商铺基础知识

商铺知识培训主讲人：目录CONTENTS一、商铺知识缤纷汇二、商铺知识大搜查三、商铺销售知识一、商铺知识缤纷汇商铺基础知识投资商铺的5大要素商铺的投资形式影响商铺价值的6大因素商铺的投资价值广州商铺市场分析427第页共页1.商铺基础知识商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。开发形式位置形式投资价值用途分类面积规格权利主体占有形式商铺分类527第页共页1.商铺基础知识居住用地工业用地教育、科技、文化、卫生、体育用地商业、旅游、娱乐用地综合或其他用地加油站、加气站用地70年50年50年40年50年20年土地类型627第页共页1.商铺基础知识住宅商铺车位厂房写字楼70年40年50年50年50年房屋的使用年限727第页共页首先需要明确的是中国的土地所有权没有属于个人的。商铺等商品房屋产权没有期限，土地有出让年限。按照对土地使用性质划分。Q1:为什么市场上会有70年产权商铺?Q2:商铺产权40年到期后怎么办?1427第页共页2.投资商铺的5要素位置有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。规模具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。价格多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。回报商铺拥有增值性使用率使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····1527第页共页3.商铺的投资形式商铺购买商铺租赁直接租赁：指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的是为了自己经营。转租：转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的不是为了自己经营，而是为了出租。二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。1627第页共页4.影响商铺价值的6大因素周边环境周边环境直接影响商业地产的价值。设备配备通风环保设备、互联网、电梯。规划布局合理的布局可以使客流有效运动。铺面设计面积、进深设计、层高。停车位充足的车位保证有效消费人群的到达，另外停车场设计要合理，保证进出是否方便，使客流能够有效的流动。周边环境设施配备停车位铺面设计售价规划布局售价购买商业地产之前，应该估算出这个商业地产的合理售价。1727第页共页5.商铺的投资价值（1）商铺的租约一般比住宅较长，因此决定了商铺投资具有稳定性好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时带来租金增长商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。商铺可出租和经营，方式灵活商铺价格有较大的上涨空间相比股票等投资，风险较小投资价值稳定性风险小回报率高投资潜力大增值性灵活性1827第页共页5.商铺的投资价值（2）商铺VS住宅SWTO我们的优势有哪些？我们的劣势有哪些？我们的机会有哪些？我们的威胁有哪些？投资商铺的风险比住宅高1、“容易脱手”2、越“老”越值钱受国家宏观调控影响较少1、互联网的经济冲击2、商铺供应量大3、价值变化大1927第页共页6.广州商铺市场分析2027第页共页6.广州商铺市场分析商铺知识大搜查选址-风水-装修商铺买卖租赁的注意事项特殊行业选址要求各业态经营户对商铺面积结构的要求2227第页共页1.选址-风水-装修选址TITLEHERE风水装修2327第页共页（1）选址选择同类产品中知名度较高的品牌比较集中的商业区。成行成市在店铺选址时，地点要和品牌定位相协调。客户定位选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的优势和安全性。选低勿高“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。金角银边根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。选择商圈把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近。借光意识2427第页共页（2）风水01忌避不祥之物的店面风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等。03忌避寒气逼人的店铺寒气过重，就使店员不愿走动，来达到商品销售的目的。店员因寒冷不愿走动，就会使商品的流动速度减慢，造成商品销售量减少。02忌避令人烦躁的店面经商地址的选择，也同样需要考虑避日晒和寒风。那么，最好的也还是坐北朝南，即取南向。2527第页共页（2）风水04忌避阴气过盛的店铺在市镇上，人流穿往密集的地方就是繁华的地段。06宜选吉祥寓意地段考虑选择一个带有吉祥意义的街名，或者是选择一个能给自己带来好运的门牌号码，来作为店铺的地址。05宜选开阔地段商店在选择宅址时，讲求屋前开阔，接纳八方生气，这与经商讲究广纳四方来客契合。2627第页共页（3）装修招牌设计需要做到新颖、简洁、颜色醒目且与店铺内部设计融为一体，上面的字迹也要足够清晰。招牌设计灯光色彩不宜过杂，且灯光照射强度不宜过强。灯光设计店铺装修要兼顾防火和防盗性。防范设计2727第页共页（3）装修将装修的风格和产品的特色融为一体，这样对于产品本身才是一个最好的宣传，这样才能让顾客感到产品的优势，从而提高销售量。符合特色在门面的装饰和设计上，一定要开门见山，一定要一目了然，就是能够让经过的顾客一眼就看出来店铺经营的项目。一目了然店铺内的陈设，装修的风格要简洁。简洁原则2927第页共页2.各业态经营户对商铺面积结构的要求选址TITLEHERE装修(2)不同商业业态对商铺开间进深的要求3027第页共页2.各业态经营户对商铺面积结构的要求选址TITLEHERE装修(2)不同商业业态对商铺开间进深的要求3127第页共页2.各业态经营户对商铺面积结构的要求选址TITLEHERE装修(2)不同商业业态对商铺开间进深的要求3227第页共页3.