B_08_最佳顾问项目_华西_重庆_华川涪陵项目_余梅—汇报报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。华川涪陵北山坪项目——项目发展战略与整体定位、项目规划布局及开发模式研究重庆中原地产咨询顾问营业中心ChongQing.07.2012Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告内容1、项目背景及需重点解决问题2、解决思路3、操作经验分享4、策划成果展示Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010项目研究范围一、区域用地规模30平方公里项目核心开发规模5400亩高尔夫建设用地规模（双高尔夫球场）2400亩开发建设用地规模3000亩二、开发总体量200万方表：地块经济指标数据来源：开发商提供研究背景：30平方公里——重点解决整体发展思路和规划方向，配合政府做城市总体控制性规划方案4平方公里——华川地产自主开发用地，解决整体定位及规划布局产品设计30平方公里4平方公里Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010项目所处重庆市涪陵是什么概念？至重庆长江航道渝涪高速渝怀铁路茶涪路►水路：120KM、4.5h►铁路：100KM、2.5h►公路：120KM、1.5h涪陵区长寿区重庆主城涪陵区旅游市场薄弱——►旅游人数不足100万人次►收入低，仅占当地GDP的1%涪陵区旅游资源不够强势——►气候——不如武隆仙女山►人文景观——白鹤粱、周易园，点而散►自然景观——武陵山森林公园、乌江画廊，接待能力落后1.远在重庆主城区120公里外，难以依托城市化预期2.不属传统休闲旅游区，资源优势难以在重庆凸显Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目所处涪陵北山坪是什么概念？江东片区李渡新区江南老城北山坪涪陵老城区，商业商务商贸行政中心江南老城涪陵目前重点新城区，以工业园区主导成为涪陵城市功能中工业的转移区李渡新区未开发区域、三面环江独特地理环境、靠桥与老城相连北山坪Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010面对实力型开发商超高难度的目标商业管理资产经营建筑安装房地产开发园林设计施工高星级酒店管理……华川涉足行业建筑设备开发企业：云南华川集团项目2012年15万方，前三年50万方的去化量既要背负政府期望同时背负回现要求政府期望提升区域价值15万㎡/年之于每年不足100万㎡成交量的涪陵！项目开发目标Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010本次研究需重点解决问题所在：研究重点•解决区域价值提升及城市价值提升问题•区域控规、项目控规及产品打造•解决走量并持续快速走量的难题•区域•项目•区域/项目•区域战略发展定位•方案落地•项目定位123Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010报告内容1、项目背景及需重点解决问题2、解决思路3、操作经验分享4、策划成果展示Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010困局起Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010困局：仅靠高尔夫无法带动区域发展，城市和地块不具备旅游地产和主城郊区化走量盘所需条件；如何撬动区域价值实现依托涪陵市场走量目标成项目战略发展问题所在走量目标旅游地产走量模式主城郊区地产走量模式依托涪陵本土市场，但须寻找实现区域价值的核心驱动力区域做“活”涪陵本土市场走量模式必须寻找新的驱动力结合城市层面、项目层面价值分析驱动力？从项目2个高尔夫出发分析——难以驱动区域发展Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010机会承Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010机会1：易文化资源深挖——加盟世界级三峡旅游经济带，突破区域，冲出涪陵，带动北山坪整体区域价值以及涪陵整体价值提升三峡旅游带文化渊源休闲之地区域优势三峡游每年带来近2000万人次的游览量，居于三峡旅游带的涪陵具备承接三峡游客的机会江北为程氏易学的发祥地，易文化渊源深厚；易文化作为国学文化之首，演绎出的养生、命理、堪舆文化已被人们熟知北山坪登山步道，农家乐是涪陵人民登高望远，休闲健身必到之地；休闲、健身、生态已成为北山坪代名词老城无序规划、可拓展空间小；李渡为工业区，农转非人口涌入且远离老城；江北生态无污染、拓展空间大、距老城近的优势凸显Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