房地产估价报告

房地产估价报告股价项目名称：浙江省嘉兴市长安镇虹桥花园3幢1单元601房地产评估报告委托方：浙江金海洲建设开发有限公司估价机构：某某房地产评估有限公司估价人员：估价作业日期：2013年12月12日至2013年12月20日估价报告编号：某某评字【2013】第1号1目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告1.委托方2.估价机构3.估价对象4.评估目的5.估价时点6.价值定义7.估价原则8.估价依据9.估价方法10.估价结果11.估价人员12.股价作业期13.估价报告应用的有效期14.变现能力分析15.有关说明及建议五、估价技术报告1.个别因素分析2.区域因素分析3.市场背景分析4.最高最佳使用分析5.估价方法选用6.估价测算过程7.估价结果六、附件附件一：估价对象位臵示意图附件二：《国有土地使用证》复印件附件三：《房屋所有权证》复印件附件四：《房屋租赁合同》复印件附件五：《企业法人营业执照》复印件附件六：估价对象现状照片附件七：估价机构房地产估价资质证书附件八：房地产估价师资格证书2致委托方函浙江金海洲建设开发有限公司：受您委托，我公司对位于浙江省嘉兴市长安镇虹桥花园3幢1单元601室(以下简称估价对象)的价值进行了估价。估价对象：浙江省嘉兴市长安镇虹桥花园3幢1单元601室，即建筑面积为142.87平方米的房屋。估价目的：为确定房地产可售金额提供参考依据而评估估价对象房地产可售价值。估价时点：2013年11月30日。估价依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；产权方提供的有关资料；我公司所掌握的海宁市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：浙江省嘉兴市长安镇虹桥花园3幢1单元601室，即建筑面积为142.87平方米的房屋在2013年11月30日的市场价值估价结果总价为861821元万元人民币，大写为捌拾陆万壹仟捌佰贰拾壹元人名币。详细结果请查阅相关报告。某某房地产评估有限公司法定代表人签字：2013年12月20日3估价师声明我们保证,再我们的职业道德、专业知识和经验得最佳范围内:1、本估价报告得内容是真实、准确、完整得,没有虚假记录、误导性陈术和重大遗漏。2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明得假设和限制条件得限制和影想。3、我们娱本估价报告得估价对象没有任何利害关系;对于该估价对象相关的的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。4、我们是依照中华人民共和国国家标准«房地产估价规范»(GB/T50291—1999)得规定谨行分析,形成意见和�论,砖写本估价报告。5、我们已对本估价报告得估价对象谨行了实地查勘。6、我们再本估价项目中没有得到本公司以外得他人得重要专业帮助。报告编制人员资格及证号签名改章中国住册房地产估价师某某房地产评估有限公司二○一三年一二月二十日4估价的假设和限制条件1、本次报告以估价对象能够按照法定及最高最佳使用用途持续有效使用为假设前提。2、本次估价是以估价对象在估价时点销售情况为假设前提。3、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。4、估价结果为估价对象在2013年11月30日的公开市场价值减去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时的5、本报告估价人员未对估价对象的土地面积和建筑面积进行测量，以产权方提供的《抵押物明细清单》中数据指标为依据。如果上述指标发生变化，本次评估估价结果应作相应调整。6、由于产权方原因，估价人员未能对其提供的《国有土地使用证》《房屋所有权证》《房屋租赁合同》和《企业法人营业执照》、、复印件等资料的原件进行核对，本次估价以产权方提供的上述资料复印件真实、合法和完整为假设前提，特提请使用方注意。7、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。8、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。9、委托方只可按照本估价报告的估价目的合理使用，本报告不可用于其它用途。10、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。11、如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。5估价结果报告一、委托方名称：浙江金海洲建设开发有限公司住所：浙江省嘉兴市长安镇虹桥花园3幢1单元601法定代表人姓名：阿发二、估价机构某某房地产评估有限公司法定代表人：资质等级：一级资质证书编号：建房估证字【2012】028号资质证书有效期：2012年5月5日至2015年5月5日工商营业执照注册号：110000000123456三、估价对象1、区位状况区位状况包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、区域环境及配套设施等。（1）坐落：浙江省嘉兴市长安镇虹金路南侧,小王浜西侧虹桥花园3幢1单元601，所在地段地理位置优越，占据长安镇镇中心地段，北面虹金路，西邻城西路，围绕东方嘉园，侧临浙江财经大学东方学院。（2）交通：道路通畅、公共交通便捷，多条公交线路360度全面覆盖，周边市区、城镇瞬间直达。沪杭高铁、S001省道、沪杭高速穿境而过，直接融入从连杭经济开发区延伸开的繁华半径之中。（3）区域环境：估价对象周围环境良好，无嘈杂。（4）配套设施：估价对象社区区位优势明显，享有镇中心各类完善生活配套，银行、宾馆、酒店近在咫尺，中小学校、高等学府齐聚大学城，海宁三院、卫生院、社区门诊环顾左右。2、权益状况估价对象为位于浙江省嘉兴市长安镇虹金路南侧,小王浜西侧虹桥花园3幢1单元601，其权属于浙江金海洲建设开发有限公司所有。