前期计划书（DOC44页）

前期计划书一、前期准备工作1、前期的验收工作。物业工作人员与甲方工程部人员对本小区的公共部位、公共设施及房屋内外进行逐步验收以达到更好的使用功能（此项最好提前一个月进行，费用由甲方承担。元）,以后新交房过程中按此项进行。2、各种协议、表格的制作。包括业主临时公约、业主手册、物业管理协议及其物业进场时的各种表格例如车辆进出表、保安交接记录本、保安巡逻记录等等。约元；3、各种标志牌的制作（包括小区公示栏、绿地管理制度标志牌、车辆进出警示牌及管理管理制度、进入小区须知、业主临时公约、公共设施设备管理制度，小区示意图等。约元）。4、垃圾清运小车及垃圾桶的配备。（个垃圾清运小车，垃圾桶。共计元左右）。每10户一个垃圾桶，每100户一个清运小车。5、物业用房及达到使用功能的配备（水、电、电话线路、门窗、墙壁的粉刷、地面的平铺，办公桌椅的配备、档案柜的配备，其中办公用品大约需要元）6、需将已交房与未交房及正在施工的楼区隔离，设置隔离围挡。7、开发商需将楼区内各种建筑垃圾予以清理。8、办理已交房楼区各种图纸交接。9、维修及时，物业最好与承包商签订维修保证书，如不及时物业将自行维修并扣除承包商保证金。10、各种安防设施达到使用功能。11、东北临小区外墙粉刷一遍。12、建议开发商按建筑面积每平方5元一次性付物业维修款（此款只含土建维修，主墙体不负责）13、门、窗、水、电、暖等由开发单位按保修年限予以按时维修。14、代收水电费。15、加强电梯装修期间管理，严格货物运载数量，电梯维保保证及时。16、对开发商减免物业费情况，应由开发商按房屋建筑面积全额支付物业公司。17、空置用房应由开发商按建筑面积全额支付物业公司（此项在前期物业合同中将有约定）二、物业的进场前期准备工作完成后，物业公司正式进场，开展物业管理的各项工作。与前期物业公司做好交接，然后积极主动的做好各项物业服务工作。人员配置具体如下：一、按照0.8元每月每平方运营如下：1）人员配制办公室名，其中项目经理1名，负责物业管理日常事务及与开发商的联系，会计1名负责收取各种费用。接待1名，负责业主的来访、回访及各种档案等。维修人员2名，负责日常物业管理中的小修小补并联系施工队处理保修期内的各种问题。保安人员15，负责小区日常秩序维护工作。保洁人员6名，负责小区日常垃圾清扫、清运工作。绿化人员2名，负责小区绿化的修剪、补植、打药等工作。观澜国际物业管理计划物业类型：高层建筑面积：20万平方米左右（一）服务项目1、物业公用部位的养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、景观、建筑小品、广场、喷泉的养护和管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理。10、房屋装饰装修管理、一户一表管理等。（二）服务标准：一、综合管理服务标准【一】、基本要求1、服务与被服务双方签定物业服务合同，双方权利义务关系明确；2、承接项目时，对物业共用部位、公共设施设备进行认真查验，验收手续齐全；3、服务规范符合《青岛市物业管理行业规范》要求；4、有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；5、管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情；6、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况；7、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准；8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目9、对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理【二】管理处设置1、小区内设置管理处、配备简单的办公设备、配有电话2、办公场所整洁有序【三】管理人员要求1、小区经理有物业管理人员上岗证，有两年以上物业管理工作经历【四】物业管理与服务1、24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约）除外，有完整的报修、维修、回访记录，回访率达85%以上2、接受物业管理服务诉求，及时安排处理；3、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的75%；4、每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，满意70%以上，并对薄弱环节进行改进；5、综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。二、公共区域清洁卫生服务标准【一】、楼内公共区域1、公用楼道、门厅：楼道每日清洁，地面每周擦拭一次，门厅每日清洁，保持干净、无杂物；每天清洁楼梯扶手，玻璃每季擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持洁净、无灰尘，雨蓬每周清理一次；2、垃圾收集：高层按撞设置垃圾收集点。收集点每天清理，收集点无散落垃圾，无污迹、无异味；3、电梯轿厢：每日清扫一次电梯轿厢，每周擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洁一次，灯饰及轿厢顶部每月清洁一次；表面光亮，无污迹。【二】、楼外公共区域1、公共场所、道路、绿地、车库：每日保持清洁，保持地面、绿地、车库的清洁，随时清除小区内主要道路积水、积雪，及时清理房屋外墙及设备、设施的乱贴乱画2、公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等：每半月擦拭一次，擦拭后无污染；3、垃圾筒：每日清洁一次，垃圾桶、果皮箱周围无散落垃圾；4、消毒、灭害：灭蚊、蝇、蟑螂、鼠等活动配合社区居委会统一开展三、公共区域秩序维护服务标准1、人员：配备专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训2、能熟练使用各种消防、技防器械和设备3、佩带统一标志、穿戴统一制服，仪表仪容表达规范整齐；4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械5、门岗：封闭小区，各出入口24小时值班，按时立岗，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录，外来人员应通过对讲系统联系住户，决定放行，对进出小区的装修，家政服务人员等实行临时出入证管理，对进出小区的车辆实施证卡管理。