淀山湖板块的研究的报告

淀山湖板块研究报告板块地理交通淀山湖镇有沪宁铁路、沪宁高速公路、318国道、312国道交汇其间，苏沪机场路、苏沪高速穿境而过，未来将与上海城市轻轨20号线直接贯通，目前开车至人民广场;一个半小时以内；航运方面，东距上海虹桥机场仅28公里，距浦东机场也只有80公里。板块旅游资源淀山湖位于上海市青浦区和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。淀山湖属太湖流域，是以太湖为中心的蠂形洼地的组成部分，略呈菱形，呈东北～西南方向，南宽北窄，形似葫芦，其长度14．5公里，最大宽度8．1公里，平均宽度4．3公里，岸线长62．3公里，总面积445．87公里，淀山湖主要受纳太湖流域来水，出水经黄浦江流人长江口至东海。其旅游景点包含：大观园、休闲胜地日月岛、国家级旅游度假区太阳岛、水上休闲度假区彩虹岛、上海水上运动场、朱家角镇。淀山湖滨水国际社区有完善的规划基础，如马球、高尔夫会，帆船俱乐部，游艇俱乐部等休闲度假场所，并且在高速公路和轨道交通方面都与上海实现了无缝对接，未来将全面融入大上海都市圈。区域在售楼盘汇总案名开发企业项目位置产品形态价格区间面积段规划户数开盘时间可售套数现场电话富力湾上海富力地产淀山湖镇万园路88号独栋别墅180万-300万218㎡-280㎡943户2019.0909.09推出70套021-64682262东淀湖庄园昆山淀山湖山庄开发有限公司淀山湖镇湖滨路99号独栋别墅260万-480万/套291㎡-588㎡76户2019.0610套0512-57498111福运马洛卡上海福运置业有限公司淀山湖镇曙光路8号双拼、独栋别墅158万-250万/套220㎡-250㎡100户2009.0578套0512-57488838梦莱茵昆山宝镇房地产发展有限公司淀山湖镇双永路999号独栋别墅350万-800万/套310㎡-580㎡432019.1一期10套。二期待定0512-57050101纳帕尔湾昆山建兴置业有限公司淀山湖镇新乐路1666号别墅380万-500万/套260㎡-290㎡278户2009.05一期85户4008870903重点项目分析项目名称富力湾地理位置淀山湖镇万园路88号投资商上海富力地产销售电话[phone]项目性质旅游度假、投资自住占地面积673759总建筑面积207840容积率0.35建筑形态独栋别墅规划套数943户（一期）开盘时间2019.09去化套数160套销售均价毛坯：8千元-9千元/㎡精装：1万元-1.3万元/㎡可售套数30套可售面积交房时间装修状况毛坯、精装月去化量10套项目环境分析该案位于昆山淀山湖镇，总占地面积超过100万平方米，外依淀山湖、内拥度城潭，其中沿湖景观堤岸长达2公里，内部景观布局，水景布置错落有秩。沪宁高速公路、318国道、312国道交汇其间，苏沪高速。至苏州市区1个小时车程，至上海内环不足一个小时车程。距上海虹桥机场仅28公里，距浦东机场也只有80公里。项目规划、物业配套分析该案总占地面积超过100万平方米，位于淀山湖北岸板块，原味东南亚风情，利用通透感和错落的院落使建筑与景观自然相融。第一批房源将推出4万多平方米的精装修小独栋别墅，最小户型218平米左右，主力户型则在250至280平方米之间。周边配套：淀山湖滨水国际社区、旭宝高尔夫球场内部配套：拥有5800平方米会所、商业街和其他生活配套设施，会所功能主要分为康体以及休闲娱乐两大部分。康体部分主要有篮球场、羽毛球场、室内外游泳池等；休闲娱乐部分主要有SPA水疗案馆、茶室、西餐厅等。充分满足客户养身和休闲度假的功能。会所首层建筑采用大面积落地玻璃，可眺望淀山湖宽阔的水域；室外泳池。项目去化分析该案一期规划943户独栋精装修别墅，主力面积250㎡--280㎡。2019年8月首次开盘，至今已推出160套，去化130余套，去化率82%。