大亚湾市场调查报告

大亚湾市场调查报告2013年9月29日¦宏观市场¦大亚湾楼市¦区域重点在售项目¦22第页宏观市场33第页大亚湾印象世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起大亚湾规划定位：以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市宏观市场分析44第页第1页大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势，当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力大亚湾宏观经济发展大亚湾现有人口15万，流动人口6.7万，产业人群经济收入相当可观，且随着更多产业的进驻，2020年常住人口可达35万，包括房产、商贸在内的第三产业未来发展潜能巨大！宏观市场分析2012年大亚湾全区生产总值实现440.8亿元，增长10.5%，经济继续保持平稳较快发展。2012年全区工业总产值1660.5亿元，增长11.7%，支柱产业—石化产业产值1316亿元，增长17.4%。固定资产投资方面，2012年实现146.5亿元，增长21.6%；其中工业投资完成67.2亿元，增长16.9%；房地产开发投资完成61亿元，增长71.2%。城市片区居住用地面积（公顷）常驻人口（万人）常驻人口密度（人/公顷）新中心片区248.27.69103.5澳头旧城片区343.110.62154.6霞涌片区178.95.57124.5西区片区35911.1249.8合计1129.2352020年大亚湾规划人口情况数据来源：惠州市统计局55第页宏观市场分析大亚湾产业规划布局1.世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极。2.众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高。3.优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞。4.人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起。第三产业的重点发展，依托石油板块的崛起，奠定惠州南部“滨海新区”基础66第页“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。东区：高标准打造的世界级石化工业基地，随着中海壳牌南海石化项目、中海油炼油项目的相继建成投产，目前年工业生产总值逾300亿中区：以行政、商务、金融为发展方向，凸显滨海城市特色，承担并完善城市功能的核心区域西区：主要发展电子、汽车零部件产业，住宅项目集中开发区域，大亚湾产业基地的后花园港区：以惠州港为基础，重点发展港口物流业，加上和记黄埔的参资入股，惠州港进入崭新发展阶段黄金海岸旅游区：包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山和五大景区将该区域建设成集旅游观光、购物、休闲度假与一体的服务一流、景色优美的区域性旅游胜地宏观市场分析大亚湾产业规划布局五区一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口物流与旅游业，并带动房地产、商贸流通等产业77第页宏观经济持续发展与产业结构优化聚集产业人群，为房地产发展奠定基础宏观市场分析小结88第页30分钟接轨深圳，驱动深惠经济发展，使大亚湾成为深圳产业东延的腹地大亚湾经济技术开发区地铁3号线大亚湾一级辐射地区时距地区交通载体用时罗湖沿海高速半小时龙岗地铁3号线20分钟香港惠州港轮渡1小时惠州惠大高速40分钟宝安机场深汕高速机荷高速1小时白云机场惠大高速深汕高速2小时厦门厦深铁路3小时随着东部沿海高速和地铁3号线的开通，深圳与大亚湾近在咫尺，便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移，进而推动宏观经济与房地产业的发展大亚湾交通规划解析东部沿海高速：全长48公里，2009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时。区域交通分析东部沿海高速厦深高速铁路99第页1990年深南大道西扩，成就华侨城、香蜜湖1999年滨海大道开通，改变了南山、蛇口2006年深南大道西延宝安，带动了宝安新城区的发展深圳土地日益稀缺空间受限大亚湾承接深圳产业转移交通带动区域发展09年，东部沿海高速地铁3号线延长线厦深铁路的开通从深圳迁出的人口、产业、资金、物流1010第页大亚湾楼市1111第页片区宗地号地址占地面积土地用途使用年限容积率率%%建筑密度(㎡)绿化率率%%起始价（万）成交价（万）日期竞得人大亚湾惠湾地交网(告)字[2013]002号大亚湾西区响水河地段28000住宅、商业用地住宅70年、商业40年≤3.2≤25%≥30%3,976.0039762013/2/516:00惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字[2013]003号澳头猴仔湾地段（中心南区）8104居住70≤3.5≥30%1,928.0019282013/2/2617:00深圳市德胜房地产投资有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字[2013]006号西区新寮地段（原西区科技园范围）124490商业、住宅70≤2.8≥30%28,500.00285002013/3/417:00惠州市银河系实业有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字[2013]004号西区老畲22611居住701.0～3.7≥25%3,060.0030602013/3/417:00惠州大亚湾东圳房地产有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字[2013]020号西区樟树浦42164居住70≤3.3≤25%≥30%6,240.276240.2722013/5/316:00惠州市林懋房地产开发有限公司2013年1月至8月大亚湾土地成交商住用地12宗，总占地面积334834平米。