个人与团队管理3

（三）合肥市商业市场商圈深度调查研究报告PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析娱乐设施、休闲设施齐全度相比较于购物设施、餐饮设施，超过80%的被访者表示娱乐设施、休闲设施更加贫瘠一些4.4%12.6%59.3%23.6%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%足够可以接受不太足够缺乏休闲设施齐全度4.4%14.8%59.3%21.4%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%足够可以接受不太足够缺乏娱乐场所齐全度PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析22.1%30.7%45.7%1.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%市中心餐饮集中区居住地附近其他就餐意向分析4.9%15.9%58.0%12.9%8.3%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%步行自行车公交车打的自己驾车出行工具分析出行工具、就餐意向被访者逛街最常使用的交通工具是公交汽车（58%），其次为自行车、打的；被访者外出就餐更倾向于在居住地附近（45.7%）PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析餐饮的选择被访者中餐饮类型更倾向于中餐，占57%，令有17.2%的被访者选择快餐；菜系以徽菜为主。被访者选择的餐厅以普通餐厅（36.6%）、特色餐饮（30.3%）为主；被访者更注重餐厅的环境、口味与服务态度。9.0%16.8%17.2%57.0%0.0%20.0%40.0%60.0%西餐休闲餐饮快餐中餐餐饮类型3.5%3.5%8.5%12.0%28.2%44.4%0.0%20.0%40.0%60.0%粤菜其他海鲜湘菜川菜徽菜喜爱菜系2.2%5.9%11.6%13.4%30.3%36.6%0.0%20.0%40.0%其他咖啡厅大排档大型酒楼特色餐饮普通餐厅餐厅类型0.2%1.4%1.7%2.4%3.8%12.4%23.2%26.8%0.0%10.0%20.0%30.0%其他周边商业配套档次装修特色交通服务态度口味环境选择因素PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析休闲娱乐方式被访者最常参加的休闲娱乐活动为KTV、电影院、茶楼；整体来说，周边被访者的休闲娱乐活动较为贫乏。35.6%17.6%13.3%9.9%5.6%5.0%5.0%4.6%3.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%KTV电影院茶楼健身房酒吧休闲会所足浴按摩水疗SPA溜冰场娱乐休闲方式PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析购物的选择被访者购物经常去的区域为三里庵（40.2%）和步行街（35.5%）；被访者最常去的商业场所为国购广场、步行街、元一时代广场；被访者喜欢级最常去的超市为家乐福、合家福、沃尔玛、0.8%1.3%1.6%4.3%5.4%6.2%8.6%12.9%22.6%36.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%新都会乐普生瑞景名品中心商之都百货大楼鼓楼商厦百大CBD元一时代广场步行街国购广场购物场所选择0.3%1.4%10.7%12.0%35.5%40.2%0.0%20.0%40.0%60.0%其他明珠广场三孝口元一附近步行街三里庵区域选择2.9%3.2%3.8%5.1%7.0%11.2%21.4%45.4%0.0%20.0%40.0%60.0%易初莲花华润苏果北京华联乐购大润发沃尔玛合家福家乐福大型超市的选择PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析项目期望值大部分被访者认为大铺头地区应配套大型超市、特色餐饮等设施；对于未来发展，被访者更希望该地区能有向国购广场或者元一广场那样，提升区域形象的商业出现；约有75%的被访者认为会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群是明显较为抗拒的客群。6.9%9.9%11.3%16.3%25.3%30.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%大浴场KTV时尚流行服饰电影院特色餐饮大型超市经营期待值9.6%14.7%31.0%44.7%0.0%20.0%40.0%60.0%不会不好说一定会可能会系列10.8%2.1%2.5%5.9%6.7%8.8%27.3%45.8%0.0%20.0%40.0%60.0%乐普生新都会鼓楼商厦商之都百大CBD金座元一时代广场国购广场发展期待值PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析每月消费支出63.3%的被访者每月在购物方面的支出为201-500元；66.5%的被访者每月在餐饮方面的支出为101-300元；57.2%的被访者每月在休闲娱乐方面的支出为101-300元；这部分消费支出，将是本项目商业未来的主要营业收入。0.5%10.4%21.8%40.4%23.3%3.6%0.0%20.0%40.0%60.0%50元以下51-100元101-200元201-300元301-500元501元以上每月购物消费支出5.0%21.7%37.2%20.0%10.6%5.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50元以下51-100元101-200元201-300元301-500元501元以上每月休闲娱乐消费支出1.0%12.0%31.4%35.1%13.1%7.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50元以下51-100元101-200元201-300元301-500元501元以上每月餐饮消费支出PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/消费者背景消费者背景调查根据预先设定的访问条件，被访者性别大致均匀，男性：女性=1：1；所有年龄阶段的消费人群均有涉及，其中22-44岁主力消费人群为主；月收入需达到1000以上，最终问卷结果为1000-3000元占48.6%，3000-5000元占34.8%，5000元以上占16.6%男52%女48%性别比例13.8%52.6%22.7%11.9%0.0%20.0%40.0%60.0%18-21岁22-34岁35-44岁45-55岁年龄比例48.6%34.8%16.