设备接管方案

1天安龙岗数码新城二期设备接管方案周凤鸣2011年11月18日为保证二期设备接管验收工作顺利进行，维护业主的利益，减少业主投诉，保证物业交接时设备设施的合格率达到业主满意，保障天安地产和天安物业服务质量及品牌知名度。特制定二期设备接管方案。一、二期概况二期2号和3号大厦，占地面积28782平米，规定建筑总面积约为98000平，办公面71000平米。商业面积27000平米。2号大厦地上14层，3号大厦地上15层，2--3号大厦均为地下两层。车位数：610个，总户数：211套。二、接管验收的准备工作1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。2、成立物业接管验收小组。物业公司按照接收的物业要求抽调业务技术骨干组成物业接管验收小组。三、接管验收条件：接管验收的房屋建筑及公共设备设施应具备以下条件：1、各幢预交接房屋建筑，正常施工必须全部结束；外围设施在入住以前必须竣工交接。2、各项预交接公共设备设施设施系统整体竣工。3、电梯、水质、消防、避雷、防汛、人防等经相关主管部门检验合格。四、接管验收人员组成：接管验收最好三方同时在场验收。一是开发商，二是施工方，三是物业管理公司。物业管理公司业务技术骨干人员组成分为：1、资料组：负责设备技术资料、产权资料、物业档案资料的验收与接管；2、设备组：负责电气系统、空调系统、给排水系统、消防系统、通信网络系统、楼宇监控系统、公共安全防范系统、综合布线系统、隐蔽工程等大系统工程的验收与接管；3、标识钥匙组：负责各设备房和设备标识系统与钥匙的验收与接管。五、接管验收人员职责1.物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员与地产公司相关人员一道组成验收小组。22.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统。5.由物业经理跟发展商办理接管手续。六、接管验收依据1、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准），主要是建设部1991年69号文《房屋接管验收标准》以及各分项工程的部颁标准。2、前期施工合同（协议）制定的标准，要求。3、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更资料。4、所有的设备、材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。5、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。6、工程质量事故处理记录。7、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。8、设备试压、试运行合格报告等。七、接管验收工作程序1.验收的过程验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2.验收的实施(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商要求及督促施工单位进行整改。3(3)对在复验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。八、设备接管验收要求充分利用前期介入取得的各种资料、二期2--3号大厦的了解，对大厦进行严格、规范、细致、全面的接管验收。1.物业设备档案资料收集和管理物业设备档案是对前期开发成果的记录和继承，是实施物业设备维修、配套、改造必不可少的依据，物业设备档案管理是物业管理企业的基础工作。A接管资料；B产权资料：C技术资料：D档案资料的管理：E记录的贮存和保护：2.接管验收的程序A为了2--3号大厦投入使用，以书面形式通知物业公司进行物业设备接管验收；4B双方严格按照接管验收标准执行。验收不合格时，提请建设单位返修合格，并组织复验；C接管验收有争议的双方协调解决。3．接管验收的内容在接管验收时，应站在业主和管理者对大厦的每个设备进行认真验收，在前期介入的基础上对设备的质量、安装、使用等环节进一步检查，发现问题应通过协调协议一致。限于施工单位限期整改，接管验收应严把签字关。A接管验收内容：类别接管验收的主要内容给排水设施地下排污管道的施工垃圾是否清理干净水池或水箱是否已清洗，并有合格的水质检测报告给水管道的试压合格报告各类给水、排水管道及泵房设备标识是否明确检查地下室排污泵的自动工作情况计量水表的设置情况洗手间的水笼头、大小便冲洗阀、供水闸阀的完好每层地漏的设置及畅通情况洗手间排污管存水弯的设置及防臭效果室外园林绿化自动喷灌系统是否正常供配电系统配电中心的高低压系统标识是否明确低压配电及控制线路是否存在明显工艺上的缺陷是否已向供电部门办理《供用电许可证》配电中心、高压室及变压器房的防鼠设施变压器低压负荷总开关的手动及自动功能重要设备（如高压环网柜）的操作工具是否齐全发电机能否实现手动及自动启机，并观察各种参数检查市电及备用电之间能否自动切换及一级负荷的用电情况各层低压用电线路的绝缘检测记录检查各楼层楼道及室内的照明情况及漏电保护器是否正常检查天佑创富大厦的用电计量情况检查天佑创富大厦是否取得消防局的整体验收批文检查各楼层喷淋及消防水控制总阀开关的灵活程度检查每个消防栓箱的配置及与消防泵的联动情况检查消防栓在最不利点的水柱充实高度是否能达到10米5消防系统打开每层楼的喷淋末端放水，检查喷淋系统的声光报警及与喷淋泵的联动情况对照图纸清单到现场清点关键设备的数量及规格型号，如烟感、广播等抽查烟感，检查火灾自动报警系统的声光报警功能在设置火警信号的情况下检查每层的正压送风及排烟系统的功能BA系统及综合布线对控制中心的中控设备按不同功能进行模拟操作，检查各种功能的实现性检查各监控点探头及中控室监控屏幕的显示检查