0506绿景白石洲旧改项目-精简稿

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/4白石洲旧改项目整体定位及发展战略2011.5.7221234项目使命与发展条件案例研究借鉴发展思路及整体定位规划蓝图33项目重要属性：占地面积59.46公顷，现状建筑面积174.4万平方米，深圳中心城区目前可见的最大规模城市更新项目，大规模的城中村改造项目位于深圳最重要的城市主轴线——深南大道绝版城市界面坐拥华侨城6平方公里生态版块，集高尔夫、地铁站、高档商圈、人气旅游景点等众多顶级资源于一身白石洲59.46公顷区域作为深南大道沿线最后的、最大规模可盘活用地...44合理的思考维度应“立足自身、站位城市、大画面切入”白石洲的转型方向和模式该如何确定？世联从以下两个角度对项目发展方向进行初判成功的城市大规模区域改造均基于以下几大方面对开发方向作出合理选择：站位城市立足自身大画面切入站位城市，大画面切入——对城市发展机会进行挖掘立足本体——对项目自身特质进行挖掘角度一：角度二：55带着思考，白石洲，全新待发……城市进化·区域升级·自我超越基于本项目所具备的影响力，为其制定制胜的发展战略和定位是实现项目成功开发的首要工作66——城市进化水贝科技园经历了30年快速增长的深圳，跨越前两个城市发展阶段，开始向更高形态的第三阶段迈进前海罗湖传统中心区东门福田CBD？华强北？前海科技园水贝产业进化？华强北东门城市名片？福田CBD罗湖传统中心区城市形态黄金珠宝首饰加工与交易基地高新技术产业园深港现代服务业合作区市场、交易，城市原始聚集点，密集、嘈杂商务楼宇、大尺度空间、冰冷、硬线条的现代化紧凑、多样、高效、生态……百年商贾集市，深圳商贸业的旗帜中国电子第一街国际名片……20世纪80——90年代20世纪90年代——21世纪初21世纪初——772.922.461.5231.9467.24926.97806.549510.9102000400060008000100001980年1985年1990年1995年2000年2005年2008年2010年随着GDP进入万亿时代，城市战略定位提出“国际化城市”目标，开始实现从“深圳速度”向“深圳质量”的华丽转身深圳及时调整自身定位，明确了以“深圳质量”为导向的“国际化城市”目标深圳GDP总量进入万亿时代，人均GDP从向2万美元迈进1996年总规确立现代化国际性城市目标，“达到二十一世纪国际性城市相应的社会、经济与环境水平，建成高度发达的、融合中华与世界文明精华的现代化城市”2010年总规再次强调“深圳是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市”，国务院批复要求把深圳建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市“十二五”规划纲要明确提出了“深圳质量”的发展理念，率先建成国家创新型城市，加快建设智慧深圳，推动低碳绿色发展深圳总体GDP即将突破万亿大关（单位：亿元）+25.8%2010年深圳人均GDP接近1.5万美元，预计2014年将达2.1万美元（单位：美元）861910628131531358114600213762006年2007年2008年2009年2010年2014年88物质和经济硬实力是打造国际化城市的基础，而以精神文化和创造力为代表的软实力是决定城市全球控制力和影响力的关键因素建设国际化城市需在以下两大层面建立国际影响力物质层面：主要指经济硬实力，核心指标包括GDP、经济密度、产业结构（研发、金融、现代服务业）、经济国际化程度（国际贸易）等非物质层面：包括社会、政治、文化软实力等，文化感召力（精神文化符号、信息传播与交流）科教创造力（城市创造力、商务吸引、科技创新、教育、商务吸引）城市凝聚力（活力、和谐，服务与体验，先进生活方式，政府执政力）形象传播力（高级城市形态、建筑魅力）国际影响力（国际组织、重大活动场所，政治影响）城市软实力城市硬实力国际化城市竞争力的构建要素整体可分为硬实力和软实力两个层面硬实力只是建设世界城市的基础，软实力才是制胜的关键，是最坚实、最持久的竞争力内核！