02项目分析

第二章项目分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问11一、项目概况万象新天项目位于东五环外定福庄组团的常营大型居住区，是由北京天鸿房地产开发有限责任公司开发的一个大型居住区项目。万象新天项目大一期南侧为朝阳北路，东侧为双桥东路，北侧为幺家店路，西侧为管庄路。万象新天项目地块呈长方形，方正规整，四面邻路，地块条件较好。公园风景区和公园大道区是万象新天项目的一部分，公园风景区位于万象新天用地北部，公园大道区位于万象新天用地的东部。万象新天项目的一期庭院围合区和乡村乐园区已于2003年11月开盘，将于2004年12月底入住。公园风景区的规划已定，本次工作伟业顾问主要提供公园风景区的市场定位和产品定位（主要是结合市场定位的户型调整和建议，建筑外轮廓尽量保持原来的设计方案）。公园大道区主要为产品调整工作（原方案为五栋H型公寓）。二、用地分析（一）区域分析万象新天项目位于北京十大边缘组团之一的定福庄组团，定福庄组团是北京几个开发较晚的组团之一。“两轴、两带、多中心”是《北京城市总体规划》修第二章项目分析第二章项目分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问12编的基础和依据，是北京发展战略规划的重点。而定福庄位于其中一带和一轴的交界处，属未来大力发展的重点区域。（二）交通分析本项目位于东五环外的定福庄。五环于今年元月取消收费制度后，成了一条联系各近郊区之间的重要交通干道。项目南侧为2003年年底刚修通的朝阳北路。依靠朝阳北路与城市中心区和CBD均有较好的联系。朝阳北路的修通对其沿线的房地产项目开发产生非常重要的影响，沿线的很多项目自从朝阳北路通车后销售速度迅速上升。此外，朝阳北路南侧的朝阳路、京通高速路均与本项目距离较短，因此还可较方便利用地铁八通线。规划中的地铁六号线途径本项目。万象新天西侧有一条管庄路，是联系本项目与本项目北部区域交通的主要道路之一。总体上本项目周边交通环境较好，与城市中心区和通州区的联系紧密，交通可达性好。除此之外，万象新天项目内部有东西向的常营北路和南北向的常营东路，整个项目被这两条路分成四片，内部交通可提供方便的行车环境。第二章项目分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问13本项目外部交通分析图（三）地块分析万象新天项目地块规整，四面邻路，一期的庭院围合区和乡村乐园区已开工。周边的房地产项目陆续推出市场，总体上周边大环境较新，但目前周边配套还不是很齐全，整体感觉较为荒凉。公园风景区为万象新天项目北部的一长条区域，东西长，南北短。北部有规划中的绿化公园，未来的景观条件较好。公园风景区南侧为万象新天的一期项目乡村乐园区，由多层板楼、小高层板楼及叠拼、联排等建筑组成，且有两条南北向的景观峡谷。总体上公园风景区的环境较为安静，且景观优势明显。公园大道区为万象新天项目西部的一长条区域，南北长，东西短。公园大道区东侧为双桥东路，是一条市政路，因此东西向临街面很长。公园大道区西侧为万象新天一期的乡村乐园区，乡村乐园区南侧中部还有整个项目的中心园林区，因此公园大道区靠西的一侧有一定的景观条件，而东侧将会比较热闹，商业价值相对较好。第二章项目分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问14万象新天总平面图三、规划控制万象新天项目总占地面积48.6公顷，规划总建筑面积约90万平方米，其中地上建筑面积69万平方米，地下建筑面积21万平方米。（以上数据以开发商提供的图纸为依据）项目数量（平方米）占地面积486016总建筑面积909646地上建筑面积692042地下建筑面积217604配套公建面积105745住宅总面积608784非配套公建面积（地上）58783非配套公建面积（地下）136334第二章项目分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问15万象新天作为超大型楼盘项目，其开发周期较长，分期较多，因此每个分区的具体规划设计可能会发生一些变化，因此上表所列仅为总的规划指标。公园风景区占地面积6.81公顷，地上销售面积9.8万平方米，容积率约1.53。公园大道区原方案H型楼建筑面积60240平方米，13～15层；东西向楼10304平方米。四、开发商要求万象新天项目由北京天鸿房地产开发有限责任公司进行开发，已推出的万象新天一期庭院围合区和乡村乐园区正在销售中。对于公园风景区开发商希望能通过公园风景区良好的景观优势以及万象新天一期带来的成熟的社区环境，尽量提高公园风景区的单价，使公园风景区成为整个万象新天项目中重要的利润点之一。公园大道区的原方案H型楼户型上存在一些问题，开发商希望验证这些户型在市场上的接受程度，或在保持原有建筑外轮廓的基础上能否通过户型调整达到被市场接受的程度。如果有必要，根据市场情况，可修改原来的设计方案。五、工作要求本次工作分为两部分：公园风景区在原有规划设计条件下，进行市场定位和产品建议。市场定位主要对其档次定位、客户定位进行详细的描述，并对竞争区域和竞争项目进行研究分析。公园大道区从市场的角度对原有规划设计方案进行评价，着重进行产品建议。