房地产企业商业模式

房地产企业商业模式赢城咨询网址：—赢城咨询大纲第一章房地产企业商业模式§1.1序言§1.2商业模式概述§1.3房地产企业商业模式§1.4我国房地产企业商业模式思考第二章美国房地产企业商业模式§2.1美国房地产业发展历程§2.2美国房地产业演化特征§2.3美国房地产业主流商业模式§2.4房地产企业运营模式的基本规律第一章：房地产企业商业模式§1.1序言§1.2商业模式概述§1.3房地产企业商业模式§1.4我国房地产企业商业模式思考变革时代全球经济领域的特征•全球化：不仅仅是商品、服务和资本跨国自由流动，而更多的是在全球范围内产业的整合。（提供给欧州客户的笔记本电脑，美国的芯片和操作系统、韩国的存储设备、中国内地的配件和组装、菲律宾或印度的售后技术服务）•信息化：第三次变革浪潮代名词，电脑、手机、互联网、不仅是产品和服务、更深远的影响是对数十亿人的生产生活方式的改变。（网上购物和转账，手机付费玩游戏，企业通过ERP和CRM系统，实现全球业务经营和实时管理）•创新：产品创新、服务创新、技术创新、制度创新、国家创新体系。对于一个企业和企业家来说，最重要、最本质的创新是什么？第一章：房地产企业商业模式1.1序言•经济学人智库调查发现，54%的首席执行官认为，最本质的创新是商业模式的创新！•管理大师德鲁克说“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。•信息技术推动了网络服务业中新浪、Google、百度、阿里巴巴、即时通讯QQ的突破式商业模式创新。•商业模式创新已经成为促进商业和企业发展的重要动力，房地产业也不例外。当今企业的竞争是商业模式的竞争第一章：房地产企业商业模式1.1序言•20世纪50-80年代长达30年的时间里，在几乎全部表现为经济增长的背景下，日本的土地价格持续上升，在此背景下，人们的感觉是，只要有钱，就投资房地产，然后静等它升值获取资本利得。这是日本房地产企业的发展策略和成功秘诀。因些在那段时间日本房企的商业模式就是不断做大公司资产。•20世纪90年代以来，由于日本经济的下行，因资产缩水造成日益严俊的负债问题，房地产市场需求持续疲软的背景下，日本企业开始放弃原来的商业模式向新的商业模式转变。他们开始出售闲置土地资产，利用新兴的房地产市场证券化实现土地的所有权和使用权分离。实现低负债率，低资本依赖的房地产企业商业模式。第一章：房地产企业商业模式房地产企业商业模式的实践1.1序言一般情况下，金融发展会扩大企业商业模式选择的范围。在股票市场发展之前，家族企业的商业模式基本都是以现金流的最大化为最终经营目标。而股票市场的发展后，公众公司不再是追求简单的近期收益，它可以在一些单个项目上亏损，只要这些项目能在总体上增加企业价值就行。公众公司（众多公众分散持股）商业模式的最终经营目标是企业价值最大化。•在房地产业，国际经验显示：不仅房地产金融的发展影响着房地产企业商业模式的选择，而且房地产商业模式反作用于金融体系。•在美国，2“房地产投资信托市场获得发展之前，房地产业的灵魂是企业家的能力；而房地产投资信托出现之后，房地产业的灵魂是公司结构。”因为企业家和公司CEO的行为方式不同，房地产投资信托的出现将公司思想引入了商业房地产业。反映在商业模式上，房地产企业的最终经营目标由现金流的最大化转变为企业价值最大化。第一章：房地产企业商业模式1.1序言房地产金融创新推动房地产企业商业模式演进1.2商业模式概述•战略和商业模式之间既有联系也有差异，战略决定企业的定位及其为客户提供的价值，商业模式决定如何实现企业的定位，传递期望的价值。•商业模式是在公司战略定位基础上实现经营目标的资源和能力的架构，是一个显示着企业各部分之间协调共存的系统，是企业赚钱的方法。•企业模式和商业模式的不同主要在于前者主要关心过程和活动，而商业模式本质上是价值创造和客户。第一章：房地产企业商业模式商业模式系统构成•商业模式包括：业务模式、运营模式、盈利模式、金融模式四个方面•业务模式是指企业所处行业产业链中的位置，及其与产业链其他各环节在整个产业生态中的相互关系，往往以围绕产业链中某一优势环节和整体整合两种方式展开。•运营模式是在业务模式的框架下，基于工作流、物流、资金流和信息流层面构建的，向市场提供独特产品和服务的企业运转机制。