尤其是文化影响力，文化永远都是不可复制的核心竞争力！所有的世界城市都是文化城市！制胜关键——精神文化、创造力、科技创新、城市活力、先进生活方式、高级城市形态、建筑魅力、国际影响……基础层面——经济、交通、信息、城市建设......99注：2010年8月15日，全球管理咨询公司科尔尼公司、芝加哥全球事务委员会以及《外交政策》杂志日前联合推出了第二届全球城市指数，对全世界65个大城市进行了排名。衡量标准包括影响力、全球市场、文化以及革新等综合实力。纽约伦敦东京巴黎香港新加坡北京上海深圳123457122054欧洲最大都会区世界之都，文化多样性亚太地区金融中心艺术和建筑之都，时尚浪漫之都世界文化遗产最多的城市，中华文化近代文明底蕴，海派文化城市排名城市硬实力城市软实力中西合璧文化，自由与秩序人口最多的城市，中国首都中国最大城市，金融、经济、贸易和航运中心中国第一个经济特区，“深圳速度”？？？工业文明，创意之都，多元文化全球金融经济中心，最大城市和港口全球经济中心之一，亚洲最大城市日本教育和文化中心，大和文化亚洲最重要的金融、服务和航运城市花园城市欧洲最大都会区之一因此城市软实力的提升才是深圳下一个阶段的发展重点，这直接决定了向真正国际化大都市迈进目标的成败1010那么，提升深圳城市创造能力和文化影响力的动力引擎何在？哪个区域能够担当城市软实力的制动核心，与前海金融服务中心、罗湖时尚消费中心并驾齐驱，引领深圳大步迈向真正的国际化城市……基于以上分析，提升城市软实力成为深圳步入真正意义上的“国际化城市”行列的必然选择；其中战略资源的国际价格形成中心、国际政治的影响中心与国家整体国力、经济实力密不可分，是城市发展自然演化的结果。而创造力和文化影响力的提升便成为深圳市国际化城市建设的必然之举!1111城市进化深圳，软实力的国际化深圳是一座年轻的移民城市另一方面有着很强的开创性和包容性城市创造力的激发要从最先进的生产力入手本土的，就是世界的一方面城市软实力的文化基因要从深圳本土文化的根部去寻找……国际化的共识是……1212——区域升级有着悠久深厚的历史文脉的南山区，是“深港历史之根”，本土文化的源头月亮湾新石器时代人类遗址证明，至少在6000年前深圳已有先民繁衍生息；曾入选“中国考古十大新发现”的屋背岭墓葬群，表明商时期的与中原文化同样辉煌的岭南文化；自公元331年东晋在南头古城一带设立东官郡以来，至上世纪50年代，这里长期作为历代郡治或县治所在地，被誉为“深港历史之根”；1979年，蛇口的第一声开山炮响，拉开了中国改革开放的序幕……历史文化底蕴深厚的南山区。1313建区于1990年的现代南山是深圳与世界对接的前沿，培育最先进生产力的基地高新技术产业基地现代物流基地旅游基地教育科研基地科技园，留仙洞工业园蛇口、赤湾、妈湾、东角头四大码头，深港西部通道华侨城，中山公园，海上世界，新安古城，青青世界深圳大学，华南科技大学，深圳虚拟大学园，深圳高职院，深港产学研基地，深圳大学城1414但“业强城弱”的发展格局使南山区的“城市”属性相对弱于罗湖和福田，对全市的引领作用并未完全突显罗湖中心：地王、国贸、京基金融中心福田中心：市民中心、13朵金花、新证券交易所大楼、卓越中心、平安银行大厦（待建）南山：？1515分析南山区现有功能布局和用地空间，白石洲－华侨城片区或是盘活全局的一子，成为城市软实力的突破口后海中心区蛇口工业区南油工业区华侨城科技园深圳大学城西丽平山工业区南头古城宝安中心区前海深港现代服务业合作区深圳大学前海中心华侨城－白石洲：生态、文化、创造力科技园：科技创新深圳大学：人才基地南头古城：历史之根双核驱动粤海门村南苑新村大冲村白石洲水湾村南山区作为全市节约集约利用土地典范，坚持在有限的土地上“精耕细作”，核心城区开发建设用地以城市更新供地为主。