产业地产运营模式研究

CentalineConsultants本报告仅供部门内部使用。在获得中原地产深圳顾问事业部书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。产业地产运营模式研究321产业地产运营模式概况产业地产运营模式的核心要素产业地产运营模式案例研究4团队操作项目附件产业地产运营模式符合开发商背景及其发展目标提供产业发展平台的整体开发和持续运营的解决方案，实现从投资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服务的全程管理和控制从工业地产到产业地产，就是从建造厂房写字楼到在园区中强调产业运营和产业服务产业地产商要做空间服务商、时间合伙人；产业地产不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个发展阶段都如鱼得水产业地产运营的实质是资本运作，是通过职业经理人的专业能力成功运营一个产业地产项目，由此产生未来可持续增长的现金流后，在中长期内对项目的资本退出、再融资、转基金持有或REITs上市等资本运作产业地产的运营模式是什么？听听别人怎么说……Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010产业地产的运营模式涵盖了从前期准备到后期产业运作、产业服务平台落地的全流程，产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益前期准备工程建设园区综合服务建设招商引资搭建服务平台Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010第三方运营区域运营自主开发持续经营产业地产运营模式产业地产运营模式的分类：321产业地产运营模式概况产业地产运营模式的核心要素产业地产运营模式及案例研究4团队操作项目附件Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010Part2.1区域运营模式—华夏幸福基业Codeofthisreport|8华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，经过多年的产业发展和资本运作，公司的规模已经超过1000亿元公司简介：华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早前致力于河北省内的城市住宅开发运营模式转变：2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,目前已形成“园区+地产”的独特运营模式主营业务：在园区开发方面,公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面,公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列业务形态：华夏幸福强调“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的开发理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，建设智慧生态、宜居宜业的幸福城市，创造出一条以人为本的新型城镇化之路企业简介1Codeofthisreport|9华夏幸福操作的典型项目为固安产业新城（固安工业园）项目，由此形成公司“园区+地产”运营模式，成功实现了公司转型典型项目2华夏幸福基业公司逐渐接手固安工业园开发，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从土地整理阶段开始介入园区开发土地运营模式3华夏幸福基业采用区域阶段开发模式，优先开发园区内基础设施，逐步跟进园区开发和产业导入，区域繁荣后开展住宅、商业等传统物业的开发，形成功能完善的产业新城开发模式4Codeofthisreport|10针对中小型企业，园区内有一定的厂房、办公研发空间满足企业入驻；针对大型企业或是对企业园区需求的企业，工业园可以出让一部分土地给企业自行建设招商引资（1/2）5完善了自身的客户资源管理系统，孕育了一批500余人的专业招商引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业链，保证了固安工业园招商的成功招商引资（2/2）工业园运营商与政府的盈利紧密挂钩，形成政企双向利益链，相互联动，保证各个阶段内企业均能实现收入，保证业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展盈利模式6Codeofthisreport|11目前固安工业园园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，24小时全天候提供“全程无忧管家式服务”，多样化的服务解决了各类型企业的入驻难题生活服务企业服务园区服务产业服务7产业地产涉及较大规模的资本流动，为避免公司受制于资本短缺和融资成本过高的桎梏，华夏幸福基业积极谋求多样化的融资手段，保证项目资金链的良好运作资本运作8企业上市债权融资股权融资Codeofthisreport|12华夏幸福基业的固安工业园模式带给我们的思考：值得借鉴的地方难以复制的地方良好的委托运营模式，保证了企业的利益，降低了政府的投资风险，实现政企双赢具有远见的区域运营规划，为企业在区域内的进一步发展铺路，形成了区域独占优势充分调用多种形式的资本运作手段，采用多元融资方式，降低了资金成本，保证了运营初期的投入具备较强的政府资源，通过政府层面保证企业可以在运营初期就在区域内占据土地等方面的优势公司丰富的资本储备；能够保证垫付运营园区初期的土地整备、基础设施建设的高额投入高端专业化运作；在运营过程中的开发、招商等环节都能高效、低成本的实现公司目标产业地产的运营需要更多的政府资源、资金及具备前瞻性的公司发展、园区发展规划基础，后续运营产业地产的时候，需要通盘考虑运营链的各个环节，突出运营商自身优势，规避不利因素，以实现成功开发Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010Part2.2自主开发持续运营模式—联东U谷创办于1991年，注册资金6.2亿，下辖20多家子公司布局环渤海经济圈、长三角经济圈、东北亚经济圈三大区域入园企业超过2300家中国规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业联东集团—中国产业园区专业运营商作为产业地产的定义者和引领者，联东u谷是如何运营的？