四、估价目的6为出售该房产提供参考数据。五、估价时点2013年11月30日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、海宁市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为居住，经济耐用年限为70年，该房地产的收益年限按剩余使用年限70年计的市场价格。七、估价依据（一）行为依据《委托评估函》。（二）法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。3.《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。4.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。5.地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据《房地产权证》杭房权证字第7894号．（四）其他依据(1)《评估约定书》(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。八、估价原则㈠合法原则。㈡公平原则。㈢最高最佳使用原则。7㈣替代原则。㈤需求与供应原则㈥估价时点原则。㈦协调原则㈧综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，确定选用的估价方法如下：1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估2、收益法：预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为商业物业类型，自身或类似房地产有收益，属于收益性房地产，可选用收益法估价。十、估价结果估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定价格：十一、估价作业日期2013年12月16日至12月20日十二、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为2013年12月20日至2014年12月20日。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。8估价技术报告一、个别因素分析1、权益状况估价对象为位于浙江省嘉兴市长安镇虹桥花园，其权属于浙江金海洲建设开发有限公司所有。2、物质实体状况委估建筑物尚在建筑过程中，维护保养情况较好，成新率为100%，建筑面积为142.87平方米，属钢筋混凝土结构二、区域因素分析（1）坐落：浙江省嘉兴市长安镇虹桥花园3幢1单元601室，所在地段地理位置优越，占据长安镇镇中心地段，北面虹金路，西邻城西路，围绕东方嘉园，侧临浙江财经大学东方学院。（2）交通：道路通畅、公共交通便捷，多条公交线路360度全面覆盖，周边市区、城镇瞬间直达。沪杭高铁、S001省道、沪杭高速穿境而过，直接融入从连杭经济开发区延伸开的繁华半径之中。（3）区域环境：估价对象周围环境良好，无嘈杂。（4）配套设施：估价对象社区区位优势明显，享有镇中心各类完善生活配套，银行、宾馆、酒店近在咫尺，中小学校、高等学府齐聚大学城，海宁三院、卫生院、社区门诊环顾左右。三、市场背景分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。（1）地理位置长安镇属浙江省海宁市。位于钱塘江北岸、海宁市西部，北邻桐乡市，西南接壤杭州市余杭区。隔江相望杭州市萧山区。沪杭铁路、沪杭高速公路、杭浦高速、901省道、穿境而过，均设站点或出入口；320国道、杭东绕城公路出口处分别距镇区6公里、2公里。境内设有省级农业对外综合开发区。省级高新技术特色产业基地。长安是全国重点镇、省级中心镇。全镇总面积91.9平方公里，辖20个行政村，8个社区，常住人口8.3万。流动人口约4万。（2）经济和社会发展状况经济跑出“海宁速度”海宁市深入开展“发展提速年”和“环境提升年”活动，加快转变经济发展方式，大力推进产业转型升级。初步测算，2011年全市实现生产总值531.27亿元，增长11.0%，总量居嘉兴市五县二区之首，增速高于全省平均2.0个百分点，高于嘉兴市平均0.4个百分点，经济发展跑出了“海宁速度”。产业结构继续优化。第一产业实现增加值24.88亿元，增长3.1%；第二产业实现增加值319.65亿元，增长10.5%，其中工业实现增加值281.36亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值186.74亿元，增长13.0%。三次产业结构比为4.7：60.2：35.1，第三产业占GDP比重同口径相比，提高了1.1个百分点。其中，工业生产较快发展，全市规模以上工业总产值达到1083.77亿元，增长26.1%，总量继续位居嘉兴市首位。（3）房地产市场分析截止2013年6月30日，海宁市范围内，共实现商品房成交量5021套，总成交面积531576.99㎡，总成交金额528349.69万元，成交均价在9122.92元/㎡。2012年全年，海宁市总共成交商品房6762套，总成交面积80.14万㎡，相较而言，2013年上半年的成交明显提升，接近12年全年数据74%。随着海宁人民对于商品房刚需的释放和改善型住房需求的增长，2012年开始海宁商品房的成交明显提速，2013年开始随着“海宁银泰城”等一批商业项目的陆续启动，商业地产投资也展示出了迅猛发展的势头，可以预见在下半年，随着城东区域“名门山庄”、“四季香榭”等大批高品质住宅项目的推出，2013年海宁房地产市场将是一段飞速发展的黄金时期。四、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值10达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估