特殊行业选址要求选址TITLEHERE装修选址：一、繁华商业中心二、高档社区集中地三、高端社区内部会所物业硬件：层高：3.7-4米柱间距：大于7米楼板载荷：300公斤/米~350公斤/米热水：部分物业无热水设计，而健身客户需要热水，这就需要增加锅炉，使用锅炉最好使用低谷电，还应有摆放锅炉的位置。新风量：30立方米/人停车位泳池趋势3327第页共页3.特殊行业选址要求选址TITLEHERE装修选址：1.商业活跃区2.人口密集区3.面朝客流量最多的街道4.成熟的居民区必须具有的条件：1.可以容纳独立的接待室、治疗室、X线室、技工室、消毒室、机房。2.有适当的水电供应：水管压力在进入牙科椅时应该不低于2公斤；应该保证所有电器的工作电压为220伏，电流为50赫兹。3.有两条以上电话线路。4.下水管道可以连接污水处理装置。5.诊所结构的室内高度在装修后不少于2.7米。6.有健全的安全、消防设施。3527第页共页4.商铺买卖租赁注意事项选址TITLEHERE装修产权调查免租装修期保证金税费房产商承诺营业执照3627第页共页4.商铺买卖注意事项选址TITLEHERE装修（1）产权调查①房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质②房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。③房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。（2）免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。（3）租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此押金会适当高一些。3727第页共页4.商铺买卖注意事项选址TITLEHERE装修（4）税费-租赁1）出租：营业税及附加租金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。2）转租：营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金（总额）0.1%3827第页共页4.商铺买卖注意事项选址TITLEHERE装修（5）税费-买卖商铺税费买家支付哪些：1、房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅。非普通住宅为11元/平方米2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。3、权证印花税：5元/本。4、印花税：0.05%5、契税：交易价（或评估价）×4%。3927第页共页4.商铺买卖注意事项选址TITLEHERE装修（5）税费-买卖商铺税费卖家支付哪些：1、房地产交易手续费3元/平方米。2、印花税：房屋产价的0.05%。3、土地增值税：A、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率。B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。4、个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。4027第页共页4.商铺买卖注意事项选址TITLEHERE装修（5）税费-买卖5、营业税及附加税：A、可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）×5.5%。B、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。C、税费为差额的5.56%6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。4127第页共页4.商铺买卖注意事项选址TITLEHERE装修（5）房产商承诺购房者进行商铺购买时，相当一部分人看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，如果商铺尚未竣工，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以上述承诺只能适用已竣工的商品房，而且房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺得到兑现的可能性有多大。（6）营业执照1）原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；2）商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；3）房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；4）涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5）因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。商铺销售知识客户类型分析What?投资回报分析Why?如何引导客户购买商铺How?4327第页共页1.购买商铺的客户类型分析经营者①零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者②大型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）③大型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者（以合作形式或租铺为主）投资者①中、小散户投资者及白领人士（收租）②经商人士及高层管理人员；（炒作）③大型公司；（做资产）4427第页共页2.投资回报分析方法一：租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）方法三：国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法如果该物业的年收益×15年≧房产购买价，则认为该物业物有所值。4527第页共页3.如何引导客户购买商铺引导角度风险小、高回报促销卖点位置、配套、规划、品牌、投资保障、管理方式信心卖点实力、政府立项支持