751项目发展思路

中国世代投资控股集团中国世代投资控股集团751厂改造项目发展思路汇报二零零六年八月中国世代投资控股集团REGALLLOYDS2汇报内容第一章宏观背景分析第二章发展方向分析第三章项目意义分析第四章企业优势分析第五章开发要点归纳中国世代投资控股集团第一章宏观背景分析一、望京区域地位二、产业需求分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS4宏观背景分析望京（酒仙桥）区域地位分析望京——北京之门望京是北京与外界，尤其是与国外城市联系的门户；望京也是其它城市与北京取得联系的交通枢纽，其它城市高端人士进入北京，首先要进入望京。中国世代投资控股集团REGALLLOYDS5宏观背景分析酒仙桥、望京区域地位分析酒仙桥、望京地区——中西方文化产业交汇地该区域目前外商云集,来自10多个国家和地区的外国企业在电子城有投资。其中世界500强企业已有16家在电子城投资建厂。如：日本的松下电器、旭硝子、松下电工、丸红、东棉、日立、富士通；芬兰的诺基亚；德国的西门子；瑞典的爱立信；瑞士的ABB，雀巢；法国的汤姆逊、斯伦贝谢；荷兰的飞利浦；韩国的LG等公司；紧临798艺术区是11家首批文化创意产业集聚基地，已获得朝阳区政府授牌。根据规划，朝阳区到2010年，区域文化创意产业增加值预期年均增长15%，占全区GDP的比重达到6%以上，就业人口达到15万。形成12个特色集聚区、5个版权交易基地、5个展示体验区、5条产业发展带。力争到“十一五”末，朝阳区成为有世界影响的版权投资中心、版权交易中心和展示体验中心。；依据规划，朝阳区还将发展六大重点产业：传媒产业、古玩艺术、演出及展示、时尚消费、设计与咨询、版权服务，其酒仙桥、望京区域人群结构特点具有明显的发展优势。中国世代投资控股集团REGALLLOYDS6宏观背景分析酒仙桥、望京区域地位分析酒仙桥、望京区域——首都经济文化脉络的综合支点地理位置处于首都机场、CBD商务区、中关村高科技园区、使馆区的交通连接结点。中国世代投资控股集团REGALLLOYDS7宏观背景分析酒仙桥、望京区域地位分析从北京的酒仙桥、望京到区域的酒仙桥、望京昨天的望京，作为北京的卫星城而存在；首都区域经济一体化时代到来之后，望京将作为北京向东北发展的起点来看待，北京由此向东北扩张。从宜居的望京到乐业的望京昨天的望京，北京之郊的第一宜居大型住宅区，以安居为动力；借助环渤海经济圈的发展动力，望京将作为乐业的城市，即北京东部产业链的起点。案例：阿姆斯特丹的（SouthAxis）大洛杉矶地区SantaMonica城市发展中国世代投资控股集团REGALLLOYDS8宏观背景分析区域发展案例阿姆斯特丹的Zuidas（SouthAxis）Zuidas在阿姆斯特丹市中心的南方，AmsterdamA10环回公路两侧中国世代投资控股集团REGALLLOYDS9Zuidas的位置城市中心区Zuidas城市由此向南中国世代投资控股集团REGALLLOYDS10宏观背景分析区域发展案例阿姆斯特丹的Zuidas（SouthAxis）阿姆斯特丹政府强调，Zuidas必须要有更多的最高端商务宜人的居住环境完善的娱乐设施博物馆剧场餐厅中央公园运动设施等中国世代投资控股集团REGALLLOYDS11宏观背景分析区域发展案例阿姆斯特丹的Zuidas（SouthAxis）Zuidas的交通条件与老城市中心及机场的联系都非常方便快捷所有的交通模式都在Zuidas集中公路高速列车地铁电车公共汽车荷兰特有的自行车也能够方便的通行中国世代投资控股集团REGALLLOYDS12宏观背景分析区域发展案例阿姆斯特丹的Zuidas（SouthAxis）开发目标创造一个全国以及国际最好的工作生活区；优越的可达性；功能复合化；良好的公共空间。最终成为荷兰赖以与欧洲竞争的最理想的商务办公区。中国世代投资控股集团REGALLLOYDS13生态节能技术的大量应用中国世代投资控股集团REGALLLOYDS14生态节能技术的大量应用中国世代投资控股集团REGALLLOYDS15规划将A10公路Zuidas路段全部转入地下中国世代投资控股集团REGALLLOYDS16未来整体形象中国世代投资控股集团REGALLLOYDS17宏观背景分析区域发展案例阿姆斯特丹的Zuidas（SouthAxis）成果ABNAMRO（荷兰银行）,全球排名前五、欧洲最大金融机构ING,theWTC及几家国际法律公司、顾问机构已经选择在这里建立他们的总部大楼。ABNAMRO中国世代投资控股集团REGALLLOYDS18VUMedicalCenterINGHouse中国世代投资控股集团REGALLLOYDS19宏观背景分析区域发展案例阿姆斯特丹Zuidas对本项目的启示具备了与望京相似的优越的地理位置和交通条件，荷兰将Zuidas规划为其面向欧洲的综合高端商务文化区，阿姆斯特丹也将其作为向南发展的起点，成为阿姆斯特丹老城以外的新经济中心。因此，具备优越条件的城市新区，必须向高端方向发展，向创意文化产业方向发展，才能真正切合城市扩张与发展的需要，发挥地段的最大价值。中国世代投资控股集团REGALLLOYDS20宏观背景分析区域发展案例SantaMonica城市发展城市概况位于美国大洛杉地区西南部，总面积16平方公里。市郊诸多的商务花园，聚集形成城市重要的商务区，成为城市发展的重要构成要素。商务花园特点位于市郊，景观环境较好。交通便捷，紧邻高速公路和机场。聚集化发展。中国世代投资控股集团REGALLLOYDS21WaterGarden商务花园SantaMonica商务花园SantaMonica机场LosAngeles国际机场Airport商务花园405号高速公路宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS22SantaMonica商务花园WaterGarden商务花园宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS23区域发展案例SantaMonica城市发展典型代表——SantaMonica商务花园配套设施有一个会议中心，七个小型购物中心。交通极为便捷，紧邻两条高速公路，可方便到达机场。宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS24中国世代投资控股集团REGALLLOYDS25中国世代投资控股集团REGALLLOYDS26区域发展案例SantaMonica城市发展典型代表——WaterGarden商务花园总共四座大厦构成。