广安项目3期住宅市场调研报告(终版)

广安项目三期地块住宅调研报告城市发展概况01房地产市场分析03地块定位建议04三期地块分析02目录经济初步测算05城市发展概况011.3城市定位城市经济城市规划1.11.2-4-【城市定位】四川唯一川渝合作示范区城市区位：四川地级市，于1998年成立广安市，位于四川东北部。东、南与重庆市接壤；西与遂宁市蓬溪县、达州大竹县、南充相邻；北与南充市蓬安县和达州市渠县、大竹县毗连。辖2区、3县、1县级市（广安区、前锋区、岳池、武胜、邻水县，代管华蓥市），总面积6344平方。城市人口：全市户籍人口467.4万人（邻水103万，岳池119.8万，华蓥36万，前锋区36.8万，武胜84.8万，广安市88万），常住人口324.0万人，城镇人口120.9万人，乡村人口203.8万，城镇化率37.2%。城市荣誉：全国文明城市、卫生城市、国家园林城市等殊荣。城市定位：四川省唯一的“川渝合作示范区”和距离重庆主城区最近的地级市，纳入了重庆1小时经济圈。-5-【城市规划】“6+4+4”14个轮子发展格局城市模式：广安市城市整体规划建立在广安“6+4+4”14个轮子全面驱动发展格局，6个区县市，4个产业园区，4个发展建设集团；核心功能区：广安区、前锋区、岳池县、华蓥市的行政范围内,面积约1230平方公里；核心结构：一主两副都市化，十二城镇城镇化、一百个社区一体化；“一主”广安中心城区，“两副”岳池城区、华蓥城区；人口规模：2030年核心功能区人口规模达到150万人。-6-整体规划为五大核心功能区：1、枣山物流商贸园区（高新区）2、城南城北区（老城区）3、协兴园区4、官盛新区（东南区）5、前锋工业园区（经开区）【城市规划】总体规划及发展策略城市规划策略为：东跨——西进——南扩——北控——中优-7-东跨（前锋工业园区经开区）：跨过渠江，引导城市向东发展，将该地区培育成为城市新经济增长极和生态居住区；进一步强化广安港区建设，发展综合性现代化港口。西进（枣山物流商贸园区）：开发枣山片区，完善基础设施建设，成为服务广安市及周边区域的集仓储、市场、商业、物流集散与配送、居住等功能为一体的多功能、综合性现代化物流园区。南扩（官盛新区）：南部土地开发良好，构建具有优美人居环境、生活氛围浓厚的现代生态居住区，缓解中心区过度发展的压力，作为城市生活和服务的拓展地。北控（协兴生态园区）：依托邓小平故居纪念园进一步建设的发展契机，合理控制项目规模，充分利用区内独特的自然山水环境，将协兴打造成为集生态、旅游、观光、休闲于一体的综合性生态产业区。中优（城南城北老城区）：积极推进老城区改造，完善公共服务设施，保护原有街区肌理，彻底改善原住民的居住环境，打造文气十足、尺度宜人的滨江景观绿带。【城市规划】总体规划及未来发展方向片区名称城市建设用地规模（平方公里）现状2013年2020年2030年广安区协兴园区3.07.89.0枣山园区4.89.512.0广安老城区15.016.317.0官盛新区1.05.86.5前锋区经开园区（闺阁组团）7.011.213.5经开园区（代市新桥片区）7.912.113.0前锋片区6.312.314.0合计45.075.085.0-8-【城市经济】经济总量近五年广安市GDP水平稳中有进，人均可支配收入呈逐年上升趋势，城市经济发展水平良好。2016年全年完成地区生产总值1078.6亿元，同比增长7.9%，增速分别快于全国（6.7%）、全省（7.7%）1.2和0.2个百分点。数据来源：政府公报数据成都绵阳德阳宜宾南充泸州达州乐山凉山内江自贡眉山广安攀枝花遂宁资阳广元雅安巴中阿坝甘孜GDP总量（亿元）121718301752165316511482144714071404129812351117107910151008943660545545281230020004000600080001000012000140002016年四川各州市GDP总量一览数据来源：政府公报数据752.2860919.611005.610782362725963.812852031117.713322305000100001500020000250003000035000700750800850900950100010501100115012002012年2013年2014年2015年2016年近五年城市GDP水平GDP（亿元）人均GDP（元）-9-广安2014年—2016年产业结构表标第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）【城市经济】产业结构年限第一产业第二产业第三产业城市总产值2014年155.7亿482.9亿281亿919亿2015年163亿520亿322亿1005亿2016年170亿557亿351亿1078亿整体产业结构呈现出“二、三、一”经济模式，第二产业主导经济增长，仍占据GDP整体的半壁江山，2016年第三产业占比达33%。2016年2015年2014年数据来源：政府公报数据-10-【城市经济】社会消费品总额广安市近五年地区人均可支配收入增速稳定，2016年人均可支配收入达到28218元数据来源：政府工作报告数据广安市五年的城市消费品零售总额在呈上升趋势，后三年的上升幅度较为明显。自2013年政府调整产业结构，大力发展第三产业，居民可支配收入增幅明显，所呈现城市消费潜力足。2272873304134190501001502002503003504004502012年2013年2014年2015年2016年广安市2012-2016年年度社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）近五年广安市社零总额整体呈缓步上行趋势，势态良好。