芜湖正地东城豪庭项目尽职调查报告-发行版

1紫金信托有限责任公司项目调查报告交易对手：芜湖正地众森置业有限公司项目名称：上海正地集团-芜湖正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划1目录第一部分信托计划概况.....................................................................................................2一、摘要表...............................................................................................................................2二、信托概况...........................................................................................................................4第二部分项目调查过程记录..............................................................................................5一、合作经历...........................................................................................................................5二、拓展背景...........................................................................................................................5三、关联情况...........................................................................................................................5四、调查过程............................................................................................错误!未定义书签。第三部分交易对手基本情况..............................................................................................6一、基本信息...........................................................................................................................6二、交易对手的经营状况和行业分析...................................................................................9三、交易对手财务分析.........................................................................................................11四、交易对手融资及对外担保情况分析.............................................................................14第四部分投资方案..........................................................................................................15一、交易结构.........................................................................................................................15二、项目分析.........................................................................................................................16三、增信措施分析.................................................................................................................31四、项目后续管理方案.........................................................................................................39第五部分风险分析及风险防范措施.................................................................................42第六部分项目合规性分析.................................................................................................43一、合规性分析.....................................................................................................................43二、项目所涉合同清单.........................................................................................................43第七部分项目调查结论...................................................................................................44第八部分项目备查资料清单............................................................................................452第一部分信托计划概况芜湖正地众森置业有限公司（简称“芜湖正地”）注册资本10800万元，其中上海正地投资集团有限公司（简称“上海正地”）出资6480万元，占公司全部出资比例的60%；芜湖众森实业（集团）（简称“芜湖众森”）有限公司出资4320万元，占公司全部出资比例的40%。公司于2010年6月5日正式成立，开发建设芜湖东城豪庭项目。现我部拟发起设立“紫金信托-上海正地集团芜湖正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划”，信托期限2年，满1年可提前结束，募集信托资金2亿元，第一期1.5亿，用于芜湖东城豪庭二期（B区）项目的开发建设。芜湖正地以东城豪庭B区土地及在建工程进行抵押，该抵押物规划建设用地47,424.17平方米（70.46亩），建筑总面积约177,463平方米，评估价值：4.016亿元。大股东上海正地提供连带责任保证担保。上海正地及芜湖正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保。一、摘要表要点基本信息信托计划名称芜湖正地东城豪庭贷款项目集合资金信托计划信托计划类型封闭式信托计划；信托贷款信托计划规模第一期不超过1.5亿信托计划期限24个月，满12个月可提前结束委托人收益信托报酬费率为*%/年在信托成立后【3】日内一次性前端支付项目信息用款人芜湖正地众森置业有限公司（简称“芜湖正地”）资金用途芜湖东城豪庭B区项目（简称“B区项目”）开发建设融资成本/投资收益率%/年还款来源（一）B区项目的销售收入约14.8亿元；（二）芜湖东城豪庭A区项目未售部分的销售收入约3.8亿元；（三）上海正地及其实际控制人任金荣对到期还款不足部分承担补足义务。3信托退出方式芜湖正地到期还本付息增信措施1、B区项目土地及在建工程抵押，评估价值4.016亿元，第一期贷款抵押率为37%；2、上海正地提供连带责任保证担保；3、上海正地及芜湖正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保；4、资金监管：设置监管账户，资金封闭运作。（1）芜湖正地须提供详细的用款计划；（2）东城豪庭项目B区房源及A区未售房源销售回款的10%进入监管账户，作为还款保证金；（3）信托计划满21个月、22个月、23个月时，监管账户余额分别不低于0.5亿元、1亿元、1.5亿元，否则芜湖正地应采取降价销售等措施加快去化，同时我司有权要求上海正地补足差额。信托费用推介发行费、财务顾问费推介发行费推介发行机构：银行保管费费率为【】%/年在信托成立后的【】日内一次性前端支付保管银行：未定银行资金监管费费率为【】%/年在信托成立后的【】日内一次性前端支付评估费、律师费、税收、其他评估费、律师费用等信托费用由信托报酬支付风险资本系数%信托报酬是否覆盖资本消耗：是净资本系数信托收益发行方案特别情况无4二、信托概况1、交易结构图：2、项目概况:东城豪庭座落于芜湖市鸠江区，海晏路以东，政通路以北，赤铸山中路以南，安澜路以西。项目位于芜湖政务中心与金融中心东侧，紧邻中央公园和扁担河，周边有环球商业中心、方特梦幻王国、亚夏汽配城等配套设施，交通便利，7路、42路、45路等多条公交路线到达，是芜湖市城东商业规划集中区域的核心项目。整个项目占地面积12.4万平米，建筑面积31.1万平米。其中A区住宅约17万平米，规划入住1762户，共计17栋楼，容积率2.2，建筑密度低于22%，于2011年10月29日首次开盘，当日销售169套，目前共计推出1379套可售房屋，实现销售率67.22%，已实现收入（含定金）3.7亿元。B区项目报批规划商业建筑面积116430平米、办公面积21000平米，合计约137430平米。B区项目自2013年2月18日正式开工，2013年10月结构封顶，2014年5月竣工验收。目前已完成基础开挖、桩基工程，2013年6月底施工至±0。B区项目总投资为67,880万元。投资安排为：（1）企业自有资金3亿元，占总投资44.19%；（2）申请信托贷款2亿元，占总投资29.46%（计划2年内归还）；（3）剩余资金使用预售房款解决，占总投资26.34%。根据销售面积、销售价格，按两年100%的销售率计算，保守预计可实现销售收入14.8亿元、实现利润总额约4.7亿元、净利润3.5亿元。B区项目目前已取得土地证、建设用地规划许可证。建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证于2013年7月取得。集合资金信托计划紫金信托委托人受托管理信托报酬认购信托2亿元分配收益东城豪庭B区项目托管银行信托贷款偿还本息提供无限连带责任担保资金托管抵押东城豪庭项目土地使用权及在建工程控股股东上海正地投资集团有限公司提供无限连带责任担保控股股东的实际控制人东城豪庭A区项目第二还款来源5第二部分项目调查过程记录一、合作经历我司与交易对手以往无合作经历，本次为首次合作。二、拓展背景芜湖正地众森置业有限公司由于东城豪庭项目开发建设资金的需要，经大连银行介绍拟向我司申请信托贷款。本着审慎的态度，我部开展了尽职调查工作。三、关联情况1、交易对手及交易对手的控股股东或实际控制人与我司无关联关系；2、交易对手高管人员与我司本信托业务人员无亲缘关系；3、交易对手在我司既有融资余额为0。6第