内部有72家公司，3000多名员工。园区景观环境尤为突出。宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS27中国世代投资控股集团REGALLLOYDS28中国世代投资控股集团REGALLLOYDS29区域发展案例SantaMonica城市发展的启示阿姆斯特丹的Zuidas证明了城市新区的发展必须走高端路线，而SantaMonica在自然环境、与洛杉矶城市的功能互补关系等方面都与酒仙桥、望京地区更加类似；SantaMonica通过若干低密度商务花园群的开发，充分发挥了其在自然环境、交通条件等方面的优势，与洛杉矶形成了良好的城市互补与互动；商务花园的聚集发展，吸引了大量顶级企业总部，成为SantaMonica地区的强势驱动。作为首都的北大门、环渤海的综合支点，发展高附加值的产业，推动北京GOEAST的前进步伐及环渤海的经济共融，通州责无旁贷。宏观背景分析中国世代投资控股集团第一章宏观背景分析一项目区域地位二、产业需求分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS31宏观背景分析望京发展的产业需求从望京区位特征考虑，望京适宜发展与CBD功能互补的高端商务区，吸引高附加值产业进入；从行业特性和土地成本两方面考虑，像通州这类土地成本相对较低，尤其是本项目地块这种交通便捷的城市区域，更适合于大型企业的存在和发展；由这种具有多种文化类型交汇的新城区，带动朝阳的产业发展，应是跨越式的升级和跃进，与CBD商务区形成结构互补，打造一种宜居、创意文化、高科技产业互动的新城市架构。中国世代投资控股集团REGALLLOYDS32产业跃进相关案例产业跃进式发展模式产业一步跃进式发展，即并非按照由低端产业到高端产业逐次发展，而是直接依靠区域独特的文化环境资本、地理优势去吸引具有高附加值的产业资本。低层次产业是以损伤地区环境价值为代价的，其破坏了可吸引高端产业的环境资本，致使高端产业不愿进入，阻碍了园区产业升级。因此，当城市经济发展到一定阶段之后，产业跃进式发展模式出现，低层次产业改造成为发展一重要环节。国外发达地区已出现这种依产业跃进模式发展的大规模新城市商务园，以环境资本置换产业资本，通过合理开发区域交通、经济文化产业，开发培育高端产业商务园区，及配套的住宅区。宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS33产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园概况位于美国加州旧金山的圣罗蒙。具有丰富的原生态环境资源。具有便利的交通条件。宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS34产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园规模总建筑面积是84万平米。园区划分为14个区域。平面图宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS35产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园环境资本的利用建立在237万平米的“原生态处女地”上。充分利用尚未开发的原生态资源，并与建筑相结合，使景观资源私有化。满足企业独立性及形象力要求，利用环境资本吸引产业资本。宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS36中国世代投资控股集团REGALLLOYDS37中国世代投资控股集团REGALLLOYDS38中国世代投资控股集团REGALLLOYDS39产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园配套服务的完善园区内餐饮、购物、住宿设施以及健身中心齐全；周边数分钟的步行就可到达3个购物中心和1个地区性的商业街；旧金山大学的一所分校设在附近，为园区提供了员工培训、教育的条件。宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS40产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园配套服务的完善宏观背景分析高端商务配套：万豪大酒店中国世代投资控股集团REGALLLOYDS41产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园对高端产业的吸引客户类型：园区现有250家地区顶级企业和世界500强企业。公司类型有13类，主要会计咨询，计算机和软件，消费服务。种子企业：德勤咨询、友邦保险、麦当劳、联邦快递、福特等。会计咨询6%计算机和软件17%消费服务25%工程4%金融保险17%人力5%房地产6%电信6%运输2%法律2%医疗6%能源3%教育1%宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS42产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园小结依托于大城市经济产业发展的成熟，处于城市郊区的具有原生态景观资源的商务园，完全有可能实现产业一步跃进式发展，采用这种直接吸引高端产业的发展战略，直接吸引城市高端产业进驻；经济较为发达地区，环境资本尤为稀缺，低层次产业聚集已不再发挥高端产业诱发器的作用，不能促进产业升级，反而破坏地区原有环境资本，阻碍高端产业进入；宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLLOYDS43产业跃进相关案例美国加州Bishopranch商务花园小结此外，园区开发注重从软件设施和硬件设施双方面着手，提供高端配套和服务，吸引种子企业进驻，对高端产业进驻也是有吸引力的；国际知名企业对于建立在“原生态处女地”之上的、环境景观较佳的商务园类办公类型相当认可，在此类商务园中设立总部的现象十分普遍，可以判断国外企业来到中国，这种需求依然不变。宏观背景分析中国世代投资控股集团REGALLL