引导车辆的有序进出6、巡逻：保安人员按指定的路线按时巡逻，重点部位有重点的巡查要求，并有巡查记录，在遇到异常情况或住户紧急求助时应及时赶到现场，采取相应措施；7、小区应具备录象监控，楼宇对讲、门锁智能卡，24小时开通并有人驻守，监控中心接到报警后，保安人员应及时赶到现场处理，同时中心随时接受用户求助8、车辆管理：车行道应设立指示牌或地标，车辆行使有规定的路线，停放有序，专职人员24小时巡视和协助停车事宜，收费管理的停车场应24小时有专人管理，车辆停放有序各种设施、设备配置齐全。四、公共区域绿化日常养护服务标准1、绿地总体布局均衡，有雕塑园林建筑小品（或）喷水池，植被配备恰当，效果好，2、绿化档次高植被品种多样，绿化覆盖率30%以上，3、有专业人员实施绿化养护管理，绿地及管理设施管理完好，4、草坪生长良好，及时修剪和补植，草坪常年保持平整，基本无杂草。5、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、各种绿化植物生长良好。6、定期组织浇灌、施肥、松土和做好防涝、防冻。7、定期喷洒药物，预防病虫害。五、公用部位、公用设施设备日常运行、养护1、对房屋公用部位进行日常管理和养护，巡查和养护记录完整。2、每年两次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告之相关业主及使用人，3、每周一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，作好相关的巡查记录，4、墙体表层无明显剥落，如有缺损及时修补，5、雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，视检查情况及时清掏，化粪池每季检查一次，发现异常及时清掏6、按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度，装修前，告之业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，装修期间发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的及时劝阻并报告相关部门，7、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并告之相关部门，8、物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口有路标，栋、单元、门户有明显标志9、危机人身安全的设备设施有明显警示标志和防范措施十、公灯维护：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等保持灯具完好，小区内楼道灯、庭院灯灯亮率90%以上。六、其他服务标准1、消防系统：做到经常迅检，并有记录，发现问题立即解决，2、避雷设施：每年两次维护保养避雷装置，保证其性能3、弱电系统：定期进行调试和保养，保证正常运行4、供水系统：每周对供水设备进行检查，不定期对设施设备进行保养，保证二次供水正常，泵房整洁。5、升降系统：保证电梯24小时运行，轿厢整洁，委托专业维修保养单位进行定期保养，物业公司人员有专人对电梯保养进行监督，并对电梯进行管理。（三）收费标准1、公共性物业管理服务费用高层住宅：0.8月每平方米；商业物业：1.2元/月每平方米；二次供水费：按实际用水量每吨加收0.40元；电梯运行费：0.44元/月每平方米。2、装修垃圾清运费：按建筑面积每平方5元一次性收取。3、露天车位使用费：元/车每月。地下车位管理费元/车.月。4、代收的水费、电费按照相关部门的规定价格代收；5、房屋交钥匙时收取一定的房屋装修保证金以约束业主不合理的装修。6、与业主约定的其他特约服务按照市场价格收取；四、各种岗位职责员工守则总则：一、热爱社会主义祖国，热爱共产党领导、遵纪守法。二、关心公司、热爱本职工作，讲究职业道德，做到文明服务。三、顾大局，识大体，自觉维护公司的声誉和权益。严于职守：一、按时上、下班，工作时间内不得擅离职守或早退，下班后无事在小区内逗留。二、工作时间不准打私人电话、会客，未经领导批准不得陪带亲友到小区参观。三、在工作场所，要礼貌待人，言语举止得体，注意公司形象。四、工作时间一律穿着工作制服，配戴工作牌，保持整洁清洁，不干与工作无关的事。五、上班时间不得饮酒，不得抽烟。六、员工做到有事请假，如遇有特殊情况没请假的要事后补假。日常行为规范：一、礼仪是员工对业主和同事的最基本态度，要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好”，做到业主至上，热情有礼。二、提供高效率的服务，注重工作上的技术细节及技巧，急业主之所急，为业主排忧解难，籍以赢得业主的满意以进一步提高园区的声誉。三、无论是公共管理服务，还是特约委托服务都应尽职尽责，一切务求得到圆满的效果，给人以效率高和服务佳的印象。四、全体员工应服从领导的工作安排和调度，按时完成任务，不得无故拖延、拒绝或终止工作。若有疑难或不满的应从速向直属领导请示。五、未经公司批准，任何员工不得以公司名义考察、谈判、签约；不得以公司名义提供担保证明，不得代表公司出席公众活动。六、对公司资金状况、法律事务、客户情况、业务合同、员工薪酬、分红奖励等情况，除已公开通报的外，不得打听，不得泄露。七、协作是物业管理的重要组成之一，各部门之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心协力解决疑难。八、爱护园区的一切设施及工作器具，注意所有设备的定期维修、保养，节约用水、电和易耗品，不准乱拿公物。九、不得接受业主赠与的礼物和其他物品。十、养成讲究卫生的美德，不随地吐痰、乱丢纸屑、果皮、烟头和杂物，如发现有纸屑、杂物等，应随手捡起来，以保持小区内清洁优美的环境。十一、全体员工均应严格保守公司的秘密，未经批准员工不得向外界传播或提供有关园区资料。十二、下班后要整理办公桌面，各类文件归类摆放整齐。最后离开办公室的人员，应关闭窗户，检查电脑、电灯、电扇、空调等用电设备的电源是否关好，无遗留问题后，锁好门，方可离去。十三、遵守值班巡逻制度，节假日值班，要做到及时发现问题及时处理。经理岗位职责一、认真贯彻执行党和国家的各项方针、政策，遵守国家法律、法令，贯彻执行总经理的各项指标，向总经理负责。二、根据中心发展和市场经济发展，负责组织编制公司长远规划、经营方向和管理目标，审定开发项目并组织实施。三、负责确定中心经营管理体制，对中心内部改革方案、部门经营形式等提出决策性意见。四、负责确定中心行政管理体系，对机构设置、干部配备、规章制度的建立和废除等