成本视角下的投前(拿地)踏勘与测算

成本视角下的投前（拿地）踏勘与测算实景示例LANDSCAPE你看到了什么？你想到了什么？你准备做什么？THINKABOUT01WHATLOOKINGAT?成本人员项目踏勘，看什么？怎么看？02CONTROLWHATFOR?投前测算成本人员，控什么？怎么控？03MECHANISMTOSETUP机制建立成本人员项目踏勘，看什么？怎么看？01WHATLOOKINGAT?踏勘前的准备工作经验准备EXPERIENCE资料准备INFORMATION人员准备STAFFWORKER地上地下数据沉淀敏感度和地下有关的内容（包括不限于）：地质属性（地貌形成原因、地质结构、地下水位）土石方（土质/石质）地下构筑物（文物性质、公共设施性质、待拆改性质）当地基础形式和地上有关的内容（包括不限于）：地块原使用属性（住宅、农田、鱼塘、工厂等）河道沟渠（退界距离、活水/死水、水质）地块高差（地貌高差、道路高差）地上构筑物（文物性质、公共设施性质、待拆改性质）后五通接驳点（距离、容量）地上（四至）地下地表经验准备EXPERIENCE地上/地下成本影响高架隔音设施/隔音处理遗留建筑拆除费（含桩）、清运厂房是否有污染性质【换填】少量青苗是否赔偿地上/地下成本影响住宅（周边）基础、工期、土方作业、降噪河道地下水位、基础影响建筑工地建设内容、调研实景LANDSCAPE地上/地下成本影响青苗是否赔偿、土质农田土质、是否换填道路高差土石方量地上/地下成本影响青苗（果树）是否赔偿、土质农田土质、是否换填场地高差土石方量、架空沟渠暗河、抽水/水处理、是否换填实景LANDSCAPE实景LANDSCAPE地上成本影响遗留建筑拆除（含桩）、外运医院（周边）工期、降噪楼宇（周边）基础影响、降噪、土方作业、工期广场（周边）围护、施工场地开口轨道出口轨道走向、基础保护、开口费、论证费、土方作业、工期卫星定位图SATELLITEPOSITIONING地上地下数据沉淀敏感度数据沉淀（包括不限于）：收费标准沉淀（设计费、行政收费、检测费）数据库沉淀（单方造价、单方指标、分摊办法）造价逻辑沉淀了解结构面积、建筑面积的区别与对应成本的换算建面系数的由来与运用综合单价的组成及各自占比以及调价方式【人工费+材料费+机械费辅材+管理及利润】经验准备EXPERIENCE地上地下数据沉淀敏感度敏感度（包括不限于）：地块四至风险市场风险（控规政策、销售政策、特殊配置）土石方、地材等垄断风险合资合作风险材料价格波动风险经验准备EXPERIENCE项目可研报告/立项报告规划设计条件（文件）规划用地红线图强排图定位报告【一阶段】地块/周边地勘报告A项目资料：项目前期拓展工作组（踏勘）项目前期拓展交圈会（策划、决议）D投前交圈：B成本调研资料：标杆企业进驻情况及成本水平行政类收费文件土石方及后五通成本水平当地人工及材料价格水平收并购项目成本尽职调查（在建）竞盘的对标数据及结论运营策划（节点、标段）设计策划（方案比选、定位适配）成本策划（优化方向、实现路径）工程策划（节点、技术实现）销售策划（去化、售价）财务策划（融资、税收）C策划资料：ABCD资料准备INFORMATION组织者：投资发展部门参与者：定位/设计/成本/工程/园林/等组织者：成本职能部门参与者：发展/定位/设计/工程/园林/装饰/精装/开发/营销/财务/资金等拓展小组策划小组人员准备STAFFWORKER投前测算成本人员，控什么？怎么控？02CONTROLWHATFOR?示例05060708成本一、控风险刚性成本（如结构成本）敏感性成本（如装修成本）不确定性成本（如基础、基坑）风险成本（额外重大投入）二、保证基本利润达成三、控指标控制内容CONTROL•是指期间所有现金流出与现金流入的现值之和（流出为负，流入为正)。通常用于评估某项投资是否合算。若0，表示该项投资是划算的。若0,则不划算。（+）现金流入+（-）现金流出＞0，✓（+）现金流入+（-）现金流出＜0，✗净现值（NPV）NetPresentValue•说的是累计净现值为0的时候的贴现率。也就是项目能承受的最大货币贬值的比率。