其中大亚湾西区成交7宗，占地为264938平米。大亚湾房地产市场供求解析大亚湾楼市分析|土地市场数据来源：惠州市国土局1212第页第1页片区宗地号地址占地面积土地用途使用年限容积率率%%建筑密度(㎡)绿化率率%%起始价（万）成交价（万）日期竞得人大亚湾惠湾地交网(告)字[2013]023号西区大喜街大山塘6650综合40——————505.6128505.61282013/6/516:00惠州市佳胜贸易有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字[2013]024号澳头中心北区61792住宅70≤3.2≤25%≥30%8,867.158867.152013/6/1416:00惠州市君跃房地产开发有限公司大亚湾惠湾公易土（告）字[2013]003号西区上杨2000住宅、商业住宅70年、商业40年≤5.3————4244242013/7/2316:00惠州大亚湾灿意房地产开发有限公司大亚湾惠湾公易土（告）字[2013]002号西区上田24000住宅、商业住宅70年、商业40年≤3.2≤25%≥303,422.403422.42013/7/2316:00惠州大亚湾天福宏房地产有限公司大亚湾惠湾公易土（告）字[2013]004号西区上田大岭村15023商业、住宅剩余商业21年，住宅51年——————1,056.121056.122013/7/2516:00惠州大亚湾伟宏置业有限公司大亚湾房地产市场供求解析大亚湾楼市分析|土地市场数据来源：惠州市国土局1313第页大亚湾楼市分析|二级市场2012年大亚湾区商品房成交均价达到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亚湾区供应量98.89万平米，同比下降53%;商品房成交预计90.35万平米，与11年基本持平;（2012年供求比为1.1）大亚湾历年供求变化走势图大亚湾房地产市场供求解析数据来源：惠州市统计局惠州市房管局1414第页大亚湾楼市分析|二级市场大亚湾房地产市场供求解析数据来源：惠州统计尿惠州房管尿数据来源：惠州市统计局惠州市房管局大亚湾2013年1-8月商品房销售152.11万平米，同比上涨131.93%，成交金额75.09亿，同比上175.30%，成交均价5000元/平米，同比上涨27.06%。今年上半年成交主力集中在低价项目，导致价格结构性下跌。但下半年受华润小径湾、海景城等高价项目拉动，呈量价齐涨态势，成交价格一路飙升至6484元/平米。2013年1-8月，大亚湾预售商品房226.88万平米，平均供求比1.49，整体市场供大于求。今年市场去化能力上升，后续市场走量有望继续上涨。楼市升温，下半年量价齐涨，成交价格逐渐升高1515第页15御玺山太东·时尚岛花样年·花郡郎钜兄弟年华皇庭波西塔诺灿邦国际广场亿嘉菁华园海天阳光花园海伦堡·爱ME城市澳头版块四洲蜜方合生滨海城海景城新园华府四季花语雅苑蓝湾半岛枫丹白鹭园蓝湾星宸花园龙光天悦龙庭皇庭·玛丽的城堡阳基·春风里中央公园中心区版块DADA的草地新华联广场金沙世纪城纳威人的幸福三远·大爱城西区版块美泰天韵龙城一品凯南莱弗城阳光圣菲翡翠山绿洲花园千禧嘉园月半弯二期曦悦卓越东部蔚蓝海岸爱琴海德州城聚泰启程锦地繁花秋谷·乐8街区大亚湾片区分为西区、中心区、澳头三大板块，其中澳头板块偏向投资度假，存在一些刚需盘。在售项目33个已知待售项目约3个刚需群投资度假群刚需投资群区域在售/待售项目分布状况太东明月湾大亚湾楼市分析|二级市场1616第页目前大亚湾片区供应体量达1838万㎡，供应套数达104396套，未来几年开发量继续增加，市场去化速度面临巨大的竞争压力。从各片区供应情况可知，西区以刚需两三房为主；中心区占据行政核心以刚需投资性一房至三房为主，部分别墅产品；而澳头拥有海港码头海景资源，多以投资度假型一房至两三房为主，部分别墅产品。西区与中心区价格在4000-5500元/㎡，别墅价格在11000元/㎡；澳头洋房价格在3800-8800元/㎡（部分带精装），别墅价格在14000元/㎡。整体价格受区位、配套及景观资源差距拉大。大亚湾楼市分析|二级市场后续供应量大，西区竞争愈演愈烈，霞涌、澳头市场火热大亚湾未来供应解析1717第页大亚湾楼市分析小结2013年1-8月，大亚湾商品房供应226.88万平，成交152.11万平，供求比为1.49，整体市场供大于求；2013年1-8月，大亚湾商品房成交金额75.09亿，成交均价5000元/平米；后续市场供应量大，西区竞争激烈，受华润小径湾项目热销拉动，霞涌市场火热，成交均价上扬。今年市场去化能力上升，后续市场走量有望继续上涨。大亚湾楼市小结土地市场二级市场2013年大亚湾土地市场持续升温，西区土地市场活跃，成为区域土地市场最热片区；1818第页区域重点在售项目1919第页龙光城项目概要开发商：惠州大亚湾东圳房地产有限公司项目数据占地面积:1710000平方米建筑面积:5000000平方米，容积率1.10物业类型住宅、写字楼、酒店、公寓主力户型44㎡一房——135㎡三房和200以上别墅价格区间4000-9600项目动态龙光城二期37-42平公寓单位在售，毛坯总价17万/套起；另有270-300㎡玺悦墅在售，均价9600元/平，5月开盘大卖500多套。1、产品情况：整盘以高层以及别墅为主。高层以低价走量的方式销售。住宅社区大，配置多吸引客户，同比同区产品价格较低。2、销售情况：2013年5月推出500多套高层住宅，前期认筹700多位客户，开盘3天，全货扫空，以低价策略吸引客户。3、客户定位：以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳自住客户，少部分本地客户。1栋3栋2栋4栋2020第页价格分析起价5000/元㎡均价5500/元㎡最高价15000/元㎡折扣及促销现场购房抽奖，灵活首付付款方式，可以首付1成，垫付2成，一年内付清。2121第页户型分析户型点评优点：户型方正，空间结构人性化，布局适度。采光通风优良，户型通透。