社区商业特点及业态规划研究

美格行商业顾问机构SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.目录一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的三种类型及其业态组合规律二、社区商业的三种类型及其业态组合规律三、社区商业的定位三、社区商业的定位四、社区商业的规划特点四、社区商业的规划特点五、社区商业各主要业态商家物业硬件要求五、社区商业各主要业态商家物业硬件要求Page2一、社区商业概述1.社区商业基本概念及特点2.社区商业与城市都会中心的基本区别Page31.社区商业基本概念及特点Page4fellowship——表示“社区”，原意是亲密的关系和共同的东西。它由以下要素构成：有以一定的社会关系为基础组织起来进行共同生活的人群；有人们赖以从事社会活动的具有一定界限的地域；有一整套相对完备的生活服务设施；有自己特有的文化；得到居民的认同。1.社区商业基本概念及特点何谓社区商业？何谓社区商业？Page5社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态；是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业；这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。社区商业的基本功能就是为周边居民提供日常生活便利服务，并且作为一个独立的社区商业，有其主要的目标消费群，这点通常在业态组合、布局及整体档次上有所体现。1.社区商业基本概念及特点“51015”理论——即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。社区商业的特点就是便民，它提供的服务一般步行15分钟可到。Page61.社区商业基本概念及特点Page7所处阶段特征解放初期～20世纪80年代以前从居住区－街坊到居住区－居住小区－住宅组团三级规划结构，有较完善的公建配套，居民一般生活需要均能在社区内解决。20世纪80年代初形成了综合居住区的规划，因居住区规模及所处地段合理配置配套服务设施，达到既利于工作，又方便生活的要求。20世纪80年代中期住宅区建设快速发展，质有了进一步提升，相关商业服务配套也进一步完善，较之前更符合居民生活要求和行为轨迹。20世纪90年代强调以人的居住、生活行为规律作为住宅小区规划设计的指导原则，社区商业服务的分布形式和业态比例进一步优化，整体创造了比较人性化的居住生活空间。21世纪初大量具有先导示范性的住宅兴起，大中城市重点发展社区商业，品牌连锁零售企业积极进驻社区，社区商业迅速升温。国内社区商业发展历程：1.社区商业基本概念及特点国内社区商业存在的主要问题欠缺科学合理的规划布局；零售业态组合比例不均衡，较为单一；社区商业规模不合理；社区商业企业素质低，缺乏品牌连锁商家；社区商业管理方式落后，欠规范。Page81.社区商业基本概念及特点未来社区商业发展的特征1社区商业功能多样化2服务功能的多样化3业态构成以连锁店为主体4社区商业实行统一、联合开发，分散经营策略5布局与设计科学规范6社区商业的管理职能全面规范Page92.社区商业与城市都会中心的基本区别Page10社区商业城市都会中心服务对象以地域内和周边居民为主要服务对象，服务半径主要在2公里以内，是城市商业的基础面向整个城市人口及部分游客，是一个城市商业发展程度的标杆规模特点规模较小，超过3万平方米的并不多强调规模效应，一般商业建筑面积为8-15万平方米业态组合业态组合相对较为固定单一，以满足日常生活需求为主业态组合丰富，高级比较品占比重较大布局方式街区式布局居多（组团式街区或者住宅底商）一般以室内集中商业方式布局价值增长空间商业价值随着社会经济、人口的增长而有相对较为平稳增长的空间通过城市综合体的整体运营，商业价值可呈几何倍增二、社区商业的三种类型及其业态组合规律1.社区商业的三种类型2.三种类型社区商业的业态组合规律特点Page113.三种类型社区商业的业态组合对比分析1.社区商业的三种类型1.1社区商业的分类为了研究的方便，可将其按对外经营的强弱程度区分为三个档次：即外向型、中间型及内向型三种类型。外向型社区商业中间型社区商业Page12内向型社区商业指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。•东方雅苑•都市名园•万科金色家园•万科四季花城•招商海月花园•星海名城•蔚蓝海岸•阳光棕榈园•波托菲诺•桃源居•……Page131.1社区商业的分类深圳的社区商业开发同样存在国内社区商业的一些典型问题，经过我司对深圳市社区商业广泛的采样及反复的筛选之后，剩余的较有代表性的社区共有22家。1.社区商业的三种类型1.社区商业的三种类型1.2影响社区商业分类的主要因素社区商业分类Page14自身因素其他因素商业规模业态比例商业分布的形式社区商业的辐射力商业与住宅的关系商业与核心商圈人口的关系自身因素在规划前期属于相对可控的因素，因其可根据开发商的目的，在全面分析客观条件的基础上，进行局部调整而达到优化；其他关键因素中，除了商业面积与住宅面积的比例关系可以做相应定量研究之外，其余因素较难清晰量化。1.社区商业的三种类型1.3社区商业的三种类型1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争预期社区商业类型商业空间业态组合地块形状交通状况区域内人口数量区域内商业空间较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽交通便利区域内人口分布密集市场预期较好外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的业态不多展示面适中区域内人口数量一般市场预期一般中间型区域内商业空间狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量较稀少市场预期较差内向型Page15注：上表所列只是社区商业三种类型所具备条件的定性描述，因为具体社区的实际情况千差万别，很难一概而论。1.社区商业的三种类型Page161.3.1外向型社区商业外向型社区商业需吸引大量的外部消费群，与其他两种社区商业类型相比，在调研的样本中，外向型社区商业比较多地处于商业氛围较浓郁区域。