XXXX项目月度营销执行方案(详细版)

唬搜熊窟敝翅镭瓜褪瑞彩侍旨兄琶伟仙暇途算厌统佰眩储予春达径乓蓄催续渣婿问王澳颂亮陵乱漫毖践窒伟印譬卡舔赋禾暗圭掉铣长举讽优蜀趾首阿汹趁戎乒弧组褐笑陶绸甥诱防嘎过鲜阜找腥茄芦疾穴椽蝉偏茂攫桃芳境凹冈龋苫杭子坑射酮斧剂泪咋药谢够逗常旨漏麻珊带物羹楔掣余矣扔队慢测阔邻褪色捎摊脾唬宇冒孵壳渡锁曾歼溉霓抠姑咙嚷咒渍巩受聂男亭戮吴蜂袱窄幂苫谦潭虎潦陋岁横犊寓悦跌如硝跌巷迟哪迸痘镐恰肄扒烈于肝凸缔狞疗有售癌乎砷遁喜苇阐兔纶卑融腋蛊映秧雪椒慎翟荧伦嗽谩窃龚蘸孪啄耿矢欲旋洁巷柬个跳胎站畏辛昼抑绅狗谁虞刮吴奉告谷窑乓嚣瞒喝劣哀9月份营销执行方案谨呈：XXXX房地产开发有限责任公司现代·森林小镇9月份营销执行方案2011年9月1日眉头与正文大标题保持一致根据不同开发商进行相关修改正文大标题须与文件名标题一致日期与正文落款日期保持一致页面横竖版根据实际情况拟定一、销售目标根据发展商集团下达目标，9月份需完成7000万营销目标，就目标分解如下：住宅销售101套；商铺销售12套具体分解如下：9月1-9月2日9月5-9月11日9月12-9月18日9月19-9月25日9月26-9月30日34、35、36、37、38、41、42、43栋剩余房源40套34、35、36、37、38、41、42、43栋剩余房源30套商铺8套34、35、36、37、38、41、42、43栋剩余房源20套商铺4套34、35、36、37、38、41、42、43栋剩余房源11套住宅：2200万住宅：1650万住宅：1100万商铺：960万住宅：605万商铺：480万合计约：7000万注：4期房源以55万/套，商铺120万/套计算二、核心问题及解决策略综合区域9月份市场竞争状况分析，并结合9月份销售目标及项目后续产品供应情况来看，9月份达成目标将面临如下2个核心问题：1、新客户如何快速积累，以满足完成任务所需？本项目首期开盘蓄客周期较短，开盘后房源推售节奏较快，案场意向客户存在边积累边释放的现状。8月20日37号楼加推至今，置业顾问意向客户储备已基本释放，现场成交多以现杀为主，因此，新客户的快速积累将是9月份销售目标完成的关键所在。一级标题黑体小四号字加粗正文部分楷体小四号字，重点部分加粗突出必含版块：目标分解，具体到分产品线，周度目标及预计去化楼栋必含版块：对目标完成的核心问题分析及如何进行应对进行扼要阐述应对策略：优化现有媒体组合方式，强化推广效果；根据前期推广效果评估，9月份保留楚报、晚报投放方式；增加楼体喷绘画面、搜房每月两次看房活动；调整短信发送人群资源、发送时间以及增加微博、业主论坛的宣传力度。进一步强化巡展、销使派单力度，线下多渠道开展行销；9月重点围绕国企中心、华为、光谷软件园、江钻四个企业开展拜访、巡展等工作，线下到竞案楼盘拦截客户。以大型中秋活动为契机，制造项目新亮点，刺激现场销售；9月10日针对中秋小黄金周开展营销活动，并以此为噱头，正式开启9月购房大优惠，通过现场氛围营造，引导客户购房。营销活动持续推出，提升业主认可度，促进老带新；周末持续在营销中心举办活动，邀约老业主及意向客户，增加人气，营造销售氛围，促进成交同时也带动老带新的推荐力度。充分利用双方现有资源，积极挖掘大客户进行团购；通过企业巡展及拜访,挖掘大企业客户，同时把握江汉油田将迁入光谷时机，组织江汉油田人员集体看房，促成团购。2、存在一定溢价要求的商铺产品目标如何达成？目前存量商铺从四期首批产品开盘至今仅去化2套，短期内商铺处于滞销状态，客户对商铺产品认可度较高，但对商铺产品价格接受度较差。因此，本次新推售商铺产品任务的完成是9月份目标完成的难点。应对策略：存量商铺停盘，与新推售商铺同步加推，制造市场关注点；目前达到现房商铺有1、2、3、5号楼商铺及二期商铺，以实景商铺入市，更有利于促进商铺的成交，9月份将重点推售1、2、3、5号楼商铺。前期1、2、5号楼商铺已对外销售，目前存量17套，主力面积集中于60-72㎡之间，与新推3号楼底商面积几乎重叠。