天津奥城商业运营模式提案-36PPT

奥城商业体系运营模式提案第一部分天津重点商业地产项目的基本情况第二部分奥城商业项目的战略规划第三部分对商业运营模式的战略思考奥城商业体系运营模式提案第一部分天津重点商业地产项目的基本情况项目名称万达商业广场麦购商业广场家世界南楼北店嘉华购物中心地点和平路滨江道大沽南路新开路规模(万平方米）153.838.5店铺面积30～2009～20012～3507～800销售价格（万）3～61.3～2.81.1～2.50.95～3主力商家沃尔玛、百盛、华纳品牌店家乐超市沃尔玛投资回报率8％～10％8％8％—运营管理模式购铺、养铺、旺铺3年包租15年包租收取一个月租金作为中介费对天津重点商业地产项目的调研分析：以往天津商业项目以只租不售为主，近年来，开发商用承租的形式来支持销售。统一的运营管理方式保证了经营者的利益，使项目具有整体性,真正能够具备高品位。对天津重点商业地产项目的调研分析：商业地产开发与住宅开发有很多不同，住宅开发项目销售完毕即大功告成，而商业地产“卖的是生意”，后期的商业管理至关重要。天津现有商业项目在商业管理方面均存在着问题，挫伤了投资者和经营者的积极性。1、项目定位：地位——天津新国际化商业的发源地唯一的市级新商圈形态——25小时景观商业公园（VSP）VIEWSHOPPINGPARK第四个公园——堆山/奥运/水上投资——新天津财富发源地全时、全能商业投资的天堂主题——国际化新城市商业中心第二部分奥城商业项目的战略规划2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析住宅酒店式公寓写字楼与酒店主力店主力店主题商铺办公主题商铺主题商铺2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析A1韩国E-MART超市2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析B4生活提案型主力店高档配饰Clarks、eccoYANKO等国际一线服装HUGOBOSS、GIVENCHYESCADA等A2-1F旗舰馆以世界一线名品旗舰店为主，定位城市最高端消费人群，是财富与地位的至高体现。该区域主要包含世界高级时装、配饰。餐饮吉野家Mr.Pizza等其他家居千棵树花花公子等大型家居伊力诺依A2-2F居家馆世界高档家居品牌—伊力诺依，与1F世界名品旗舰店形成有效呼应，打造成功人士顶级生活品质。A3-1F绅士馆男士精品LEO、CANALE等男士嗜好品夏朵葡萄酒、烟斗等餐饮一茶一坐、避风塘美食等以高档男式服装为主题，定位都市成功男士，填补高档男士消费品市场空白，打破男士传统购物理念。位于水景步行街一层的绅士馆，显示成功男士的尊贵地位，营造成功男士的购物天堂。A3-2F儿童欢笑天地餐饮麦当劳等儿童用品加菲猫、LEGO等画廊本区是以儿童休闲娱乐购物为主题的专业婴童主题社区，它的出现，颠覆了过去以百货商场为主要购物场所的儿童购物，取而代之的是一个儿童梦幻童话世界。这里已不再单纯是一个购物的场所，更是一个伴随儿童成长的空间及乐园。一线女装Burberrys、PRADA等手表、金饰CASIO等工艺品琉璃工房等女包、鞋玖熙、华伦天奴等Café星巴克等餐饮季诺等屈臣氏A4-1F名媛馆集中国内外知名女装品牌，以优雅、大方为主题，为白领女性提供世上流行的服装及配饰。女装ESPRIT、AD等饰品伊泰莲娜等Café星巴克等餐饮季诺等A4-2F缤纷都市为了扮靓这个世界，上帝创造了女人；为了扮靓这些女人，SHOPPINGMALL创造了“缤纷都市”。时代奥城，把一个只属于女人的伊甸乐园，给予这些受诸神宠爱的美丽精灵。在这里，意大利的皮具属于这些精灵，巴黎的香氛属于这些精灵，纽约的珠宝属于这些精灵—所有关于时尚和美丽的一切，都属于她们。运动adidasNike等牛仔LEELevi’s等数码三星索尼等餐饮韩国比萨等B-1F酷时空这里有最fresh的色彩、这里有最cool的服饰，这里有最in的你。青春时尚装E-LANDONLY等工艺品饰品7度等餐饮韩国比萨等休闲女装艾格百图等运动菲乐纽巴伦定向服务柯达等青春时尚装Bossini真维斯美容美发都市艺族等B-2F休闲生活馆这里有最fresh的色彩、这里有最cool的服饰，这里有最in的你。业态分布比例注：业态规划以最终调整后的方案为准结合奥城项目定位及业态划分，目前招商组搜集和整合各业态资料共计1458家，已接触商户786家，并进行归类。