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%1000-2999元3000-4999元5000元以上收入比例PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/总结消费者问卷调查小结商圈内消费客群本项目可能辐射到整个西区的消费群体，包括蜀山经济开发区、政务新区、及蜀山区部分居民、工厂职工、大学师生。但是考虑到整个西区未来超大的商业供应量将会对周边区域的消费者形成分流，本项目的核心客群将会受到国购商圈、十里庙商圈等项目的截流或客源争夺；在国购广场投放的问卷调查中，现实在此消费的客群很难被本项目吸引，该部分客群对大铺头尚未形成概念，认为距离太远、交通不便；项目周边的常住居民来本项目消费具有最佳的便捷度，当前主要依赖金座和国购两个日常消费场所。PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/总结消费者问卷调查小结消费倾向分析人们外出消费的主要交通具还是以公交车为主，虽然目前公交线路无法直接到达项目所在地，未来长江西路高架完成后，为项目吸引商圈外部消费者提供利好条件；超过60%的受访者认为居住周边的购物、娱乐、餐饮等设施的满足程度不高，特别是超市、大型餐饮的需求较为明显这就要求我们在日后的定位中作出方向性调整；有57%的消费者在就餐时更倾向中餐，被访者选择的餐厅以普通餐厅、特色餐饮为主；选择时更注重餐厅的环境、口味与服务态度；被访者最常参加的休闲娱乐活动为KTV、电影院、茶楼；整体来说，周边被访者的休闲娱乐活动较为贫乏；PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析消费者问卷调查小结消费期望值分析多数受访者希望商圈内有大型超市入住，以方便日常购物消费，目前影响力最大的商业设施属三里庵国购广场，接近4成左右的受访者首选国购广场进行日常消费；约有75%的被访者认为可能会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群是明显较为抗拒的客群；60%左右的受访者在零售购物方面的消费支出为每月200-500元，在餐饮及娱乐休闲方面的支出则为100-300元，针对商圈内目前消费现状，消费需求以中档为主，但诸多项目的业态、定位同质化严重，在不久的将来将会出现更激烈的经营竞争，若本案按照消费者所期待的“国购模式”来打造，则对本案周边居民具有较强吸引，但对十里庙附近和以东的消费者则没有多大辐射力，与竞争项目相比，核心优势无法体现。8.1主力商户访谈8.2各界代表访谈三.乐客来商业中心项目微观分析6.1竞争项目判定6.2竞争项目分析6.长江路主要竞争项目分析7.本案商圈内消费者消费行为分析8.本案大客户访谈纪要9.外地标杆项目考察分析PARTⅢ微观分析9.1圆融时代广场9.2江南MALL9.3证大大拇指广场PARTⅢ微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈主力商户访谈1PM招商部针对不同业态的国内外品牌连锁商户进行访谈，了解和掌握品牌商户对项目认知及初步拓展意向；通过系统的租户访谈，不仅获取项目市场定位的方向性参考意见，同时也将为项目下一步实质招商积累主力商户资源；业态业种品牌所属国家餐饮西式快餐棒！约翰美国中式快餐蓝与白台湾娱乐影院奥纳电影城中国KTV欢唱KTV中国百货百货永旺JUSCO日本超市大卖场大润发台湾家居家居红星美凯龙中国家居居然之家中国运动健身俱乐部倍力健身俱乐部美国运动主力店迪卡侬法国零售个人护理克里斯汀迪奥法国钻石珠宝摩菲迪曼香港16%17%8%8%17%17%17%租户业态比例餐饮娱乐百货超市家居运动零售PARTⅢ微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈奥纳电影城时间2010-5-4地点合肥公司大连奥纳文化发展公司行业影院访谈人员奥纳影城：李先生大连奥纳电影城是大连佰融集团旗下国家五星级影院。佰融集团是以“房地产开发、国家五星级影院、金融资产管理”为支柱产业，成功开发了当时东北最大的广域型美式购物中心和平广场及东北地区唯一一家五星级影城；奥纳电影城以现代北美风格为主，整体设计以星空、时光隧道、体验太空遨游为主题，时尚前卫。已在大连、佳木斯、郑州等地开设4家，计划三年内进驻十余座城市开设二十家。消费客群：26—35岁，中高收入人群竞争对手：嘉禾、万达、卢米埃硬件要求：面积3000-10000平，层高不低于11米（装修后不低于9米），柱距在8、4米以上拓展意向：合肥作为重点拓展区域，还没有寻找到合适项目，对项目有兴趣，希望能进一步了解项目进展。PARTⅢ微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈棒！约翰时间2010-5-4地点合肥公司上海棒约翰餐饮管理有限公司行业餐饮访谈人员华东拓展：孙小姐棒！约翰，世界三大比萨品牌之一。棒！约翰从2000到2008连续九年被密歇根大学商学院国家质量研究中心评为全美快餐业客户满意度第一名。2003年在上海开设了中国的第一家店。而现今，已经在中国的15个城市中拥有超过130家店铺。棒！约翰主要以加盟方式拓展，签定年限为5年，期满后可再续约5年。消费客群：年轻白领、商务人士、家庭产品价格：25—50/人竞争对手：必胜客硬件要求：面积150—300平米拓展意向：合肥暂时还没有棒！约翰店铺，但意向商谈项目很多。华东棒约翰加盟开放的区域为华东六省一市，苏、浙一直重点区域，未来江西、两湖、安徽将加快拓展步伐。PARTⅢ微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈蓝与白时间2010-5-4地点合肥公司广州蓝与白行业快速餐饮访谈人员拓展部：张先生（无意向）蓝与白餐饮连锁企业成立于1998年，是著名的新东阳集团下属子企业。经过10余年的发展，蓝与白目前已经拥近200家连锁餐厅，分布在中国20余个省市，是国内具有相当知名度的中餐领导企业。已经在广州和上海建立了2个运营管理中心及物流配送中