（赢利空间，抗风险能力。）内部收益率（IRR）InternalRateofReturn内部收益率IRR总结：净现值（NPV）说的是在考虑货币时间价值下我们在项目周期内能赚多少钱，内部收益率（IRR）说的是在考虑货币时间价值下我们在项目周期内我们能承受的最大货币贬值率有多少，更通俗地说就是假设我们去贷款来投资这个项目，所能承受的年最大利率是多少。比如某项目的内部收益率IRR是20%，则表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值20%，或通货膨胀20%；同时也表示该项目在操作过程中每年能承受最大风险为20%；另外，如果项目操作过程中需要贷款，则IRR可表示最大能承受的利率，也就是如果我们去贷款投资该项目，所能承受的最大贷款年利率为20%，在贷款年利率是20%的时候投资该项目刚好保本。若在项目经济测算中已包含贷款利息，则表示未来项目操作过程中贷款利息的最大上浮值。IRR看上去说的是失误空间、抗风险能力，实际上也可以认为说的是利润空间，盈利能力。在实际项目投资中，NPV说的是具体数值，而IRR是一个比率，以评价项目获利能力而言，IRR更有说服力，因为IRR是个相对值，单纯的NPV只是个绝对值，没有考虑投资额的大小，只有在同时考虑投资额才能更充分体现项目的盈利能力，毕竟投资10万NPV为5万和投资100万NPV也为5万两个项目的盈利能力是不一样的。指标序号名称单位计算公式1实得面积系数（只计算住宅部分）/地上建筑单体住宅部分的标准层实得面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的标准层建筑面积㎡（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）2公摊率（只计算住宅部分）%地上建筑单体住宅部分的公摊面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）3外立面率（只计算住宅部分）%地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）4窗地比（只计算住宅部分）/地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积（非玻璃门窗除外，转角飘窗按展开门窗面积计入）㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡（分子分母不包含住宅下裙楼的门窗及其规划建筑面积）5层高m指地下室地面结构完成面到顶板结构板面的垂直距离7停车效率㎡/辆地下单车位面积=【所有地下室面积-（住宅地下赠送功能区域+规划要求非机动车区域面积+特殊设备房面积）】÷配建地下车位个数。8其他/结构钢筋含量（地上地下）、结构砼含量（地上地下）、样板房装饰（面积与硬装软装）、售房部装饰（面积与硬装软装）、公区装饰、批量精装修、园林景观。机制建立03MECHANISMTOSETUP项目立项地块实地踏勘经济测算01020304050607080910成立前期拓展工作组拿地前置资料收集项目前期测算交圈会拿地成本测算审核投委会决策执行工作流程PROCESS部门职责DUTY客研定位部商业定位部开发部工程部成本管理部设计部园林部装饰部精装管理部营销部投资发展部总结-投前测算控制CONTROL培养成本敏锐度“修身”——专业+经验心之所往，力之所在“蚂蚁效应”ANTEFFECT寻找最优成本，快速反映成本水平标准化机制建立总结SUMMARY真实成本、不玩数字游戏围绕核心、群策群力去除本位主义，以经营视角、成本思维去观察项目考察项目，以项目获利为原则。具备经营视角、成本思维练好“真功夫”，熟知各种“意外”与成本的联系以及测算逻辑，“不隐瞒、不夸大、不玩数字游戏”，真实反映成本水平，以寻求利润突破点。拿地版的净利润（率）就是项目达成的下限，拿地版的直接投资成本（不含融资成本）就是项目建设支出的上限，要实现这两个核心，一定是“团队作战”。感谢聆听！