广东梅州市梅江大道项目市场调查报告

1第一部分梅州本地市场调研2一、城市综合情况调研1、梅州区位及城市整体规划1）梅州区位梅州，位于广东省东北部，处于闽粤赣三省交界，东部与福建省交界，南部与广东省潮州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相接。1988年设市，下辖六县一市一区，是客家人的主要聚居地，同时也是广东省规划建设的四大区域性中心城市之一。——附图：梅州市在省内的区位分布图2）城市整体规划根据梅州市城市总体规划（1993-2015），梅州将建设成为粤东北地区的区域性中心城市、国家历史文化名称和客家人文化活动中心，以现代工业及旅游业为核心动力，打造“绿化城城中水”为主要特色的花园式现代化城市。城市建设方面，以梅州市政府所在地为中心，南至黄洞桥，东至南川坑、渡背、黄群坑农场，北至佛子高、谢田煤矿、南山桥，西至长滩水电站、新茶亭、黄坑，规划控制区总面积为168平方公里。2015年，人口规模将达到50万人。——附图：梅州市城市总体规划图32、项目所处区域整体规划梅州市的城区布局，以外环路、出城干道及梅江、程江为界，总体上分为江北区、江南区、程江新城区（梅县新县城）。我项目所处的江南区，处于梅江以南，规划建成面积为20平方公里，规划居住人口为20万人。城市功能化布局上，将形成集行政、商业、工业、金融、居住为一身的中心区域。特别是东南片区的工业化功能规划，分布了江南工业园、芹洋工业园、东升工业园。零售商业分布上，建设以梅江大道为核心的商业中心区，并推动鸿都、梅园、火车站等区域商业中心建设。至2020年，将完善现有商业中心、商业街、零售网点的布局、管理，丰富经营业态，进而为现代城市发展提供便捷、优越的消费配套。3、梅州城市经济综合情况梅州，作为具有悠久历史的传统农业城市，随着向现代开放型农业的发展转变，逐渐形成了以水果、茶叶、烤烟、竹木等为主的新型特色农业，并打造出梅县金桔、4西岩茶等多个知名品牌。工业发展方面，在传统的陶瓷、纺织、卷烟、采矿等基础上，依托广东省四大区域经济中心的规划形成了以开发能源为主，轻重结合的粤东北山区经济中心。同时，侨胞、外商的投资及旅游也成为经济发展的重要方面。经济总量处于东部地市前列增速远低于平均水平自2001年至2009年，梅州市的年生产总值保持东部山区地市前列，仅次于汕头；2009年，梅州市的GDP总量首次突破500亿元大关，达到509.51亿元。而平均增速仅9.9%，低于东部地市平均水平（13.5%）约3.6个百分点，且有进一步放缓的趋势。——附表：2001-2009年梅州市GDP增长情况人均GDP增速较快列东部地市第二对比近年来人均GDP的变化情况，梅州市以13.8%的增速位列前茅，仅次于河源的15.4%，高出平均水平1.4个百分点。纵向比较增速趋势，在其他地市大幅下滑的同时，保持着较为稳定的调整幅度。——附表：2001-2009年梅州市人均GDP增长情况5社会消费品零售总额增速不断攀升对比GDP的增长速度来看，社会消费品零售总额保持着同样的发展趋势，并持续较高的增速。2009年，全年社会消费品零售总额273.39亿元，比上年增长19.9%。横向对比周边地市，总量及增速均处于中游水平。——附表：2001-2009年梅州市社会消费品零售总额变化情况相比城市农村消费品零售总额放量快、增速略低2009年，农村消费品零售总额，突然放量，超过城市消费品零售总额。当纵向比较多年变化情况，城市消费品零售总额绝大多数年份高于农村，平均增速也高于农村3.4个百分点。——附表：2001-2009年梅州市城市消费品零售总额变化表6——附表：2001-2009年梅州市农村消费品零售总额变化表4、梅州人口结构、居民收入水平及消费状况1）梅州人口结构对比多年人口普查数据来看，近二十年内梅州市人口结构总体上表现出以下特点：14岁一下人群占比持续下降，降幅明显；老龄人群比例稳步上升，中青年人群比例稳定，变化不大。