创业计划书123

武汉新地之杰置业投资顾问有限公司1迁喜家和房产中介店连锁运营创业计划书企业名称武汉新地之杰置业投资顾问有限公司创业者姓名刘路日期2006年11月20日通信地址武汉市江岸区胜利街168号扶轮大厦2106室邮政编码430022电话1398605036682854773传真82705900电子邮件[e-mail]保密须知本商业计划书属商业机密，所有权属于武汉新地之杰置业投资顾问有限公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者或受委托方使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；2）在没有取得武汉新地之杰置业投资顾问有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递、影印、泄露或散布给他人；3）应该象对待贵单位的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作商业买卖使用。创业计划编号：授方：签字：公司：日期：武汉新地之杰置业投资顾问有限公司2目录第一章：项目摘要……………………………………….…………………3第二章：公司简介………………………………………….………………3第三章：市场分析…………………………………….……………………4一、二手房市场分析……………………………………………….…………4二、中介行业概述…………………………………………..…………………5三、竞争分析………………………………………………..…………………6四、经营模式………………………………………………..…………………8第四章：市场和服务………………………………………….……………8一、战略目标……………………………………………….…………………8二、市场规划布局……………………………….………….…………………9三、组织和职能…………………………………………..….….…………….10四、人员配置……………………………..…….………….…………………10五、主营业务收入……………………………….……….….…………..……11六、增值业务收入……………………………….……….….…………..……11七、市场发展时间计划………………………….…………..…………..……12第五章：财务模型……….……………………….……….…………..……14一、主营业务财务状况分析……….………………….……….……..…..……14二、其他增值业务收入……….………………….…………..…………..……17三、总体业务发展收入和利润预测……………….…………..…………..……18第六章：资金需求：….……………………….…..……..…..………..……19第七章：投资方式和回报方式：…………….…..……..…..………..……20一、投资方式….…………….………………….…..……..…..….……..……20二、退出机制….…………….………………….…..……..…..….……..……20第八章：项目创业者简介：……………。。。.…..……..…..………..……20武汉新地之杰置业投资顾问有限公司3第一章：项目摘要衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量，而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，正处于上升时期。这两年国家的宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌的好时机。迁喜家和房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后，结合武汉城市市民化的特质，在执行门点社区化，员工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区，成为社区生活种不可缺少的一份子，形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。迁喜家和房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上，不但可以开展传统的中介业务，取得佣金收入建立良好的银企关系，还可以利用通畅的深入社区的渠道，不断开展更多的增值社区服务，拥有社区终端广告渠道就是如同拥有新浪、网易、搜狐“门户网站”，前途无量。迁喜家和房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持，两年内可以建设80个以上的深入社区的网点，服务半径覆盖武汉三镇85％以上的主要住宅小区，进入武汉市房地产二手房中介的前三名，综合盈利水平第一，月税前利润200万元左右，垄断社区广告资源，成为另一个主业。第二章：公司简介武汉新地之杰置业投资顾问有限公司前身为武汉地之杰物业顾问有限公司，于1997年12月创办，是一家专业的房地产研究和房地产营销策划顾问机构，注册资金100万元，具备中介代理甲级资质；1998年8月份加入武汉房地产中介协会；两次被选为武汉房地产中介协会常务理事单位，是武汉市最早成立的专业地产顾问公司之一。新地之杰继承地之杰的优良传统，2003年成立，为开发商提供科学和富有创意的房地产顾问服务。地之杰是一个科技型的公司，1999年2月率先提出房地产资讯业的概念，策划组织、开发《DISTEND多媒体房地产销售资讯网络系统》，该系统被武汉市经委微机办列为“99’武汉高科技电子信息技术推广计划”，并被选为武汉市政府到北京对外武汉新地之杰置业投资顾问有限公司4招商引资,并且是44个招商项目中唯一的房地产信息产业类项目。1999年4月地之杰武汉广场房产中介店开业，第一个采用计算机多媒体技术在售房全程运用。地之杰是一个创新型的公司，1999年11月在武汉市第一高楼—武汉世贸大厦7楼上组建中国第一家将房地产、资讯业与零售商业接合的地之杰世贸房地产资讯超市，营业面积1500平方米，集二手房交易、商品房交易展示、信息咨询发布、法律咨询、银行贷款、交易办证一条龙服务；“超市”的诞生开创中国房地产营销模式先河。但由于缺乏武汉市有关部门金融和政策的支持而失败，给武汉市房地产市场上留下了一个遗憾。地之杰是一个领先型的公司，1998年就敏锐的发现银行不良资产中蕴藏着无穷商机，2000年9月起与招商银行武汉分行，中国农业银行湖北省分行江城支行，以及中国长城资产管理公司武汉办事处等合作处理银行不良资产项目。新地之杰是一个销售型的公司，多年以来为十几个项目提供高效、专业的策划、代理销售服务，获得了开发商的一致赞誉。新地之杰2004年曾经试图在二手房中介领域发展，最高峰发展3家直营店和2家加盟店，但由于进入市场时机不对，加上没有明确的盈利模式，而且由于资金和人力资源方面的缺乏，最终从市场上撤出，但一直对武汉市二手房市场看好。