由于其面积段相对较小，总价相对较低，客户投资、旅游度假、自住等选择可比性优势明显，故其去化速度相对较快。该案预计9月份将推出70余套独栋别墅，面积最小218㎡，最大面积280㎡。预计毛坯均价8000元-9000元/㎡；精装修均价：10000元-13000元/㎡；总价在180万—300万之间。重点项目分析项目名称东淀湖庄园地理位置淀山湖镇湖滨路99号投资商昆山淀山湖山庄房地产昆山有限公司销售电话[phone]项目性质投资自住占地面积89033.6㎡总建筑面积29765.78㎡容积率0.33建筑形态独栋别墅规划套数76套开盘时间2019.06去化套数66销售均价300万-650万/套可售套数10可售面积交房时间现房装修状况毛坯月去化量2.75项目环境分析东淀湖庄园位于淀山湖镇，南面紧邻淀山湖，三面环湖，东临上海，与上海朱家角相连。距上海虹桥机场仅28公里，距徐家汇约50公里车程。项目规划、物业配套分析该小区占地133.5亩，总建筑面积29765.78平方米，共有别墅76套独栋别墅，每户均有1-2亩花园，奉送车库和多个大露台周边配套：距旭宝高尔夫球场，信义游艇俱乐部，紧邻旅游度假村等休闲娱乐生活配套设施。驾车5分钟即到淀山湖镇，镇上银行、超市、学校、幼儿园、医院一应俱全。内部配套：小区内有大型会所一座。项目去化分析该案于07年7月开盘，现为现房销售。该案共规划76户，经过2年时间的去化，目前剩余10余套面积较大，总价相对较高的独栋别墅。其面积在450㎡-588㎡之间，总价在400万-600万之间。该案70%客户来自上海，客户购房动机为度假养身，少数客户用做投资。重点项目分析项目名称福运马洛卡地理位置淀山湖镇曙光路8号投资商上海福运置业有限公司销售电话[phone]项目性质投资自住占地面积140000总建筑面积91000容积率0.65建筑形态双拼、联排别墅规划套数78（二期）开盘时间2009.05去化套数30套销售均价8000元/㎡可售套数48可售面积交房时间2009.9.30装修状况毛坯月去化量10项目环境分析坐落淀山湖镇中心：交通便捷生活配套完善。项目三面环绕天然护城河；小区环境规划：环林荫道；各围合庭院及其各户住宅；中心景观带，各户独有的花园相。交通：A9、A30、苏沪高速、北青公路、机场路；从上海出发：延安高架-A9（沪青平高速）-A30选择安亭方向-A30重固大盈出口下-左转沿北青公路西行-过淀东收费站-前行50米左转至双马路（看指示牌）-至曙光路左转向前500米。项目规划、物业配套分析该案共计14万平方米，分三期开发。一期占地40653平方米，建筑面积22000平米，已售罄。目前在售的是二期房源，二期占地28000平方米，建筑面积19500平方米，由78套独栋、双拼别墅组成，有5种房型，单栋建筑面积约220-250平方米，每栋赠送100-350平方米独立花园，部分房型赠送半地下车库和阁楼。三期项目即将开工.周边配套：淀山湖中心、富贵广场SHOPPINGMOLL、淀山湖医院、旭宝高尔夫俱乐部、大自然游艇俱乐部、帆船俱乐部、赛马俱乐部、农业生态园区、体育运动公园、农家乐等生活休闲配套设施。内部配套：大型会所、健身中心项目去化分析该案经过前期较长时间的客户积累，于5月推出其二期共78套，至今已去化30套，去化率40%。二期由独栋、双拼组成，均价8000元/㎡。由于该板块别墅市场供应量充足，该案位置处于淀山湖度假区边缘地带，核心竞争力优势不明显。该案客户以项目周边客户自住为主，上海投资自住型客户约占30%。重点项目分析项目名称纳帕尔湾地理位置淀山湖镇新乐路1666号投资商昆山建兴置业有限公司销售电话4008870903项目性质旅游自住、投资占地面积146667总建筑面积71866.3容积率0.49建筑形态独栋别墅规划套数278户开盘时间2009.05.16去化套数75销售均价1.5万/㎡可售套数10可售面积交房时间2019.09装修状况精装修月去化量37.5项目环境分析该案紧依淀山湖。