2016年社零总额达到419亿元，同比增长1.45%。数据来源：政府工作报告数据199732221024475260722821819000200002100022000230002400025000260002700028000290002012年2013年2014年2015年2016年近五年人均可支配收入水平-11-($)商业状态＜1100与农业经济相匹配的原始状态1100-2000百货商场、商业街、批发市场等为工业化下的城市生活提供基本保障2000-4400大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生＞4400SHOPPINGMALL、商务地产商业开始涌现【城市经济】经济发展及需求改变广安市经济发展稳步增长，人均GDP＞4700美元。住房市场逐渐由刚需向改善型发展过度，商业市场开始具备集中型商业发展经济条件。-12-融入重庆，潜力巨大：广安市地处四川省东北部，是四川省唯一的“川渝合作示范区”和距离重庆主城区最近的地级市，已纳入重庆1小时经济圈，发展潜力巨大。城市向南，发展向快：枣山商贸物流园区地处城南老区以南，汇聚动车站、客运枢纽站、市内公交总站，为广安交通心脏部位，后升级为广安市高新产业示范区，发展提速，必将拉动广安市向南发展，成为广安市未来城市发展新增长极。经济良好，稳中有进：近五年广安市GDP增速平稳全年经济稳中有进。2016年全年完成地区生产总值1078.6亿元，同比增长7.9%，增速分别快于全国（6.7%）、全省（7.7%）1.2和0.2个百分点。【城市发展】小结城市向南新城向快三期地块分析022.12.2区位分析交通分析2.32.4周边配套地块四至房地产市场分析033.33.4土地市场商品房市场枣山商品房市场典型个案分析3.13.2-15-【土地市场】供销分析2015年至2016年土地新增供应量保持稳定，成交量上涨47.08%，土地市场呈稳步上行趋势。从2017年上半年的供销情况来看，需求旺盛，成交大于供应，去库存，势态良好。数据来源：国土局备案数据数据来源：国土局局备案数据399.21401.33123.48174.52256.69136.4800.20.40.60.811.20501001502002503003504004502015年2016年2017年上半年2015-2017年上半年土地供销量（面积）新增供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）88952131652900.20.40.60.811.201020304050607080901002015年2016年2017年上半年2015-2017年上半年土地供销量（宗）新增供应（宗）成交（宗）-16-【土地市场】区域供销分析高新区官盛新区经开区前锋区乡镇协兴园区供应㎡137653544687412391632257842260325成交㎡137653544687482241632250131196成交总额（万元）41448.191800031118.421958.708875.7341448.191800031118.421958.708875.7305000100001500020000250003000035000400004500001000002000003000004000005000006000007000008000002017年上半年各区域土地供销分析2017年上半年各区域土地市场均呈现供需两旺态势，除乡镇及协兴园区外，其他区域批售比均为100%左右。经开区供应及成交量排名第一，占总量60.60%，但是从成交金额来看，高新区以41448.19万元排名第一，区域价值明显。数据来源：国土局备案数据-17-高新区官盛新区（东南片区）经开区协兴园区区域住宅土拍成交均价住宅成交均价（万元/亩）【土地市场】居住用地成交均价2017年上半年住宅土拍成交均价中，高新区以223.09万元/亩排名第一，区域价值明显。数据来源：国土局备案数据-18-序号土地编号竞得人出让方式土地位置用途面积（㎡）出让年限挂牌起始价（万元）保证金（万元）成交价格（万元）开发项目1枣山园区GC2015-52号四川华珂建设集团有限公司拍卖枣山园区西溪河岸商服、住宅用地3653940、706300130010700华珂山水城2GC2014-58号广安栆园投资开发有限公司挂牌枣山园区物流大道南侧商服用地74473406710134267103GC2015-21号广安栆园投资开发有限公司挂牌枣山园区物流大道南侧商服用地56236405070102050704GC2015-18号广安市平安机动车驾驶技术培训有限公司挂牌栆山园区广武路北侧商服用地1906540171535017155GC2016-26号广安枣山泰美置业有限公司拍卖枣山园区枣山大道北侧，紧邻旭岩安置房项目商服、住宅用地72210住宅70年商业40年12000240012010时代天骄6GC2015-19号广安博渊建材有限公司挂牌枣山园区工矿仓储用地1462350596.62119.324596.627GC2016-38四川经准检验检测集团股份有限公司挂牌枣山园区广武路南侧与广华大道交汇处商服用地46208商业40年公共绿地50年1810（52.23万元/亩36218108GC2015-37广安万品房地产开发有限公司拍卖枣山大道南侧，紧邻万贯法国风情街项目商服、住宅用地53995住宅70商业4010000200015700万品经典9GC2014-31广安枣园投资开发有限公司挂牌枣山园区商服用地22935402200440220010GC2016-46四川广安交通建设开发有限责任公司挂牌枣山园区商服用地15963401900380190011GC2015-14广安枣