业务模式强调企业本身和外部价值链的构造与关系，运营模式阐述的是企业提供产品和服务的方法与特点。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述•盈利模式是企业实现利润的途径和方法。包括两层含义：一是企业在提供产品和服务的运营过程中的成本结构和收益环节，好的盈利模式往往能产生多点收益，产生更多的过程利润；二是在业务层面上，企业与价值链中相关主体的利益分配格局。通过整合资源形成共赢的价值网，使商业模式中各参与主体，在新的赢利机制下，可以获得直接或间接的更高的收益水平。•金融模式是考虑维持企业持续发展所需投资后的自由现金流，决定企业商业•模式的投资价值。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述商业模式在企业中的地位第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述商业模式的实施第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述商业模式的九个组成部分第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述国内房地产开发企业商业模式的分类•1.根据提供产品的市场参与方式进行的划分•①跨区域发展，着眼于市场占有率的提高，只提供某类产品，充分利用已经成熟的生产、管理经验。以“万科”为典型。“万科”模式也被称为“连锁店模式”。另外，还有一种以经营土地为主的公司，国内较为典型的有两家公司：“陆家嘴”和“天津开发区”。•②产品多元化发展，着眼于现有资源的开发利用和在已进入市场中的份额的扩大。老的城建系统转制过来的开发公司和综合性的大型国营开发公司，较多采用这类商业模式。这种模式又被称为“百货公司模式”。•③产品单一，追求较高的投资回报率，例如，“万通”和“SOHO中国”。这种模式也被称为“精品店模式”。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述•2.根据参与房地产产业链的情况进行的划分•①纵向一体化的全能房地产公司，拥有自己的设计院、建材公司、建筑公司、销售公司、物业公司，置地——盖房——销售——物业一条龙滚动开发，每个环节都自己做。节省交易成本，最大限度地获取现有资源的利益。•②纵向专业化的房地产公司，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。•3.根据投资回收方式进行的分类•①只租不售。•②只售不租。以土地、房屋开发并一次性销售为主要业务。当经济发展到一定程度，人们住房条件改善，城市化相对稳定，对房地产开发的需求大幅度减少时，以开发为主要收益来源的公司将会面临一定的问题。•③租售结合。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述万通的新商业模式——“万通美国模式”•万通的理想不是做最大的公司，而是做盈利能力最强的公司。万通地产的远景是创造具有价值的生活空间；万通地产的核心价值是诚信、专业、团队，还有学习创新；万通地产的使命是立足于高端物业，成为符合管理规范的房地产投资公司。•这样，万通地产将会有四方面预期的结果：•第一，希望能够为股东创造满意的一个回报。•第二，为客户提供满意的产品和服务。•第三，能够吸引最优秀的员工，获得同行的尊重和敬佩。•第四，推动社会的进步，创造财富，完善自我。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述•在上述万通四个目标指引下，万通研究自己，也研究全世界各种各样的房地产公司的商业模式，最后得出一个结论，就是万通的商业模式必须发生革命性的变革，即要从香港模式变成美国模式。具体说，就是要由开发公司变成房地产专业投资公司。包含以下四大业务：•第一系列还是开发，但只做高端的住宅；•第二个系列是物业的投资和经营，万通会大量地持有所投资开发的物业，开展房地产租赁业务；•第三个系列是土地开发，专门针对土地来做生意，把土地当成一个产品来经营；•第四个是不动产的定制服务，就是跟不动产相关的服务，增加服务收入。