第三章：市场分析一、二手房市场分析武汉市自2002年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展，建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家的二手房中介店（所）如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。2005年我市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增长7.6%；其中：商品房住宅销售面积为756.91万平方米，同比增长5.0%，占商品房销售面积的93%。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增长17.2%，说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。武汉新地之杰置业投资顾问有限公司52005年和2006年的武汉二手房市场的成交较为平淡，其增长率较小，这是由两方面造成的。一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为，并有效控制了投资需求，特别是对二手房市场的成交量影响显著。另一方面是通过2005年商品房市场的供需分析，得出2005年商品房市场需求比较旺盛的结论。由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛，导致二手房市场较为平淡。2005年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长41.4%。其中，住宅平均价格为2209.78元/平方米，同比增长39.6%；写字楼平均价格为2726.12元/平方米，同比增长26%；武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大，而写字楼方面的价格差额逐年减小，这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛，写字楼市场的发展继续保持低靡。值得指出的是，成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500－800元/平方米之间，而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上，这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革，推动市场的快速、健康发展。二、中介行业概述作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场，由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈。市房产局数据统计，截止到2006年2月止，武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家，在所有注册的房地产中介公司中，有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务，二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了如世纪宏图、百居易、华明达等一批本土化的品牌中介，同时也吸引了如1+2联合不动产、天津顺驰置业、21世纪不动产等国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉。虽然我市的二手房市场有了长足的发展，但相对于国内一些城市市场，我市房地产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面：1、中介机构规模偏小在武汉市400多家中介公司中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上武汉新地之杰置业投资顾问有限公司6的连锁能上规模的只有寥寥几家，通常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营，已适应不了自身的客观发展要求，也适应不了已逐渐走向规范的市场需求，事实证明2005年下半年，宏观调控房产新政不断出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出武汉，说明未来的市场资源会进一步集中，只有规模化的中介才能抵抗市场风险，生存下来。2、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍目前，我市中介机构的从业人员素质参差不齐，还有待进一步提高，以便走向中介行业成熟的专业化道路。传统中介人员学历低，不注意提高专业素质,常为客户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多；而年轻的中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于与客户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。3、中介信息渠道不畅通武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，与北京、上海与各沿海发达城市相比，武汉市的中介市场，还远未形成规模经济，颇为零散，这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限，加上行业整体诚信的因素，导致整个市场普遍存在业务量不大，成功率低的现象，造成了很大的信息资源流失。三、竞争分析根据武汉的二手房市场的摸底调查，在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家，可分为本土中介商和外来中介商，根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来的一年内，不超过3家公司；第二集团在20家经营网点以上，数量在8－10家公司，第三集团在5个网点左右，有30家公司左右；其余基本上是单店经营。1、国际连锁加盟巨头－21世纪不动产21世纪不动产():上市公司人福高科技股份有限公司全资子公司武汉当代物业发展有限公司经21世纪中国不动产直接授权，成立了21世纪不动产武汉区域分部，注册资金1000万。目21世纪不动产武汉区域加盟店数量已逾50余家，经纪人600余名。目标是在未来两年内，加盟店数量力争达到120家。作为全