该类型社区商业人均商业比例较高，通常在2㎡以上，商业与住宅面积比例一般不小于5％。外向型社区商业分类标准商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件≥5％≥2㎡超市/餐饮、休闲环绕街铺型入口集中型商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路1.社区商业的三种类型1.3.2中间型社区商业中间型社区商业是对外经营强度介于外向型和内向型之间的社区商业类型，兼有两者特点。通常人均商业面积介乎1㎡到2㎡之间，商业与住宅面积的比例在2％到5％之间。消费群所占比例方面，本社区居民和外部消费群比例相对较为接近。该类型一般在住宅区较为密集区域较为常见。中间型社区商业分类标准商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件2％～5％包括2％，不包括51～2㎡包括1㎡，不包括2㎡超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路Page171.社区商业的三种类型Page181.3.3内向型社区商业内向型社区商业是规划时基本上只考虑服务本社区居民的社区商业类型。通常商业体量较小，不要求形成规模效应。人均商业面积小于1㎡，商业与住宅面积比例小于2％。内向型社区商业分类标准商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件＜2％＜1㎡超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型住宅区较好/一般以上三种类型的社区商业分类的所有标准均非绝对硬性，只是一般情况下比较合理的尺度。2.三种类型社区商业的业态组合规律特点2.1外向型社区商业业态组合特点外向型社区商业是对外经营性质最强的，依常识判断，其业态组合中辐射面较广的业态占比较大。外向型社区商业业态面积比例服饰精品1.7%休闲22.7%生活家居0.4%美容2.2%超市53.1%服务配套6.1%便利店0.4%餐饮11.1%杂货/肉菜/五金/地产中介0.7%证券0.7%其他0.9%便利店生活家居地产中介超市服务配套休闲杂货/肉菜/五金/证券餐饮美容服饰精品其他外向型社区商业业态个数比例服务配套23.9%服饰精品17.6%便利店2.3%餐饮18.2%超市/百货2.3%杂货/肉菜/五金其他13.1%/证券0.6%地产中介11.4%休闲3.4%生活家居2.3%美容5.1%便利店生活家居地产中介超市/百货服务配套休闲杂货/肉菜/五金/证券餐饮美容服饰精品其他Page192.三种类型社区商业的业态组合规律特点Page201.外向型社区商业业态组合特点外向型社区商业经营面积占比前四位的业态是：超市（53.1％）、休闲（22.7％）、餐饮（11.1％）、服务配套（6.1％）。超市类：外向型社区商业通常超市经营规模较大，不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件，交通便捷；休闲类：除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关；餐饮类：作为辐射面较广的业态，在外向型社区商业中占有重要地位；服务配套类：该大类业态经营商家数量较多，但单体需求面积较小，因此面积占比与个数占比差别较大。其次，服饰精品、地产中介、美容也是较为重要的业态组成，经营商家个数占比达到17.6％、11.4％和5.1％，只是单体规模较小，在经营面积占比上得不到体现而已，但在个数比上则很明显可以看出。2.三种类型社区商业的业态组合规律特点Page21该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区；以特色鲜明的、规模较大的餐饮业态吸引外部人流，发挥聚客效应。该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目；发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。典型二大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容1.外向型社区商业业态组合特点典型一2.三种类型社区商业的业态组合规律特点2.1外向型社区商业业态组合特点典型一：大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居都市名园因为有较优越的区位条件，主力店为经营面积约一万平方米的好又多超市，占总经营面积的30.5％，又因其毗邻商业繁华区，因此规划引进了大型的休闲业态商家。Page222.三种类型社区商业的业态组合规律特点2.1外向型社区商业业态组合特点典型一：大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居港湾丽都主力店为经营面积约8,000㎡的人人乐超市，占总经营面积的67.9，其次是服务配套（8.7％）、餐饮（8.2）及美容（6.8）均占了一定比例。Page232.三种类型社区商业的业态组合规律特点2.1外向型社区商业业态组合特点典型二：社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容万科城的餐饮经营商家个数达20个以上，经营面积占比38.8％，社区超市华润万家经营面积占比17.1％。两大业态占比超过总经营面积的一半。相应地，服务配套、生活家居、美容、服装、休闲均占有一定比例。Page242.三种类型社区商业的业态组合规律特点2.2中间型社区商业业态组合特点中间型社区商业既立足于满足本住宅小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。相比外向型社区商业，一般情况下，其对外的辐射力要求较低，反映在业态组合上，辐射力较强的大型超市、大型餐饮、休闲所占比例会有所降低。Page252.三种类型社区商业的业态组合规律特点Page262.中间型社区商业业态组合特点22个案例中，中间型社区商业经营面积占比前四位的业态是：超市（30.4％）、餐饮（25.4％）、服务配套（8.8％）、休闲（7.4％）。此外，美容类业态经营面积