综合布线系统的主干线、水平布线及信息端口的分布检查停车场（库）监控及自动管理系统的功能房屋本体分类检查核对移交的钥匙按《验收表》分别对照明、门窗、玻璃、地板进行检查，查看是否有损伤之处检查每个洗手间的水笼头、冲洗阀及地漏是否畅通检查每层的地板、玻璃及墙体是否有损伤检查每层消防通道防火门的开闭情况，重点检查门锁和闭门器检查各消防出口指示灯及应急灯的工作状态核对各类灭火器具的数量及分布位置检查楼内外的墙体、墙面是否存在明显的污迹电梯系统检查电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料是否正常、齐全检测机房的温度是否适合电梯主机运行的环境温度背景音乐系统检查网络播放主机、功放、喇叭工作是否正常信息发布系统检查显示屏、电脑主机是否正常通风系统检查风机、风管、风口是否正常B资料的接收存档。C钥匙与标识的接管验收4．接管验收的方法：通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至项目部，按照《返修流程》进行61、对运转设备进行试运转，通过一看二听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。条件允许，也可通过测量仪器检测。2、静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验。也可根据实际情况，以交接方出具的合格证明为依据。3、对电气、电讯设施进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子试紧固，空气开关试合闸等方法。4、对上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验。5、对房屋进行观测、丈量、工具检测等方式进行检验。6、对卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行观测和通水试验。7、给水、管网及压力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性试验。8、钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试、逐个标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》，双方签字确认，贴验讫封条。九、接管验收期间工作安排1、安全：由项目部委托进行监管，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接收后的人员配备和岗位设计准备。2、维修：对预交房屋及附属设施、公共设备设施完好状态进行统计，为正式管理提供依据。制作设备房及设施维护、运行配套物品，规章制度、指导书、标识等上墙布置，办公用品用具准备。统计整理设备设施维修维护用易损件、备品备件、相关物资。十．接管验收中应注意的事项物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理公司通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：1.对已实施《物业管理配套设施综合验收办法》的地区，应积极促成开发商办理相关验收手续，由物业协会牵头组织的专家验收，将弥补物业管理公司技术、经验的不足，为接管验收打下良好基础。物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员组成综合验收小组参加验收工作。并要求开发商提前7日提交相关验收资料，以便全面熟练掌握，避免针对性不足而走过场。2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，必要时可邀请业主代表参加，以维护业主的合法权益。3.从实际操作过程来看，虽已经过竣工验收，但接管验收中还难免有问题，尤其是物业管理角度重视的问题，而验收标准又无明确规定的，对此应明确记录在案，并要求开发商限期对存在的问题加固补强、整修，直至符合管理需求。4.落实物业的保修事宜。2000年1月10日国务院第25次常务会议通过发布施7行的《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(此即所谓终身保修制度)；②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。5.其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。就开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但就开发建设方与其物业购买业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。如有些设备到货期及部分工程交付较早，到接管验收时厂商保修期已不足规定期限，甚至已超过保修期（如俗称烂尾楼的再建工程），为此，应与开发商约定竣工验收或接管验收之日起为保修期起始日，以避免因时间差与供应商或承建商产生纠纷。6.开发商应向物业管理企业移交整套竣工验收资料和竣工图，及随机文件、随机专用工具等，其中资料包括产权资料和技术资料。这是物业承接验收除硬件外的另一半内容。7.落实遗留问题费用事宜，根据具体情况可采取如下三种方式：①开发商授权，工程尾款支付由物业管理公司监督，必须凭物业签署合格意见后支付或扣除相应款项。②开发商组织扫尾保驾队伍，对业主或物业管理公司反映问题直接处理，直至主要保修期终结。③开发商一次性拨付保修费用，由物业管理公司负责后续保修。8.物业管理企业接受的只是对物业的管理权以及政府赋予的有关权利，接管验收的所有资料归物业区域内全体业主所有。物业应做好相