纵观近几年的人口总量变化情况，人口增速稳定并表现出微弱上升趋势。从人口分布上来看，主要集中在西南部区域，城市化率较低。——附表：梅州市近几年人口变化情况7年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人口状况（万人）486.38488.32490.6496.89498.92500.94503.36505.28507.36人口自然增长率5.42‰10.1‰10.37‰10.09‰10.2‰10.28‰10.46‰10.68‰11.02‰——附表：梅州市十五年人口结构变化对比梅州市多年人口结构变化统计年份0岁-14岁占比15岁-64岁占比64岁以上占比备注1990年141.5932.66%264.1160.92%27.836.42%第四次人口普查2000年142.0130.86%228.2260.03%34.659.11%第五次人口普查2005年105.5825.66%260.2863.26%45.4811.08%1%人口抽样调查——附表：梅州市人口区域分布行政区域梅江区兴宁市梅县蕉岭县平远县五华县大浦县丰顺县人口（万人）3211861232712859682）收入水平及消费状况——附图：梅州市近年市区人均可支配收入8——附图：梅州市近年农村人均可支配收入——附图：梅州市近年城市家庭恩格尔系数情况9——附图：梅州市近年农村家庭恩格尔系数情况2009年，梅州市区居民年人均可支配收入13113元，剔除价格上涨因素，实际增长11.6%；农村居民年人均纯收入5390元，剔除价格因素，实际增长12.0%。对比周边地市，梅州居民可支配收入总额高于平均水平，但是增速较低。市区和农村居民家庭恩格尔系数均呈现下降。其中：市区为44.1%，比上年降低0.9个百分点；农村居民为45.9%，比上年下降0.1个百分点。人均可支配收入和支出都呈快速增长趋势，消费总量及消费潜力均表现较为活跃。二、城市商业基本情况调研1、梅州市商业网点总体规划依据新时期梅州市“两个中心三个基地”的商贸发展定位，未来将把梅州打造成闽粤赣区域性商业中心。第一阶段，通过对现有商业网点整合、过改造、升级的方式，构建未来商业雏形。第二阶段，完成商业网点的整体布局，实质性地提升商业的竞争力。第三阶段，零售业、批发业、物流业、会展业进入稳定运营期，基本实现规划目标。——附表：梅州市未来商业发展目标类别第一阶段第二阶段第三阶段时限2008-2010年底2011-2015年底2016-2020年底阶段特征建设期成长期成熟期10梅州城区社会消费品零售总额80亿150亿200亿梅州城区零售商业网点经营面积60万㎡90万㎡110万㎡梅州城区人均零售商业面积1.3㎡1.6㎡1.8㎡连锁经营销售比重20%45%65%——附图：梅州市商业网点规划图依据现阶段商业发展规划，2020年梅州将建设梅江大道为中心的商业街集群，打造市级、区域级、社区级三级商圈体系。111）市级商业中心：梅州大道商业中心区：由梅江大道商业街群组成，包括梅江一、二、三路及法政路、江南路、梅陇路、嘉应路等商业街，打造以中高档消费为主流，服务功能齐全的综合消费场所。2）区域商业中心：江北老城商业区：位于江北老城，由凌风路、义化路、泰康路等商业街群组成。该商业区具有文化优势，是典型的传统商业街区、城市的文化和传统的载体，定位以购物、旅游、休闲为主的综合商业节点，主要经营以工艺品、旅游纪念品、旅游服务为主。重点加强公共配套设施建设，依托凌风路风情步行街发展旅游特色商品，形成具有客家风情的特色商业氛围。华侨城商业区：位于新县城，由现状宪梓大道商业街扩展而成的服务当地居民为主的综合性商业区，定位为购物为主，经营商品以中、低档为主。大新城商业区：位于新县城片区，由规划盘古步行街扩展而成，规划建设成集购物、休闲、旅游等功能的有客家特色的商业区，经营商品以中高档为主。芹黄商业区：位于芹黄片区，规划结合芹黄的开发发展成为一个以购物、休闲、服务为主的组团商业中心。