土地增值税、企业所得税差异

类别项目土地增值税企业所得税核算指引清算时间项目清算年度清算清算项目分类标准（1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。预缴制度财税字【1995】48号文：对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。收入确认国税函[2010]220文：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。国税发（2009）31号文：　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；（四）采取委托方式销售开发产品的，区别合作的不同方式及协议内容来确定收入。核算指引：（1）工程已经竣工并通过有关部门验收；（2）实际销售面积符合合同规定；（3）完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付实现结束后无正当理由拒绝收房；（4）价款取得或确信可以取得；（5）成本能够可靠计量。视同销售类型将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，于发生所有权转移时确认收入的实现。将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现视同销售价格原则（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。土地闲置费不可扣除可以扣除预提成本（1）在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；（2）未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。开发费用（期间费用）（1）利息支出从开发成本调整至开发费用（2）(取得土地成本+开发成本*5%)+利息支出或=（取得土地成本+开发成本）*10%据实扣除利息支出（1）能够按转入房地产项目计算分摊；（2）能够提供金融企业的证明；（3）不超过商业银行同期同类贷款利率；（4）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息支出可以扣除印花税已作为管理费用扣除，不能单独扣除可以扣除项目营销设施建造费不能扣除作为开发间接费用扣除核算指引：如确认后期将要拆除的临时设施，发生的建造成本和装修费用先在“在建工程”科目归集，投入使用后转入“长期待摊费用”，在预计受益期内按直线法摊销到销售费用中。临时设施拆除的，长期待摊费用余额以及拆除费用或收入，全部计入当期的销售费用。配套设施（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处成本核算指引：（1）企业在开发区内建造的属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的配套设施，应单独作为过渡性成本核算对象，归集、分配其成本；二次分配后结余成本为零。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。成本分摊共同成本（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（2）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（3）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。成本核算指引：（1）土地成本按占地面积法分配；（2）建安成本按建筑面积法或其他方法分配；（3）单独作为过渡性成本核算对象核算的公共配套设施开发成本,按建筑面积法进行分配；（4）资本化利息按造价法分配。土地增值税、企业所得税及核算指引规定差异扣除项一般规定收入