房地产项目考察指引

房地产项目考察指引投资阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究报告》的编制和审批等工作步骤。为做好保定英利集团房地产项目的考察工作，给领导决策提供科学的依据，现编制考察工作指引。影响项目决策的主要因素分为外部环境和内部因素，为此在考察调研中应该将有关因素进行实地踏勘和调研，掌握第一手的资料。1、项目信息收集项目信息收集主要应包括A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；C、了解项目区域人文、自然环境；D、了解项目区域交通状况；E、了解项目的土地性质、证件手续等；F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。2、市场调研（1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。（2）工作内容：A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况；地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。B、项目控规要求：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；其他C、区域环境：人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。交通环境：宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。市政规划：近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。政策环境：行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）D、区域市政配套道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。F、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等3、项目初判（1）目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。（2）作业要求：A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。B、留取现场影像资料。C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料：宗地现场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质D、项目周边区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施，E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件G、了解项目技术指标及规控要求，包括：项目详细技术指标，规划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件H、项目初步成本收益分析，包括：地价评估，项目成本测算，项目资金需求测算，项目初步收益分析I、编制项目初判报告4、项目策划及产品定位（1）目的：根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情况及潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。（2）工作内容：A、设计院派出项目工作小组实施调研工作：a项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。b每次调研完成后，必须完成一份《市场调研报告》，由项目小组负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性。报告内容应包括：调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。C、由设计院进行项目概念设计。D、概念设计确认后，由调查小组、设计院向集团公司提交《初步项目产品建议书》及项目概念设计成果。6、编制项目初步可行性研究报告（1）目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。（2）作业描述A、资本运营部上报集团公司领导组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门及子公司。B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。C、小组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。D、编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。修改完善，形成正式报告。E、初步可行性研究报告内容：5、可行性分析报告评审（1）目的：通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。（2）工作内容：资本运营部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报集团公司重大决策论证委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议案决议。调查内容见附表（一）项目区域环境调研1项目所在城市环境调研城市核心信息的搜集：城市区位及地位、城市性质、城市功能定位、城市发展方向、城市特色、城市规模、城市交通、城市经济、城市产业、城市文脉等城市历史沿革：历史、建制、消费习惯及地方亚文化城市自然地理风貌：地理位置、幅员情况、气候状况、地形地貌、气候特征、自然资源、名胜古迹等城市基础设施建设：供水、供电、供气、通讯、对外交通、城市交通等国民经济情况：近年城市国民经济运行状况、支柱产业状况、生活水平、收入状况及综合排名、旅游资源等城市建设与规划发展：行政区划、人口构成、城市建设现状、城市总体规划情况、分区规划情况等2项目地块及周边（微观）环境调研(5天)项目地块概况及实景照片：区位、属地、位置、临界（四至）、地块现状、周边环境地块所在区域范围：四至、面积、人口等现状调查周边道路现状及交通：路网及等级尺寸、公交车线路、出租车、其它交通工具等项目与相关重要地点的距离区域市政公共配套及实景照片：内容详见《区域市政公共配套一览表》区域经济与商业状况调查区域房地产市场概况调查项目所在片区规划与发展趋势调查（二）房地产市场调研1城市房地产市场整体情况调研（4天）当地房地产市场的沿革、现状当地房地产业相关政策法规、优惠政策及相关取费标准当地房地产开发企业情况城市房地产市场整体运行状况：过去3-5年土地供应开发情况和房地产投资额、施工量、新开工面积或批准预售面积（套数）、竣工量、销售面积（统计局和房管局两种口径）、销售额（统计局和房管局两种口径）、价格（统计局和房管局两种口径）、空置情况等专家访谈：内容详见《专家访谈纲要》2项目对应的供应市场调研（3天）项目对应的供应市场（住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、旅游地产等）概述项目对应的供应市场权威数据搜集：项目对应物业过去3-5年投资额、施工量、竣工量、销售面积、销售额、空置情况等类比和竞争楼盘深度调查及拍照：内容详见《类比楼盘深度调查表》参考楼盘进行调研：内容详见《参考楼盘一览表》3项目对应需求市场调查（2天）项目对应的需求市场概述项目对应的需求市场权威数据搜集：项目对应物业过去3-5年销售量、销售额和销售价格等群体样本需求特征调查：内容详见《楼盘群体样本访谈表》潜在目标客户群问卷访问调查：内容详见《消费者需求问卷调查表》前期市场调研常用表格表1-1：土地SWOT分析表Strength优势分析Weakness劣势分析Opportunity机会分析Threat威胁分析结论：表1-2：***地块成交信息一览表地块编号出让日期地块坐落出让面积用途容积率成交价竞得单位楼面价表1-3：房地产板块分布情况表（1）板块差异板块1：区板块2：区板块3：区地理范围划分依据商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅热销区域制表人:制表时间:表1-4：房地产板块分布情况表（2）板块与周边中心距离产业支撑区域成熟度生活配套设施交通条件区域认知度自然环境规划发展房地产发展房产售价表1-5：楼盘个案市场调查详表楼盘名称开盘日期楼盘地址投资商发展商电话地址代理商电话地址设计单位承建单位物业管理楼盘类别销售卖点基本资料土地获得□出让□转让□划拨□拍卖出让日期出让年限/剩余年限出让价格□生地元/m2□熟地元/m2基地面积总建筑面积容积率绿化率装修标准物管费规划户数规划人口开盘日期工程进度竣工日期交付日期平均单价总价范围销售率得房率面积范围主力户型车位单价车位数量商铺规模商铺单价户型面积占总户数比例去化比例一房二房三房其他备注区位图地块位置图环境评估外部环境内部环境综合分析成功点失败点调查心得制表人制表日期年月日表1-6：竞争者综合分析表模板楼盘名称开发商区域地点用途占地面积m2建筑面积m2容积率绿化率楼型得房率开盘日期在售面积m2在售户数价格范围元/m2平均单价元/m2销售率车位价格主力面积m2主力户型主力总价万元工程进度开盘时间销售企划物业费用销售电话售楼中心调研日期前期市场调研报告主要内容（一）项目基本情况分析（二）宏观环境分析1、经济环境分析2、政策环境分析3、市政规划分析4、人文环境分析（三）区域环境分析1、区域概况2、区域规划3、区域配套（四）房地产市场调查分析1、土地市场调查分析城市土地供应量与开发量调查分析2、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析（1）市场供给情况分析通过对房地产投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、空置率等指标分析。（2）市场需求情况分析通过房地产销售面积、交易总额等分析（3）市场价格及趋势分析3、市场各板块分析4、区域房地产市场调查分析（1）区域土地市场、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析（2）区域在建及将建项目的摸查（五）竞争项目调研1、竞争板块分析2、竞争项目个案分析分析竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境、主力户型、销售价格、销售率等（六）项目决策分析1、项目SWOT分析2、项目可行性分析