第9章城市房地产管理

市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材市政管理学（第二版）杨宏山编著市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材第9章城市房地产管理重点问题城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让城市土地市场交易种类城市住房供给的制度安排国外城市住房保障的基本经验中国城市住房保障存在的问题中国城市住房保障的制度创新市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.1城市土地的供给与需求1.城市土地的特性城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。地理位置的固定性土地适用的差异性土地利用的耐久性自然特性土地供给的稀缺性土地价值的区位效益性边际效益的递减性土地价值的递减性经济特性市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.1城市土地的供给与需求2.城市土地的供需关系一般而言，在城市经济起飞和规模扩张阶段，对土地的需求量很大；中央商务区和交通枢纽等具有区位优势的土地，由于使用价值很高，人们对它的需求程度也很高；相反，城市边缘地带和交通闭塞位置的土地，其需求量就要小得多。城市土地的需求•包括自然供给和经济供给•自然供给是一种无弹性供给，即可供给土地面积不断减少•经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途城市土地的供给城市土地的供求平衡：由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。由于市场机制存在局限性，容易出现市场失灵问题，因此需要政府采取一定的干预措施。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.2城市土地使用的空间结构ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.同心圆模式多中心模式放射型模式这类城市的不同用途土地围绕着单一核心，有规则地向外扩展成为圆形区域。其核心区域被称为中心商务区（CentralBusinessDistrict,简称CBD）。围绕着中心商务区的通常是不同收入阶层构成的环形居住区。随着城市用地、人口和经济规模的扩大，许多大城市不是只有一个核心，而是存在多个相对分离的中心。其中，有一个中心在规模和重要性上具有较大优势，其他中心处于亚中心或副中心的地位。放射形模式是同心圆模式受到交通线的作用而形成的沿着交通线向外延伸的土地使用格局。它在同心圆的基础上，形成了沿铁路、公路和河流的放射扇形模式。扇形城市是企业和个人自由决策的产物。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.3城市土地的产权关系1.城市土地所有权私人部门所有国家或公共部门所有即个人、企业和其他私人团体可以拥有土地所有权，土地可以在地产市场上自由买卖。由于土地的特殊属性，土地所有权的使用往往受到一定的限制。社会主义国家普遍废除土地私有制度，土地所有权归国家或集体所有，国家对土地使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地。在资本主义制度下，土地也并非完全归私人部门所有，国家和公共部门也拥有一定的土地。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.3城市土地的产权关系2.城市土地使用权•土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。•使用经营权：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。•土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。–以香港为例市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.3城市土地的产权关系3.城市地租•城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。•地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。•地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。•级差地租也包含两种形式：即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指在不同地块进行等量投资，由于土地区位和自然条件不同而形成的级差地租。级差地租Ⅱ是指在同一地块上由于连续追加投资而形成的级差地租。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.4我国城市土地有偿使用制度1.城市土地有偿使用制度的概念•城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.4我国城市土地有偿使用制度2.城市土地有偿使用的原则•坚持城市土地单一的国家所有制•土地所有权与使用权相分离•国有土地有偿使用•特殊土地无偿划拨市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.4我国城市土地有偿使用制度3.城市土地有偿使用的形式土地使用权出让土地使用权出租土地使用权折价出资（入股）土地使用权授权经营收缴土地使用费或场地使用费城市土地有偿使用的形式市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.1城市土地权利制度9.1.4我国城市土地有偿使用制度4.城市土地有偿使用的税费4土地出让金1235土地使用税土地使用费土地收益金新增建设用地使用费市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材调节收入分配59.1城市土地权利制度9.1.4我国城市土地有偿使用制度5.城市土地有偿使用的作用有利于增加财政收入促使土地集约使用促进产业合理布局控制城市规模膨胀4123市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.1城市土地管理原则城市土地统一管理土地用途管制合理利用土地切实保护耕地土地有偿使用市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.2城市土地规划管理制定城市土地利用总体规划，需要坚持：（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（5）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.3建设土地征收和划拨1.城市建设土地征收《土地管理法》规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”征收下列土地的，由国务院批准：•（1）征用基本农田；•（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；•（3）其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.3建设土地征收和划拨2.城市土地使用权划拨下列建设用地，经城市政府批准可以通过无偿划拨方式取得：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。符合下列条件的，经政府土地和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2.领有国有土地使用证；3.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4.签订土地使用权出让合同，向政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.4城市土地使用权的出让1.城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：•（1）居住用地70年；•（2）工业用地50年；•（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；•（4）商业、旅游、娱乐用地40年；•（5）综合或者其他用地50年。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.4城市土地使用权的出让2.城市土地使用权的出让方法是指土地的使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望，并由双方进行谈判、协商出让土地使用权。是指国有土地的代表人在指定的时间和地点，组织符合条件的土地使用者到场，就某块土地进行公开叫价竞投，按“出价高者优先”的原则确定土地使用者的出让方式。是指由符合条件的土地使用者以书面投标形式，竞争某块土地的使用权，然后招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。城市土地使用权的出让方法协议出让拍卖出让招标出让市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.4城市土地使用权的出让3.城市土地使用权的回收《土地管理法》规定，有下列情形之一的，城市政府可以收回国有土地使用权：1.为公共利益需要使用土地的；2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.5城市土地的市场交易1.城市土地市场的结构目前，我国城市土地市场主要有三级：（1）一级市场。即由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。它表现为城市政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，具有垄断性质。（2）二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场。它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，具有经营性质。（3）三级市场。即由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易，具有消费性质。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.5城市土地的市场交易2.城市土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为。它包括出售、交换和赠与三种方式。在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权可以依法多次转让，每次转让后的土地使用期限，为土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已使用的年限后的剩余期限。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.5城市土地的市场交易3.城市土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租和转让的性质不同：转让意味着土地使用权利的一次性买断；而出租则是把土地租赁给他人使用，出租人仍需履行土地使用权出让合同的各项内容，对土地原有的权利和义务并不发生转移。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材9.2城市土地市场管理9.2.5城市土地的市场交易4.城市土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合同，抵