•这样，万通就变成了一个非常美国化的投资型的房地产公司，而不再是一个笼统的开发公司。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述房地产市场的分类•房地产使用市场和房地产资产市场•住宅市场和商业地产市场•传统房地产市场和现代房地产市场•房地产证券化的基本思想就是将固定位置的昂贵的房地产转化成能够很容易在证券化市场交易的小额资产。房地产证券化的出现使现代房地产市场区别于传统房地产市场。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述•房地产证券化有两种类型：资产货币化(AssetMonetization)和资产管理产品(AssetManagementProducts)。•资产货币化，指的是房地产的所有者（发起人）将房地产从其资产负债表上转移到证券化中介，利用房地产资产的未来现金流服务于第三方投资者的投资而获得资本。这个证券化是围绕房地产自身进行的，被作为资产货币化的房地产证券化(assetmonetizationrealestatesecuritization)•资产管理产品，指的是投资者共同出资成立一个基金或信托，并由资产管理人将这些资金投资于房地产。相对于资产货币化，房地产投资基金/信托是围绕资本进行的。1.2商业模式概述第一章：房地产企业商业模式•房地产证券化的价值主要在于：•(1)筹资。(2)为房地产市场提供了流动性。(3)风险转移。(4)改善公司财务状况。(5)收费业务。•房地产证券化改变了传统房地产资产市场的不可分割性和投资者投资收益的完全风险暴露特征，在此背景下，新型资产市场逐步形成并获得发展。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述美国房地产证券化历程•1960年，时任美国总统埃森豪维尔签署房地产投资信托（REITs）法案，制定该法案的主要目的是提供小投资者参与房地产市场和拥有商业地产的机会。•1961年美国第一只REITs诞生。20世纪60年代后期至70年代初期，REITs在美国已经十分流行。但是，发生在20世纪70年代的石油危机重创了REITs。于是在1976年，长期以来仅仅以信托形式存在的REITs开始公司化。•1990-1993年美国经历了20世纪30年代以来最严重的房地产市场危机，危机深刻地暴露了以银行为中心的房地产间接融资体系的弊端，促使商业银行、储蓄机构、养老金等主要信贷机构从房地产信贷市场战略性撤退，造成美国房地产业资金严重短缺。在这种情况下，美国房地产企业纷纷向股票市场寻求资金支持，按照房地产投资基金的规范要求进行改制，以REITs的身份上市挂牌交易，这样才形成了美国REITs历史性发展的局面。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述•1992年是美国REITs新时代的开始。1991年前的REITs的投资主要还集中在商业物业及证券投资组合上，而1991年以后，其投资范围包括了住宅、工业厂房、办公楼、酒店、医疗、自助式存储仓库等几乎所有核心物业。•1993年，国会颁布《综合预算调整法案》(OmnibusBudgetReconciliationActof1993)，解除了对养老金投资REITs的限制，进一步增强了REITs的优势。之后美国政府分别在1997、1999年出台了房地产投资信托精简法案和现代化法案，2001年美国国内税务署在新税收条例扩大了REITs的服务功能。美国的REITs市场规模不断扩大。第一章：房地产企业商业模式1.2商业模式概述1.3房地产企业商业模式•房地产产业链自上而下包括以下环节：房地产投资、开发建设、租赁和其他中介服务，因此，房地产企业的业务模式既可以根据自身的条件、市场发展状况等围绕单一优势环节展开，也可以由全部四个环节组成。•在发达国家，处于领先地位的房地产企业的业务模式一般采取包括产业链各个环节业务的整体整合方式。而在我国，主要房地产企业的业务模式基本是围绕开发建设展开，“置地—盖房—销售—物业”是其在现实中的直观表现。第一章：房地产企业商业模式业务模式•传统房地产企业只提供空间及房地产租赁服务等人