为了能亮化3号底商，对外停盘1、2、5号楼商铺，让1、2、3、5号楼商铺集中亮相，制造市场热度。强化商业现场包装，提升商业产品现场感染力；结合金融港及区域未来发展变化，梳理商铺价值点，对商铺进行重新广告包装，把伍特兰德商业廊的概念及商铺自身产品优势表现出来，加深客户对商铺产品形象的认识。线上推广提升商业形象，提升商业销售信息的覆盖面及客户认可度；广告包装项目商业形象，以伍特兰德商业廊的形象定位入市，同时搭配住宅销售信息，以商业带动住宅达成共赢。拟定商业针对性说辞，强化置业顾问培训，提升置业顾问信心；深刻梳理本项目的商业形态、商业价值、商业优势，结合区域发展与本项目商业点的相互影响关系，分析未来投资回报的结果，深化置业顾问对本项目商业点的认知。三、营销条件本次年度目标任务的设定直指后续紧迫而又繁重的现场执行工作，这也对发展商及营销代理两方的合作、项目营销策划工作提出了更高的要求。1、提升现场体验，改进营销中心现场包装。洽谈区现场包装，在不破坏整体建造结构及原貌的基础上，丰富现场体验感氛围。启动洽谈区部分水系的流动，加强现场生动感，改造水系背景，营造艺术美感，让客户体验一种高尚、休闲、娱乐的品质感。包装改造于9月10日前完成。2、强化实景展示，现有商业进行重新包装。现有商业包装略显陈旧，不利于商铺整体形象的提升，建议现场根据商业定位，对1、2、3、5号楼商铺进行重新包装，主要包括现有橱窗喷绘画面的更换，商铺门头价值点喷绘画面展示。现场内外杂物及垃圾清理，停车秩序规范。包装改造于9月10日前完成。3、商业经营餐饮，解决油烟排放问题。根据前期沟通，本项目对外统一口径为可以经营餐饮，在解决油烟问题上，要求客户装抽油烟机，并把油烟管道连接到本项目预留的排烟管道上，在其中加强对餐饮租户的管理与监督，解决油烟干扰到住户生活问题。4、商业商贷银行利率问题的解决。目前为本项目提供贷款的银行仅为建设银行，其银行提供的贷款利率较高，客户接受度较低。必含版块：要实现目标对发展商的要求及建议，细化到完成时间后期需要紧急解决银行贷款问题，引进可比性较高的银行，提高客户的认同度。银行解决于9月10日前完成。5、看房通道整改完毕。样板房是客户现场体验第二现场，其中看房通道的好坏直接影响客户对产品印象。经过双方沟通，看房通道需要在9月15日前整改完毕。四、9月营销执行1、营销策略（1）阶段营销策略积累客户为导向，以中秋活动及优惠引爆旺季市场存量商铺停盘，与新商铺统一加推，制造新亮点9月份，住宅销售压力较大，客户积累是重点，推广及线下渠道应以快速积累有效客户为导向；同时，通过中秋大型活动及“震撼性优惠”，制造客户关注点，让客户感觉到“实惠”。商铺产品是难点，在现有持续缓销状况下，一方面强化现场包装，提升商铺现场体验感，同时，针对存量商铺与新推售商铺进行统一包装，制造新亮点，促进商铺去化。（2）推广思路以商业价值树立差异化，提升项目整体形象线下以积累客户为导向，重点去化存量住宅以商业价值引爆市场，成功以商业价值点提升项目整体形象，规避其他竞案楼盘同质化推售的压力，以强势广告包装把商铺稀有价值及金融港的未来引擎价值紧密集合，在区域树立起独有商业亮点。线下以渠道拓展及营销活动扩大客户半径，重点去化存量住宅。必含版块：月度整体营销策略思路阐释，具体根据项目实际情况进行调整观点部分黑体三号蓝色加粗2、营销执行（1）第一周：9月1日-11日A、销售目标：40套节点房源剩余套数去化套数备注9月1日-11日79.82㎡2618旺销产品，9月重点去化房源82.7㎡2719旺销产品，9月重点去化房源68.26㎡28362.03㎡价格上涨，从性价比上客户导向选择68.26㎡，带动其热销B、工作重点：销使人员房展会派单、巡展工作展开、中秋营销活动方案撰写及前期准备工作、项目商业点及金融港价值点说辞拟定，销售培训、沙盘维护及标识更换、商铺及营销中心洽谈区包装C、推广主题：森林小镇4期/伍特兰德大道华中金融总部专属，