蒙古记忆景区项目.商业计划书（PDF24页）

蒙古记忆景区介绍2017.4景区介绍蒙古记忆景区是内蒙古鼎梁旅游管理有限公司投资兴建的一家集住宿、餐饮、娱乐、观赏体验为一体的现代化草原旅游度假综合体。占地面积4000亩，其中客房123间，餐饮面积可容纳800人，员工宿舍办公室30间、射箭、足球场、垂钓区、敖包等休闲设施完备。召河景区接待游客占比内蒙古3.2%，位列第一自治区政府启动“祖国正北方，亮丽内蒙古”主题旅游推介活动，大力推动内蒙旅游发展2016年，全区接待旅游者9805.32万人(次)，比上年增加1292.71万人(次)，增长15.19%。其中，一季度接待1234.58万人(次)、二季度接待1925.76万人(次)、三季度接待3945.03万人(次)、第四季度接待2699.95万人(次)。2016年召河景区（项目所在地）接待旅游人次300万人次，占比内蒙古自治区3.2%，位列内蒙景区第一！蒙古记忆景区位置优越，位处召河核心区域景区位于包头市达茂旗希拉穆仁镇阿莫乌素牧场内。面积：4000亩景点地处呼包鄂中心位置，辐射内蒙金三角，交通便利，距离呼和浩特、包头市中心车程一个小时，距离鄂尔多斯车程2个小时。距离北京560公里，驾车6个小时2017年底北京－呼和浩特高铁开通，届时北京至呼和浩特2.5个小时即到北京－呼和浩特航班半小时一班，非常便利坐拥交通便利和草场景观，度假具有体验的景区景区位于希拉木仁核心区域，同时距离镇政府不远，草场经5年禁牧和与蒙草合作优化，是召河最好的草场，重现风吹草地见牛羊的景观4000亩景区中一多半面积规划为观赏，体验区域，拥有内蒙古最大的羊驼园，是希拉木仁草原唯一一家做内容的旅游景区。蒙古记忆景区规划景区建设情况－主干道左侧住宿接待区主干道左侧规划为餐饮住宿接待区域，区域面积2300亩：餐饮接待：可容纳800人同时进餐。住宿接待：100个住宿蒙古包，最多可接待350人每天。公共区域：篝火广场、马场、停车场、足球场、生态湖、景区建设情况－主干道左侧住宿接待区建设进度及金额：1、投入深150米的自打井2眼，每小时出水在60方左右，打井费用20万元。2、360KW的高压电，拉电费用20万元。3、已建成办公室与员工宿舍30间，装修完成。建设装修投入95万。4、直径6平米蒙古包基座110个，每个造价3000元，共计33万。5、直径9米蒙古包基座6个，共计成本6万。6、直径30米蒙古包基座一个，成本15万。7、直径18米蒙古包基座2个，成本15万。8、人工湖建成，开掘成本10万。9、马场建设完成，成本投入15万。10、足球场区域建设基础部分完成，成本6万。11、景区内水电铺设完成，预埋管完成，成本投入20万。总计投资：257万经营内容和模式经营模式：主要以高端企业团客为主，兼顾散客、旅行社，此点与召河其他接待点不同。主要旅游旺季为五一至10月底。冬季项目可以在蒙古包供暖改造后启动。下文收入测算只按照旺季时间测算。主要营收项目：1、房费：按蒙古包／天算2、餐费：中、晚餐3、游客娱乐体验项目费用，如非遗互动、蒙古族游戏、射箭、打靶参观等项目经营差异化现召河其他接待点模式：主要以呼包鄂旅行社团队为主，召河宰客模式闻名全国，负团费接团，一切收入草原接待点补齐，例如：骑马600元（实际到牧户手里50元）、烤全羊3800元（实际成本800元），这种模式大大的伤害了来到召河的消费者。。差异化表现：1、房间：星级标准，服务标准化。2、蒙餐：星级酒店厨师，推出蒙古族盛宴，餐饮标准化。3、蒙古族非遗项目：与自治区非遗办公室合作，引进蒙古柳编、蒙古银饰、蒙古皮艺、蒙古沙画等非遗传承项目，大打文化牌。4、蒙古族演艺：演艺服务标准化经营标准化服务标准化：引入各大学院旅游系与酒店管理专业深度合作，与内大、师大、财大展开实训基地合作，区别于现召河其他接待点采用就近招人的方式（现召河服务人员来源基本确定在达茂旗与武川，服务人员都是本地人，没有服务主动性，每年皆有辱骂消费者的情况发生，甚至有其他更为严重的刑事案件发生），对于招收的大学生实习，采用标准化服务培训，奖惩制度健全，服务到位的员工奖金不低于工资，在项目建立初期，奖金模式是很好的促进法（恒大模式）。