Codeofthisreport|15联东自主开发，以持续经营和持有增值模式对产业园区进行运营自主开发持续经营模式：在当地产业园中拿一块有一定规模的土地，进行整体开发和招商，以总部办公、研发中试、生产厂房等产业载体，吸引企业入驻办公和生产经营，并围绕企业需求提供一系列的配套及增值服务，进行持续经营和持有增值全案解决持续经营规模效应特点复合多元产品服务持续升级、区域内最优秀的作品聚合多功能满足多需求大体量、大规模、资源聚合租售运营并举，持续经营、持有增值全链条解决方案，涵盖从定位至运营服务全案管理引领升级Codeofthisreport|16政府给予联东更多的优惠政策和扶持，联东则以自身的实力解决政府面临的问题，实现双赢政企联合1政府角色核心政府角色事实上，相当于联东的进入为政府解决了许多问题，相应的政府会给予更多的政策与优惠联东通过对客户进行三层级分类，以微笑曲线的两端为切入点，对产业类型进行划分和整合，并结合不同城市区域的经济和区位特征进行组合，形成匹配客户需求的产业线客户需求精准定位2基于客户——土地——产品的三角关系，在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品Codeofthisreport|17联东基于标准化产业魔方理念，构建出产业综合体集总部综合体两条标准化产品线，为不同的客户提供适合的产业载体产品构成3企业数量扩展：联东u谷以精准化招商模式为核心理念，进行客户资源整合与延伸，强化招商能力精准招商（1/2）4企业质量把控：多方式结合，延迟产证发放以控制入园企业质量精准招商（2/2）Codeofthisreport|18基础服务增值服务定制服务搭建集基础服务、增值服务和定制服务的多维产业发展运营服务平台，建立首席服务执行员制，达到快速反应快速服务的效果服务平台5Codeofthisreport|19税收收益租售收益运营收益前期以租售收益为主，后期转向运营收益，包括物业服务费、广告运营收益、企业服务收益、投资园区企业收益等盈利模式6Codeofthisreport|20产业地产聚合U模式精准的客户定位与产品组合专业产品研发设计成熟的招商模式完善的增值服务体系优势分析地块要求高，不是所有城市都适合进驻资金回现慢产品标准化与市场差异化的博弈劣势分析联东U谷自主开发持续运营模式带给我们的思考：Codeofthisreport|21Part2.3第三方运营模式—光谷联合创办于1997年，下辖全资子公司15家，控股公司7家从武汉起步，布局华北、东北、华中、华南等区域运作产业园超过20个，总开发面积超过1500万平方米凭借附加值高且具可复制等优势的业务模式，于2014年成功上市光谷联合—城市主题产业园建设解决方案提供商作为城市主题产业园建设解决方案提供商，光谷联合是如何运营的？Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010光谷联合的核心竞争力是打造全方位的产业园设计、开发与运营于一体的业务模式；已成功开发软件园、金融港、研创中心和创意天地四类主题产业园业务模式1主要业务其他业务物业开发商业运营服务建造合同物业租赁为第三方提供开发管理服务Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010光谷联合战略产品大多选址在发展潜力巨大的二三线富裕城市，打造基于工业用地的低密度研发、中试等多元化功能的大规模楼宇开发战略2光谷联合秉承四位一体的园区开发规划理念，以60%土地建设产业用房、30%土地建设公寓、10%土地建设商服设施的“631”模式实现可复制的园区开发模式开发模式3光谷联合通过旗下31家附属公司实现纵向一体化的运营体系，以获取多种利润来源及进行成本控制；以纵向一体化运营体系为客户量身定制物业，实现多元化和个性化产业园开发运营运营体系4光谷联合企业营业收入中，产业园收入占到总收入的70%以上；产业园收益中，除园区物业租售收益外，还包括物业服务、广告运营、企业服务、人力资源服务等的运营收益盈利模式5Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010光谷联合在招商过程中，通过大规模定制物业降低市场风险；一对一营销实现精准营销；与政府联手直接促进项目销售与招商招商模式6以专而精的主题产业园开发模式实现精准的客户定位，提高开发成功率；以附属公司提供全流程一站式服务的运作模式进行复制，实现品牌输出品牌打造7光谷联合以第三方开发管理服务提供商为最大特色，有利于其为旗下产业园奠定开发基础、巩固与政府和领先企业的合作关系、加强自身品牌影响力第三方运作模式价值点8Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010光谷联合的第三方模式带给我们的思考：值得借鉴的地方难以复制的地方完善纵向一体化的产业服务链条，为入园企业提供全方位服务；同时也有利于赚取多环节利润和控制成本前期进行精准客户定位，根据目标企业的要求进行按需定制为园区涉及的主要服务项目成立专门公司，既保证了服务模式可复制到另一城市，同时该公司成熟运作之后可成为独立的利润增长点绝对硬的政企关系领域内强大的企业资源背景，以大中型企业为主要客户，前期进行洽谈极致的纵向一体化运作，从开发建设到平台服务的服务链条都由地产商提供321产业地产运营模式概况运营模式小结及趋势展望产业地产运营模式及案例研究4产业地产操作项目附件Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1运营模式小结Codeofthisreport|29产业地产运营要点：上述案例可总结出产业地产运营要点：政企合作、需求定位前置精准、专业化可复制度高的产品设计、成熟的招商模式、专业服务培育、盈利实效性等成功的产业地产项目均包含政府、运营商和企业三个主体的共同作用成功运营的产业地产业态组合会有一定标准成功运营的产业地产会针对企业需求，构建涵盖基础服务、增值服务、定制服务的一体化服务平台