2020第三季度房地产企业的融资现状

房地产企业融资现状Savills华北区估价部高级董事胡建明JamesWoo2015年-2020年6月房地产开发企业到位资金及增长率2020年上半年，房企融资规模前低后高，截至年中到位资金增速接近回正，综合融资成本走低，品牌房企融资成本优势明显上半年，房地产开发到位资金规模8.3亿元，同比降1.9%4月起个月逐步增长，6月到位资金20691亿元，同比增长13.2%资料来源：国家统计局22015-2020年6月房地产企业开发到位资金来源结构国内贷款占比16.5%，同比上升0.9个百分点自筹资金占比32.3%，同比上升0.9个百分点其他资金占比51.1%，同比下降1.7个百分点2015-2020年6月房地产企业开发到位资金来源结构3资料来源：国家统计局2020年1—8月份全国房地产企业到位资金2020年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况之企业到位资金资料来源：国家统计局国内贷款及自筹资金占比上升，其他资金占比下滑2020年上半年，受商品房销售额下降5.4%的影响，以定金、预收款为代表的其它资金渠道占比下滑房企通过提升国内贷款、自筹资金渠道融资规模及占比来弥补资金缺口国内贷款占比为16.5%，同比上升0.9个百分点自筹资金占比为32.3%，同比上升0.9个百分点其他资金占比达51.1%，同比下滑1.7个百分点42020年房企融资主要形势解读（1/2）2020年以来，房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期，上半年，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严，其中涉房信贷仍保持强监管状态，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向受海外疫情蔓延和境外资本市场大幅波动影响，4月房企海外债暂停，上半年整体资金压力较大房地产信托规模下降5公司债下滑，中期票据大增海外债规模微降房地产ABS规模明显下滑银行贷款规模稳步上升，增速下降2020年房企融资主要形势解读（2/2）2020年上半年，房企综合融资成本较去年有所下降。在“六稳”、“六保”背景下，2020年上半年央行共进行3次降准，并进行多次公开市场操作，保持资金流动性合理充裕，房企综合融资成本较去年同期有所下降信用债平均利率为4.25%，较去年同期下降1.21个百分点海外债发行利率均值为8.41%，较去年同期下降0.35个百分点在房地产领域金融监管依旧从严的背景下，品牌房企融资成本更具优势，如中海、万科、恒大等六家行业领导公司品牌，2020年上半年信用债平均融资成本为3.92%，海外债平均融资成本7.08%，均低于行业平均水平房地产信托规模下降据中国信托业协会统计，截止2020年一季度，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，同比下降8.1%，下降2271.67亿元；较2019年末下降4.6%，下降1249.87亿元。公司债下滑，中期票据发行规模大幅增加据Wind数据统计显示，2020年上半年，房地产公司债发行规模合计1286.5亿元，同比下滑19.7%，下滑主要是私募债发行锐减。值得注意的是，房企发行中期票据78支，发行规模总计824.9亿元，同比大幅增加88.3%。受海外疫情影响，海外债规模微降2020年上半年内地房企发行海外债105支，融资总额2424.5亿元，较去年同期微降0.3%，其中4月份受海外疫情影响无海外债发行，目前已有所恢复。房地产ABS规模明显下滑受疫情对底层资产经营质量及发行流程的影响，ABS规模下滑两成。据Wind数据统计显示，2020年上半年，房地产ABS产品共发行180支，总发行规模1586.5亿元，同比下滑22.7%。银行贷款仍是主要途径，增速走低银行贷款仍是主要途径，增速走低。2020年二季度，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速环比下降1.1个百分点，自2018年三季度以来持续走低。62020年房地产企业融资相关政策“三道红线”一是剔除预收款后的资产负债率大于70%二是净负债率大于100%三是现金短债比小于1.0倍7中国房地产企业主流融资方式概览房企优等生系列2中国优秀房企2019年《中国房地产融资能力榜TOP20》出炉，依次分别为恒大、碧桂园、万科、融创、绿地、保利、富力、佳兆业、华夏幸福、华润置地、招商蛇口、金地、新城、世茂、龙湖、旭辉、首开、中海、首创、阳光城2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，重磅公布第十六届中国房地产百强榜单。据榜单显示，恒大地产、碧桂园和万科占据榜单前三9中国房企优等生-中国恒大（1/2）恒大地产ChinaEvergrandeGRP-UNSADR中国恒大HK.03333市值2526.78亿中国恒大2017-2020.6发行资产证券化总额：154.4亿人民币高增长、控规模、降负债中国香港联合交易所中国内地交易所美国交易所102020.9月19日拟分拆上市-物业业务中国房企优等生-中国恒大多元化融资渠道（2/2）11受地产三道红线管控恒大实施战略：增加经营性收入分拆上市引入战略投资者腾讯控股中国农业银行周大福中信光大控股红杉资本云峰基金融资方式2014年2015年2016年2017年2018年2019年银行及其他贷款----692亿元1355亿元--1月-5月403.55亿国内公司债券--60亿元190亿元473亿元--海外优先票据5.5亿美元9亿美元10.04亿美元20亿美元--股权融资32亿港元63亿港元----78.16亿元私募融资2.5亿美元--------资产证券化--------153.95亿元资料来源：公司年报，第一太平戴维斯估价部整理中国房企优等生-碧桂园碧桂园CountryGardenHoldingsCo.Ltd.