老年住宅的商业模式和融资方式研究_23页

老年住宅的商业模式和融资方式研究一、养老住宅的定义、类型及特点...............................................................................................2（一）老年住宅的定义...........................................................................................................2（二）老年住宅的类型及特点...............................................................................................2二、养老住宅在国内外的发展现状...............................................................................................3（一）国外老年住宅发展的现状...........................................................................................3（二）国内老年地产的发展现状和投资机遇.......................................................................9三、养老住宅的商业模式和开发思路.........................................................................................12（一）养老住宅的商业模式.................................................................................................12（二）养老地产投资开发思路.............................................................................................13四、养老地产与传统地产的区别及未来发展方向.....................................................................14（一）老年住宅与传统住宅的区别.....................................................................................14（二）养老住宅未来发展方向.............................................................................................15五、我国养老住宅的相关政策.....................................................................................................15（一）国家及相关部委颁布的指导性政策.........................................................................16（二）老年住宅相关标准.....................................................................................................16（三）国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策.....16（四）部分企业在发展养老地产时得到了地方政府资金和土地方面的支持.................17六、养老住宅的融资模式.............................................................................................................18七、老年地产的经典案例.............................................................................................................19（一）东方太阳城.................................................................................................................19（二）美国佛罗里达州太阳城.............................................................................................22老年住宅的商业模式和融资方式研究一、养老住宅的定义、类型及特点（一）老年住宅的定义《老年人建筑设计规范》中将老年住宅的定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。（二）老年住宅的类型及特点由于各国国情的不同，老年住宅的种类和特点也不尽相同，根据老年住宅建筑的形式、经营主体及所处的环境不同，老年住宅可以分为四类：适老化通用住宅（包括自住型老年住宅），专门老年住区（老年社区），养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构，老年公寓。一般来说，单位床位专门的老年社区的建造成本昀高、老年公寓次之、适老化通用住宅位居第三，养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构昀小。不同类型的老年住宅在产权归属、分布范围、经营模式等方面不同，具体情况见表1表1不同类型的老年住宅的特点适老化通用住宅专门老年住区养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构老年公寓产权归属归个人所有，以自用为主部分归个人所有，部分归经营者所有一般由政府或者慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构一般归投资者或专门经营管理机构所有，以对外出租为主分布范围一般分布在普通居住小区中一般分布在郊区一般分布于成熟社区既可以单独划址建造，也可以分散或与普通住户混建，还可以分布于专门老年住区中经营管理方式开发商建造时潜伏设计，购房者个人进行适老化改造，没有后续经营问题开发商开发时，按照老人住宅标准进行设计建造，根据需要可以采取不同的经营模式（包括持有、销售及持有+销售）政府进行资助，有些养老院、敬老院进行了转制，收住自费老人，转为老年公寓自主经营、自负盈亏使用对象包括老年人在内的各个年龄段的人主要以老年人为主要目标对象，但社区内也可以适量居居住其他年龄段人群专门供养五保户等困难老人以有支付能力的老年人为服务对象主要优点具有普遍适用性，营造了没有障碍和歧视的居住环境人数容量大，具有良好的养老居住环境和完善的助老服务，老人可在社区内根据身体状况需求调换住处解决孤寡无依靠困难老人的基本生存问题满足老年人实现独立、自尊的愿望，可在自理、护理、服务型之间选择。为老年人提供消除孤独的氛围，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面的需要局限性一次性投入较大、增加了短期内的建筑成本受服务对象所限，目前不能涵盖到普通收入的老人政府财力有限，受到赡养的老人非常有限目前问题较多，尚没有走上良性循环发展阶段宜实施范围可在普通居住小区中划出一定比例适老化通用住宅模式建造，慢慢过渡到全社会建设适老化“全寿命住宅”开始适宜在经济发达的大城市试建，等成熟以后在中小城市推广在大中小城市和农村中，以街道和居委会为依托进行在大中小城市均可以发展，现阶段在经济发达的大城市，以发展中、高档老年公寓为主，在中小城市以发展中、抵挡老年公寓为主二、养老住宅在国内外的发展现状（一）国外老年住宅发展的现状老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。1、国外老年住宅的演进过程尽管美国出现了许多深受老人欢迎的老年社区型的老年住宅，但从世界各国老年住宅整体演变趋势看，发达国家的老年住宅经历了从无障碍老龄住宅到混合的演变式住宅，再到适应老龄社会的通用住宅的演进历程。（注：本节内容来自相关资料整理，但是我个人的理解这是自住型老年住宅的演变过程。）（1）无障碍老龄住宅这种住宅是在老人的视力、体力等功能下降的基础上，针对老人不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1—2栋，栋内有专门为老人服务的系统。这种住宅一方面造价比较高，另一方面将老年人同外面世界无形地隔离开来，不利于老年人的身心健康，昀终没能大规模推广。（2）混合的演变式住宅这种住宅是通过在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务。在这种模式下，人到老了要搬家，而且不能同子孙生活在一起。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。（3）适应老龄社会的通用住宅考虑到大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，一种从生到死都能使用的通用住宅营运而生。这种住宅在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部都实现，而是根据老人年龄的变化逐步地来实现。如日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”就是一种通用住宅，该住宅通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求。2、主要发达国家和地区老年住宅的发展现状由于传统文化的不同，西方人在养老方面更追求“独立”，倡导社会养老。而东方人由于受到儒家文化的影响以及为避免重蹈西方高福利国家沉重财政负担的覆辙，在老年人养老方面更希望发挥传统文化尊老爱幼的风尚，提倡家庭赡养老人。z亚洲国家的养老住宅亚洲国家老年人养老的昀主要特点是提倡居家养老，鼓励年轻人赡养老人。因此，亚洲国家养老住宅的主要形式是普通自住型养老住宅和老年公寓，通常情况下采取老年人和子女住在一起或者住在距离较近的不同住宅。为了鼓励年轻人照顾老人，亚洲国家往往通过实行各种优惠政策引导年轻人和老年人住在一起或者住在较近的距离内。（1）日本的养老住宅日本的老年住宅产品主要有以下三种类型：老少适度分离模式的“两代居”、通用住宅产品、老年公寓。其中“两代居”又根据老人的独立程度分为以下四种类型：„同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。„同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。„邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。„完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。目前，日本的老年住宅业正向适老化通用住宅的方向迈进，许多老年住宅设计机构设计了许多能够根据老年人在不同阶段的需求，能够调整住宅空间结构的住宅。（2）新加坡的老年住宅新加坡的老人大部分都在政府提供的组屋内养老，政府通过调整年轻人购买组屋的贷款额度和利率、制定各种优惠政策（如多代家庭组屋办法、合选组屋办法、与父母邻居补助办法等），鼓励子女与老年父母合住，方便子女照顾老人，同时又保证了老人的独立性。在老年服务方面，新加坡建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力，为老人提供交友、餐饮、护理、居住照顾等服务。从住宅的形式上看，新加坡的老年住宅多是自住型老年住宅。（3）香港香港政府通过制定各种优惠政策和建造方便子女照顾老人的住宅。政府通过将一栋住宅中的部分单元专门设计成供老年人居住的住宅，帮助老人与其子女住在同一栋但不同单元里。此外，政府还制定了高龄人士优先配屋计划（申请人