目前除填海区外白石洲和大冲村是核心区域仅存的2处大规模用地。大冲村改造：占地68.4公顷，现状建面103万平方米，规划建面300万平方米，容积率4.39，定位为高新产业后勤基地，新型现代化高尚居住社区。1616华侨城只是社区，而白石洲作为大华侨城片区唯一仅存的大规模可开发用地，理应主动补缺城市功能聚核，担当城市发展先锋华侨城已将旅游地产“旅游＋居住”的模式发展到终极阶段，并不能再承担城市功能的高度聚集，且再无可开发用地作为生长空间以华侨城为主体价值的大片区内，旅游、居住、绿地、单体MALL均不足以成为城市功能硬核，区域再升级需要制造一个新的生长极益田假日广场京基百纳广场沙河世纪广场1717立足先进生产力基础，制动创新引擎挖掘本土文化，放大文化的国际影响力提升城市软实力打造世界级城市名片推动区域再升级开创南山区的引领地位补缺城市功能聚核城市进化区域升级制动城市创造能力和文化的国际影响力，打造世界级的城市名片，推动城市软实力的进化和区域再升级1818区域升级南山，领跑深圳下一个30年从水平低效到垂直高效从封闭的到开放的“旅游+居住”的简单组合到城市功能的聚集与复合从南山的到深圳的从中国的到世界的理念升级功能升级地位升级那么，白石洲自身条件是否足以承担这样的使命呢？制动城市软实力的世界级都市示范区1919——自我超越不是所有区域都能打造为制动城市软实力的世界级都市示范区，首先需具齐众多先天特质核心区位大型规模传统文脉产业基础便捷交通优质资源人口支撑伦敦南岸东京六本木纽约SOHO巴黎香榭丽舍大街香港西九龙新加坡滨海湾金沙上海新天地……我们研究了众多国际大都市的示范区:都市示范区的先天必备条件2020而白石洲占据城市关键节点，拥有得天独厚的资源优势，完全具备各项条件要求【大型规模】59公顷的大规模开发保证了足够的容量和影响力【传统文脉】传奇的成长历史提供了丰富的、值得发现和保留利用的文化基因【产业基础】坐拥科技园高新技术产业基地和华侨城创意产业基地，坚实的先进生产力基础和新锐创意力量【便捷交通】四通八达的交通保障了土地高效利用的配套承载力、对人群的吸纳能力以及对周边的连通和辐射力【优质资源】得天独厚的资源禀赋注定了非凡品质和对企业、人才的巨大魅力【人口支撑】周边是城区内最密集的豪宅片区及主题旅游区，数量庞大的高消费居住人群和旅游客群保证了未来的市场消化能力【核心区位】占据城市核心区位和主轴线绝版界面，区域知名度高，昭示性极佳2121如何站在世界的高度上打造国际化，从全球经典案例寻找经验——自我超越白石洲，未来深圳的国际名片代表城市国际化水准、制动城市软实力的世界级都市示范区占据城市关键节点、放大优质资源效应的未来城市名片文化影响力·创造力城市功能核·文脉·产业2222【启示1—都市产业】以某类先锋产业为核心驱动，通过多元产业互动，形成生产、生活和休闲平衡发展的复合都市产业体系商业商务娱乐旅游居住休闲先锋产业（如文化创意）特色鲜明的创意文化产业渗透到伦敦南岸的方方面面，造就了伦敦都市创意文化产业体系先锋产业：金融商务文化艺术创意设计传媒产业休闲娱乐城市旅游会议会展总部经济……2323【启示2—功能组合】建立在土地高效利用基础上的空间复合的功能体系，以办公、商业、休闲等典型城市属性的功能为核心环球贸易广场（ICC）100楼设有公众观景层顶部15层香港九龙丽嘉酒店六星级酒店48及49楼空中大堂商务办公91-93层：“至高无上”，至尊三层复式单位，含天际游泳池和私人花园2424【启示3—城市形态】纵观全球范围内先锋产业基础上的先进地区，已转向生态的、人文的内涵式城市形态伦敦——传统工业中心城市伦敦已告别雾都时代，大力低碳、高附加值的创意文化产业，华丽转型为世界创意之都香港——已经发展到先进城市形态的香港，在物质文明高度发达的基础上全力打造西九龙文娱区，沉淀文化、享受文化2525【启示4—区域标识】富有创意的标志性建筑在大大提高城市知名度的同时，也为区域带来巨大的经济效益和社会效益伦敦南岸标志之一——伦敦眼英国“伦敦眼”摩天轮2000年建成开放的第一年，就吸引