(ctryy)February2016122016.1-2020.10发行资产证券化总额：1,969.36亿人民币中国内地交易所碧桂园HK.02007（市值2,212.36亿）碧桂园服务HK.06098（市值1,484.54亿）中国香港联合交易所产品类型个数发行总金额（亿）CMBS/CMBN/4187.37类REITs15供应链/信托受益权/应收账款/购房尾款1131,776.99美国交易所2019发行总计额765.7亿（人民币）美元优先票据(人民币)707.7亿公司债券三期（人民币）58亿2020发行总金额214.72亿（人民币）美元优先票据（人民币）107.8亿公司债券二期（人民币）47.6亿可转换债券（人民币）59.32亿中国房企优等生-万科万科地产万科企业HK.02202(市值454.45亿）February201613万科A000002.SZ中国香港联合交易所中国内地交易所资产证券化2019总发行额：1,507.57（单位：人民币）类REITs21.16亿供应链/购房尾款/其他受益权/融资租赁1,486.41亿万科B200002.SZ2019总发行额：HKD157亿收购广东国际信托投资公司实际控制权H股配售配售262,991,000股新H股订立配售协议,配售价为每股H股29.68港元发行额：HKD78亿配售315,589,200股新H股订立配售协议,配售价为每股H股25.00港元发行额：HKD79亿中国房地产企业主流融资方式概览我们熟悉的客户篇3华夏幸福融资形式亮点15资产证券化产品中国上市公司信托方式融资2019年华能信托、中信信托50亿永续债偿清新债养旧债方式，在补充企业现金流的同时，因为永续债可以不计入负债，因此可以有效降低企业的表观负债率，让企业的财务状况看起来比较健康，从而进一步增强企业的债权融资能力和资本市场表现。华夏幸福近年来对于大规模的永续债的依赖正是如此。中铁信托、西部信托、陕西信托借贷25亿永续债但是永续债按时段跳涨的利率设计，会迫使企业争取尽快赎回债券，否则企业因此而负担的财务费用也会跟着跳涨。如此一来，企业面临的运营压力华夏幸福以新债养旧债的方式对存量永续债进行替换，比较好地解决了以永续债融资存在的降低企业负债率和潜在跳涨的财务成本之间的矛盾，等于是将永续债能够在较长时间内一直维持在一个较低的利率水平上，同时又能计入资本金而不计入负债，应该说是一个很好的融资创新。这样，就能够让企业在较长的时期内使用好永续债这一融资工具，在有效降低企业负债率的同时又能让永续债的成本在跨期时不至于发生跳涨，从实质上有效控制了永续债给企业带来的财务成本压力。资料来源：公司年报，第一太平戴维斯估价部整理资料来源：CNABS龙湖地产融资形式亮点龙湖集团还于2019年5月被纳入香港恒生中国企业指数成份股，在良好的信用纪录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展方面进一步获得认可龙湖尤其值得高兴的是，合理的债务结构能为长远发展带来支撑。目前其在手现金609.5亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38，且2019年龙湖集团的经营性收入有102.3亿，完全覆盖了全部利息支出融资成本等一系列关键指标均维持行业内较高水准的背后，得益于龙湖集团经营成效持续获资本市场认可2019年公司债2月-22亿元7月-20亿住房融资租赁专项债优先票据9月8.5亿美元10年期有限票据2020年美元票据1月-6.5亿元创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录境内境外资料来源：公司年报，第一太平戴维斯估价部整理16资料来源：CNABS旭辉融资形式亮点资料来源：公司年报，第一太平戴维斯估价部整理17资料来源：CNABS2020年1月优先票据5.67亿美元3月公司债券8亿美元商业银行贷款渣打汇丰3.82亿美元中国香港上市公司融资资产证券化产品展望2021年5香港联交所截至到2020年9月在港上市排队企业及已上市企业情况19三道红线政策碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企进行融资债务总规模的控制，自9月1日起在12家房地产企业试点施行。“三道红线”一是剔除预收款后的资产负债率大于70%二是净负债率大于100%三是现金短债比小于1.0倍目的：将杠杆、负债20在新的发展环境下，房地产企业需要改变原来粗放型发展模式，推动高质量发展，加快内部资产负债结构调整，维护企业现金流安全;通过资本市场股权、创新工具积极拓展融资渠道;通过房地产服务业的转型升级，提升企业经营效率与竞争力。Savills估值及顾问服务部介绍6我们致力于为客户提供专业、高效的服务标准的工作流程，严格的监管力度高效的工作态度，专业的执行团队对市场的深入洞悉，让我们能为客户提供增值服务22服务架构评估服务专业顾问服务房地产评估综合评估上市评估按揭及移民评估项目策划顾问机械设备及厂房评估市场数据研究及分析商业评估其他顾问服务评估及专业顾问服务胡建明JamesWoo高级董事第一太平戴维斯华北区估价部业务负责人•早在英国毕业后，胡建明先生就职于英国政府下属机构--伦敦城市评估办事处，负责伦敦区的城市物业年度评估工作；•加盟第一太平戴维斯前，在2003年加入卓德测计师行有限公司中国之专业服务部，为重大客户顾提供中国大陆的各类物业评估及专业顾问服务并负责中国大陆与香港的上市项目；•2005年加入第一太平戴维斯为联席董事2008年获提升为董事，现在带领30多人的专家团队。专注于为国内外各行业客户提供各类型独立及全面的评估及咨询服务，范围包括：房地产、企业价值、不良资产、机械设备、无形资产、知识产权、股票及金融工具等。服务客户行业的范围涵盖：房地产、生物资产、娱乐、旅游、制药、能源、交通运输、科技媒体通讯（TMT）、互联网、消费品、信贷金融等；•胡建明先生本人亦拥有超过25年的国内各类物业及资产估值的经验。专业资质英国伦敦城市大学物业估值与法律系硕士英国伦敦大学化工系理学士英国皇家测量师协会资深会员特许金融策略师被委任公职英国皇家测量师学会中国区注册考官香港商会创投组委员香港大学SPACE商学院客座讲师国际金融地产联盟会员23