火车站站前商业区：梅州火车客运站一带，在具备一般区域商业中心的特点之外，增强区域物流中心职能，加强区域性市场建设。3）社区商业中心依据城市规划和功能设置，随着城市建设的不断推进，完善社区商业的配套。现阶段重点建设鸿都区域、客都新村、梅园等社区商业中心。——附图：梅州市各级商业中心布局图122、梅州市商业现状及竞争状况从梅州市区的整体商业分布来看，形成了江南区域以梅江大道为核心的市级商业中心，并在江北宪梓大道北段衍生出副市级商业中心，同时散布着鸿都商圈、南门商圈、五洲商圈等区域性商业中心。其中，南门商圈周边的仲元路、凌风路为代表的江北老城商业区经营下滑，日趋萎缩。另外，作为商业重要构成部分的专业市场，发展较为落后，布局分散，不成规模或规模较小，辐射区域以市区消费为主。1）竞争性分析从梅州市区的整体商业分布及经营状况来看，以梅江大道为核心的市级商业中心，仍将是未来的市级商业翘楚，这不仅是梅州市商业网点规划的布局优势，也和现阶段及未来的居民分布等因素有关。作为副市级商业中心的以宪梓大道周边，在经营上和市级商业中心具有相似的13特征，同时由于江北，特别是梅县新城的发展建设，将扩大该区域的商业覆盖度及商业体量。而北侧的仲元路、凌风路等江北老城传统商业中心，加之后发展起来的沿江路商业，经营越发趋于社区配套功能，或将沦落为社区商业中心。同时，作为区域性商业中心的鸿都商圈、五洲商圈，在经营定位、经营规模、消费对象上，都表现出和市级商业中心都有一定的差异度，竞争可能性很小，随着周边居住人群的不断扩大，有较大的发展空间。3、梅州市市级商业中心基本情况1）概述通过实地走访调研，梅州市市级商业中心，以梅江大道为主干道，并向东西方向延伸，形成了南北向约2公里，东西方向1公里的商业格局，基本情况如下：作为全市唯一的市级商业中心，主要是以梅州大道（梅江大桥桥头至新中路梅州市政府段）为主干，汇集了多家超市主力店、主题商城及传统的规模商业，并向道路两侧横向延伸出梅陇西路、嘉应中路、江南路等次级商业路段的商业集群。随着商业的不断发展，形成了嘉应东路的家纺一条街、梅陇西路的精品街等特色经营14街道，商圈半径约为1000米。从总体上看，主要表现出：商业集中度不高、经营档次不高、业态较为单一、缺乏特色及规模商业发展较为落后等特点。——附表：市级商业中心概况展示业态代表商业备注商业街梅江大道（核心）、梅陇西路传统商业干道步行街江南顺梅步行街以品牌及精品经营为主主力店太平洋百货、喜多多超市、国美电器本地品牌为主，全国连锁类较少主题商业江南服装城、女人世界多为女性消费主题综合市场百花洲市场以中低档服装为主2）市级商业中心的基本规模及辐射范围以梅江大道为核心的市级商业中心，商业总规模约94627㎡，辐射范围包含梅州市、梅县及下属县市。——附图：市级商业中心框架简图及主要商业分布153）商圈的租金情况；以梅江大道为核心的市级商业中心，租金分布表现出以下特点：总体上可分为两个圈层；核心圈层为梅江大道，主流租金范围在200-250元/㎡*月；次级圈层为梅陇西路及嘉应中路等路段，主流租金范围在100-150元/㎡*月；——附图：市级商业中心租金情况图4）商圈的消费特点以梅江大道为核心的市级商业中心，商业规模大，经营档次覆盖了高中低三个档次，业态相对较为丰富，涵盖了超市、电器连锁、步行商业街、主题商城等多个业态，辐射范围最广，交通便捷，是市民消费购物的理想选择。5）商业中心各业态基本构成业态合计（㎡）比例（％）超市799410%电器19403%16商业街5500171%主题商城1259216%合计77527100%6）各业态明晰统计①主力店店名类型营业面积（㎡）苏宁电器电器1244国美电器(柏丽广场店)2500国美电器（新中路店）2078自家人连锁超市超市2588太平洋百货（梅江大道店)1173太平洋海鲜超市（百花洲店）966乐万家（百花洲一巷店）1674乐万家（三坂桥店）1593②商业街业态经营品类面积（㎡）业态占比百货化妆品3220.59%46.04%黄金珠宝8451.54%家居家纺5624