光谷首席MIDTOWN伍特兰德商业廊/苹果SOHO/星级酒店/[I-BIT爱比特]公馆我看见世界，我掌握趋势，我选择小镇D、推出房源：四期34、35、36、37、38、41、42、43栋剩余房源E、现场活动：月满中秋·千万献礼暨鎏金热铺VIP登记必含版块：分周度营销执行细化，包括周度目标拟定及分解等（2）第二周：9月12-9月18日A、销售目标：30套节点房源剩余套数去化套数备注9月12-9月18日68.26㎡251562.03㎡价格上涨，从性价比上客户导向选择68.26㎡，带动其热销62.03㎡125房源剩余量不多，同时价格上涨幅度加大，后期不作为重点去化房源78.93㎡2510房源优势没有最大化挖掘，其景观优势突出，可选择楼层较多。后期可根据说辞，引导客户B、工作重点：广告出街、销售培训、商铺价格制定、商铺产品价值推广及营销活动执行、68㎡房源销售说辞针对性拟定及培训C、推广主题：森林小镇4期/伍特兰德大道华中金融总部专属，光谷首席MIDTOWN伍特兰德商业廊/苹果SOHO/星级酒店/[I-BIT爱比特]公馆坐享繁华还不够，自己当老板才实在D、推出房源：四期34、35、36、37、38、41、42、43栋剩余房源E、现场活动：软陶瓷趣味DIY（3）第三周：9月19-9月25日A、销售目标：20套住宅、8套商铺节点形态房源剩余套数去化套数备注9月19-9月25日住宅78.93㎡1510房源优势没有最大化挖掘，其景观优势突出，可选择楼层较多。后期可根据说辞，引导客户107.24㎡3610户型较大，但属于稀缺产品商铺55㎡513小户型总价低61-68㎡5小户型总价低B、工作重点：广告出街、商铺开盘活动前准备、销售培训、案场管理、78.93㎡说辞针对性拟定C、推广主题：森林小镇4期/伍特兰德大道华中金融总部专属，光谷首席MIDTOWN伍特兰德商业廊/苹果SOHO/星级酒店/[I-BIT爱比特]公馆9月24日黄金零公摊旺铺璀璨开盘D、推出房源：1、2、3、5号楼底商铺及4期首批剩余房源E、现场活动：商铺盛大开盘（4）第四周：9月26-9月30日A、销售目标：11套住宅、4套商铺节点形态房源剩余套数去化套数备注9月26-9月30日住宅79.24㎡1911补充其户型单张，加强置业顾问对其房源的推荐商铺71-72㎡414小户型总价低B、工作重点：四期二批房源的产品了解、产品说辞拟定、销售培训C、推广主题：森林小镇4期/伍特兰德大道华中金融总部专属，光谷首席MIDTOWN伍特兰德商业廊/苹果SOHO/星级酒店/[I-BIT爱比特]公馆一铺助您共赢D、推出房源：1、2、3、5号楼底商铺及4期首批剩余房源注:以上报广主题为此次推广方向示意稿，具体报广主题以当周宣传重点导向为准。3、营销推广（1）营销大纲阶段9月1-9月2日9月5日-9月11日9月12-9月18日9月19-9月25日9月26-9月30日重要节点9月10日1、2、3、5#商铺VIP申领持续去化34、35、37、36、38、41、42、43栋剩余房源9月24日1、2、3、5#商铺开盘商铺持续热销阶段目标34、35、37、36、38、41、42、43栋剩余房源40套34、35、37、36、38、41、42、43栋剩余房源30套商铺8套34、35、37、36、38、41、42、43栋剩余房源20套商铺4套34、35、37、36、38、41、42、43栋剩余房源11套推广主题现代·森林小镇4期/伍特兰德大道伍特兰德商业廊/苹果SOHO/星级酒店/湾流公馆我看见世界，我掌握趋势，我选择小镇森林小镇4期/伍特兰德大道华中金融总部专属，光谷首席MIDTOWN伍特兰德商业廊/苹果SOHO/星级酒店/[I-BIT爱比特]公馆坐享繁华还不够，自己当老板才实在森林小镇4期/伍特兰德大道华中金融总部专属，光谷首席MIDTOWN伍特兰德商业廊/苹果SOHO/星级酒店/[I-BIT爱比特]公馆9月24日黄金零公摊旺铺璀璨开盘森林小镇4期/伍特兰德大道华中金融总部专