距上海市中心区仅半小时车程，周边滨水国际社区风情，五星级商务度假酒店、三万平米ShoppingMall、业主专享游艇、马会、顶级高尔夫球场等等。整个园区呈现纯正的精致米兰风格，278套精装别墅。该案采用了中国四合院建筑理念的精粹，创新性的设计了别墅围合式庭院的结构，合院别墅通过廊道连接到共享的中心庭院，而每栋别墅又拥有独立的院子，私密与公开相结合，同时提高了土地利用率。项目规划、物业配套分析该案占地220亩，园区内规划278套独栋别墅。面积从200到290平方米，是一座室内外全精装的意大利风格的别墅。一期于5月16日开盘，共推出85套独栋精装修别墅，二期现进入客户积累阶段，预计将推出36套独栋精装修别墅。周边配套：五星级商务度假酒店、三万平米ShoppingMall、业主专享游艇、马会、顶级高尔夫球场内部配套：大型会所、健身中心项目去化分析该案于今年5月推出一期85套精装修独栋别墅，去化至今已去化75套，剩余10余套面积较大，总价超过500万的湖景房。该案一期购买客户中80%为上海客户，主要是休闲自住为主。项目均价：1.45万-1.5万之间。该案于近日将推出其二期部分房源，现处于客户积累期，预计二期将推出36套精装修独栋别墅。该案由于客户对开发商品牌认知度高、项目地理位置优越、产品设计符合客户心理等方面，使得其去化速度比较快。总结分析自然资源成熟：淀山湖位于上海市青浦区和江苏昆山市境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。丰富的水资源，对于别墅这种对环境要求较高的产品而言尤为重要。另外道路系统的不断完善及私家车的大范围普及，这也为上海客户到昆山置业提供了一个很好的契机。区域配套日益成熟：目前淀山湖板块区域内配套日益成熟，已建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等、青少年野营基地、国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区、跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。区域性价比高：相比上海已经成熟的佘山版块，淀山湖版块内的别墅可谓“物美价廉”。因为较为低廉的土地开发成本，所以在产品品质上，开发商更愿意投入资金，加之丰富的自然环境，性价比高也是淀山湖别墅吸引客户的一个主要原因。总结分析就目前淀山湖版块别墅的类别来看，淀山湖版块有独栋别墅、联排别墅以及双拼别墅。据相关网站对“淀山湖区域市场别墅市调问卷”统计显示：54%的人认为购买别墅是为了自主，37%的用于度假。在价格方面，66%的人所承受的价格在300万以下，22%认为300-800万之间。在面积方面，59%的人选300平方米以下，29%的人300-500平方米。在别墅形态方面，81%的人青睐独栋别墅。由以上的调查结果可以看出，独栋别墅必将是未来市场的宠儿，面积稍微小一点的别墅也将倍受市场的欢迎。目前，淀山湖版块的别墅单价1万元/㎡左右。随着该板块区域配套不断完善，旅游、休闲、度假的功能将呈现更加显著。预测在未来2-3年内该板块完全有潜力能涨到2.5万元/㎡左右，是上海周边别墅市场升值潜力最大的市场。推荐项目：纳帕尔湾、福运马洛卡、富力湾附件：公司联系方式案名开发公司公司地址联系电话法人代表富力湾上海富力地产长宁路1018号龙之梦大厦写字楼13楼吕劲东淀湖庄园昆山淀山湖山庄开发有限公司昆山淀山湖镇利民新村16号楼103室0512-57492676吴象彬福运马洛卡上海福运置业有限公司协和路185弄7号楼021-52161800高云霞梦莱茵昆山宝镇房地产发展有限公司江苏省昆山市淀山湖镇永新村010-68166107周肇源纳帕尔湾昆山建兴置业有限公司淀山湖镇周淀公路北侧0512-57495222李纪卡