经营标准化餐饮标准化：厨师选用呼市市内星级酒店厨师，对菜品以及口味进行改革，改变以往进草原吃猪食的现状，现草原接待厨师基本上都是召河本地厨师，以粗犷蒙餐为主（此粗犷指的不是做法，是做出来的效果）。针对各地消费者可以结合本地口味进行结合，保留烤全羊、烤羊腿、烤羊背、烤羊排、手把肉、血肉肠的基础上结合目标消费者的口味进行羊肉与目标市场的结合。推出养生宴、蒙古盛宴的新概念，提升品质，提升品牌，提升口碑。经营标准化蒙古文化标准化一：在过往来草原上旅游的消费者中，90%的消费者是满意度不高的，这种满意度低最主要的原因就是旅游后没有在心里留下什么。所以，我们在新的接待景区要大力推广蒙古族文化，引进锡盟正蓝旗的蒙古族非物质文化遗产传承人进行蒙古文化推广，进而带动纪念品销售。例如：蒙古银饰现场制作、蒙古柳编现场制作、蒙古皮艺现场制作、蒙古沙画现场制作.......通过以上现场参与互动性很强的非遗产品现场制作，引发消费者关注，增进产品的销售。经营标准化蒙古文化标准化二：现在草原接待景区基本上都有男儿三艺的表演，但都流于表面。我们在保留男儿三艺的前提下，对男儿三艺进行重新包装，每天的男儿三艺表演更具象化的表现为一场小型的那达慕聚会，进而拉近与消费者的距离，增加关于景区娱乐行业的消费度。引进一些成本低、消费正常的蒙古族游戏（抢枢、羊拐、娶亲、丢包等），设立奖励机制，消费者游玩消费还有纪念品，既增加了消费者对于景区的认可度，又增强了景区的形象与消费者的新鲜感，保持高度的消费满意度，增强复购率。经营标准化蒙古演艺标准化：现召河景区的演艺基本都流于形式主义，对于文化的推广与传播没有进行很好的结合，更多的是与旅行社的填坑进行结合，这样这条路就越走越偏，使很多的消费者在消费演艺产品后都有被宰的感觉，极大的拉低了消费者满意度。我们首先在演员的选择上选用外蒙演员加内蒙演员的组合，蒙古族传统艺术里里呼麦、长调等选用外蒙组合更专业，内蒙古演员选用艺术学院毕业的学生，专业功底，保证质量。景区静态收入测算1、景区静态收入测算：经营时间：5.1-10.30，共计180天。住宿单价：挂牌价680／包／天。餐饮单价：体验娱乐客单价：200/人／天（射箭、打靶、蒙古非遗项目互动、文化参与项目）接待能力：满载接待能力住宿350／人／天餐饮接待：1000人次／天娱乐接待：500人次／天按照满客接待预计收入：住宿收入＝320*123＊180=774.9万餐饮收入＝200*1000*180=3600万娱乐收入＝200*500＊180=1800万按照40%的实际客流测算收入：累计收入6144.9＊40%＝2457万（注：6、7、8约满房满餐）对标召河同类景区：对标景区基本情况：神鹰宏浩位置：武川县城边，去景区路上面积：300亩客房数量：140个蒙古包餐饮接待能力：600人接待能力16年营收：1400万对标景区基本情况：古列延位置：希拉木仁镇距离景区10公里面积：客房数量：160个蒙古包餐饮接待能力：800人接待能力16年营收：1500万景区估值估值采取成本法计算，对标企业收益率作为参考参数进行校正：A,景区全部建设完成需要投资900万（已完成投资543万，南北），类似参照PB估值方法，按照3倍PB计算价值2700万。B,对标企业估值：参照对标景区运营收入，可核算本景区营收为2457万/年，按照40%的净利润，景区净利润为982万/年。参考市场前景，及内蒙古当地的旅游政策等因素考虑，按照10倍PE计算估值为9820万。综合以上考虑：参考对标企业判定，该景区具有良好的盈利能力，我们认为在投资额估算的基本上，溢价800万-1000万是比较合理的空间。所以，最终估值应该是3500万-3700万。景区转让标的景区估值为3500－3700万，本次转让内容：转让80%的股份转让标的物内容：景区蒙古包等基础设施2300亩草场28年租赁经营权转让价格：考虑景区建设投资未足额等因素，综合考虑，转让价格为200万。谢谢阅览