按意向程度归类：其中A类（有明确意向的客户）133家，占17％B类（持观望态度的客户）423家，占54％C类（无进驻意向的客户）230家，占29％按不同业态归类：其中服装、服饰类－－－－－467家餐饮类－－－－－－－－87家运动健身类－－－－－－66家艺术品味类－－－－－－57家家居饰品类－－－－－－39家娱乐、数码类－－－－－37家功能服务类－－－－－－33家目标：在商业项目一期开盘前（8月21日），完成3个一线品牌的签约3、品牌招商进度：4、对投资者的分析：认可度分析价格升值发展潜力开发商及运营公司的实力档次优势0102030405060系列14151956价格开发商及运营公司的实力档次优势升值发展潜力项目投资者经营者消费者奥城商业广场商业销售成功因素目前项目素质升值潜力★★★★★★★重要卖点具备商业运营管理体系★★★★★★★★★★★★★重要卖点不具备开发商实力★★★★★★★★★★重要卖点具备投资回报率★★★★★★重要卖点具备项目背景★★★★★★★卖点具备产品本身★★★★★★★★卖点具备5、销售需要的支持：6、综述：在奥城项目一期商铺内部认购时，投资者已知我们将实行“3年养铺，领先10年”的商业模式，在坐享地块升值的同时，轻松实现“无忧经营”、“持续盈利”。有资料显示，２００４年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。基于天津市商业地产迅猛发展的强势，做商业地产实际上是在营销天津，要使本市的商业地产有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到最大体现的保障。商业项目在商业管理公司的统一管理下，理清权属关系、强化“特色”经营。会使商铺“越做越旺”，保障开发商、投资者和经营者三赢。第三部分对商业运营模式的战略思考1、成立商业管理公司的必要性：品牌租户不愿与个人业主签定商铺租赁合同，倾向于与商业管理公司合作，由商业管理公司统一开具租赁发票。2、操作解释:在商业项目开盘前，注册由天津融创奥城投资有限公司和天津融创物业管理有限公司合资的天津融创商业管理有限公司，与开发商分离，以第三方的身份对奥城45万平方米的公建区进行管理，减少经营事务对开发商造成的负面影响。2、操作解释:天津融创商业管理有限公司注册资金：1000万企业类型：有限责任公司经营范围：奥城商业广场及写字楼、停车场的出租、委托租赁、管理；服装、化妆品、家居家饰零售。2、操作解释:通过商业管理公司这个桥梁，力争使项目整体的租金由现在的市场水平提高到3年后能满足投资者的投资收益，增加投资者继续委托商业管理公司统一管理的信心。在委托管理期内，商业管理公司负责奥城商业广场的持续招商；写字楼、停车场的出租、管理；日常的客户管理、维系；整体项目的推广、租金收缴等。融创奥城融创投资天津房地产市场主力开发商天津信托作为金融机构为项目开发提供了坚实的资金平台天津日报庞大的传媒网络，实现项目操作与传媒的无缝连接天奥作为体育局全资公司，天奥体育产业有限公司为介入文化体育产业提供绝佳契机及广阔操作空间战略优势——梦幻组合我们强大的操作平台3、以天津融创奥城投资有限公司作为母公司的优势：经营者税务管理公司投资者开发商4、各方关系图:交付租金5.55%(税基:租金)17.55%(税基:回报)回报(8%)委托代理管理管理获得管理权注：希望有税务方面优惠政策的支持5、商业管理公司组织架构、各部门职能：商业运营部融创商业管理有限公司内部对接合同管理招商人员客户服务保洁绿化保安内部对接工程维修招商部策划部奥城商业广场物业部融创物业管理有限公司人事部财务部市场调研客户服务工程对接会计出纳内饰设计活动推广持续招商客户管理店铺员工的管理培训内饰布置主题活动推广收缴租金支付回报、管理费用物业管理20人6人8人6人共40人支持物业管理6、运营期间相关合同文本的制定、备案序号合同名称甲方乙方合同主项1商业用房销售合同开发商投资者拥有产权2商业用房销售合同补充协议开发商投资者取得统一管理权3奥城商业广场业主公约开发商投资者交付公共维修基金4授权委托书开发商商业管理公司委托商业管理公司管理5商业用房委托管理协议投资者商业管理公司获得委托出租管理权，因提供给经营者，故不体现回报率6商业用房委托管理合同投资者商业管理公司获得委托出租管理权，体现每年8％的回报率，按月支付7商业广场经营管理协议商业管理公司投资经营者在3年内保证经营业态的品质8奥城商业广场商铺租赁合同商业管理公司经营者交付租金9奥城商业广场物业管理协议物业管理公司经营者交付物业费商业地产的一个突出特点就是涉及的关系更加复杂，这对于律师和专业的顾问公司的要求更加苛刻。所以，聘请高水平的商业地产律师和商业运营顾问公司成为企业、项目成功的重要保障。结合集团对商业地产的战略思考和提升项目整体水平，目前已与国际性顾问公司：Strata和HifabAgora寻求战略联盟，力求学习先进商业地产管理经验及引进知名品牌，并将与其中一家建立战略合作伙伴关系。7、商业顾问公司的作用：公司品牌效应投资者经营者消费者商业管理公司增加投资信心固定目标客群支持回报率支持利润实现四个统一支持支持支持利润最大化可持续性8、综述：各方关系图综述：成立后的融创商业管理有限公司将通过奥城项目全新的商业模式的运作，迅速培养一批高水平的专业人员，形成可复制的DNA，为集团全国战略发展储备力量。力争3年内做商业地产的NO.1，协助母公司最终发展成为全国最优秀的房地产与文化体育产业上市公司。