010机会2：未来城市房地产格局的改变、刚需改善不同梯度需求的释放，同时北山坪新城以休闲旅游宜居定位完善城市功能的机遇，为区域以及项目成功开发带来走量的基础机会涪陵未来房地产发展机会区域发展机会项目竞争机会经济基础及需求时间梯度变化，房地产格局以刚需改善需求并存、注重量质双升；产业升级和调整，城市人口改变带来的置业需求和观念变化；对外交通的完善，重拾涪陵中心城市信心，城市客群向周边区县和主城吸纳；百万人口的规划和实现，需求来源保障，特别是刚需人群充分发挥区域独特地理环境、休闲旅游资源等优势，将与其他片区形成差异化发展，生态旅游宜居将很可能承接涪陵城市发展中核心人群的承接地，完善涪陵城市发展中必须的休闲功能，与江南老城、李渡新城形成三足鼎立虽解决城市开发平台和区域价值突破的问题，但项目快速走量还将具备全方位的竞争力，以新市镇的维度思考，在区域休闲宜居高形象下，匹配完善、特色配套，辅以产品素质从而突破市场，并布置全产品线“绝杀”市场Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010破局转Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010整体发展战略►整合三峡世界级旅游资源，以易文化为核心旅游产业带动北山坪新城开发►区域以休闲宜居新市镇姿态完善涪陵城市功能►项目匹配完善特色配套、品质产品、全产品线全面打击客群Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010战略分解一：与涪陵白鹤梁、乌江画廊等旅游资源联合，融入三峡旅游经济带，跻身三峡国际旅游线首站，带动北山坪乃至涪陵城市价值的提升江城渝中鬼城丰都湖城万州诗城奉节云城巫山涪陵忠县云阳鬼城文化湖城文化诗城文化云城文化易文化江城文化三峡旅游路线：涪陵-丰都-云阳-奉节-巫峡-宜昌Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010战略分解二:深度挖掘、演绎涪陵易文化，将易文化融入北山坪新城肌理之中，以易文化和高尔夫共同形成区域开发的核心驱动力易文化养生文化命理文化国学文化建筑堪舆文化易文化高尔夫休闲功能居住功能旅游功能商务功能演绎Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010战略分解三:大规模住宅开发的同时完善配套，自成城镇，打造休闲旅游宜居新城长江高尔夫球场生活、教育、医疗配套奥斯湖公园国际级度假区2个18洞按照国际标准打造的高尔夫球场国际标准双语纪中、三鑫凯茵学校风车谷山顶公园商业街区、凯茵大道商业街、淘金街、雅豪坊美食街卫生服务站、博爱医院奥斯湖公园，含园林式泳池、儿童游乐中心、亲子乐园、太极广场、美式网球场、室内健身房、室内恒温泳池、野趣烧烤场等设施。超五星级豪华会所、3大康乐会所，雅居乐长江大酒店、长江水世界、御水泉水疗会参考案例：中山雅居乐凯茵新城配套体系Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010战略分解四：站在涪陵城市名片的高度将江北片区打造为涪陵的休闲旅游、宜居人文之城，同时完善涪陵城市发展中宜居功能锦里之于成都：闲适之都滇池之于昆明：秀美春城每个成功的城市必定会有一张能够代表自己特色的城市名片，他们代表了城市的某种形象、文化、精神，就像锦里之于成都，滇池之于昆明，他们占据了消费者的心智资源，是旅游者必到之地，是居住者的宜居之地Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010布局合Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010整体定位世界级易文化旅游养生区·休闲宜居新城区域30平方公里是以旅游产业驱动完善涪陵城市功能新市镇►以易文化作为旅游产业驱动力，集观光、旅游、休闲、养生、体验于一体►稀缺性，在回归国学文化的今天，其重视程度高，而世界上以此为主题打造的旅游主题罕见►世界级，易文化融入世界级三峡旅游带中►基于涪陵城市发展，本区域将完善城市新的宜居功能，与江南老城、李渡新城形成差异化►按新城市概念演绎和规划项目定位：项目4平方公里是该新市镇的核心开发区Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010产品规划——新市镇开发体系新市镇开发体系旅游产业商务休闲商业配套养生产业新城配套住宅开发世界级旅游景点城市级旅游景点乾坤城山地郊野公园高尔夫球场五星级温泉酒店高尔夫会所城市级商业区域性商业安纳西小镇社区商业配套乐天谷教育配套医疗配套宜居江北新城学校医院别墅花园洋房高层Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010区域30平方公里整体规划功能分区Ⅰ区中高密度住宅区Ⅱ区高尔夫球场五星级温泉酒店安纳西小镇高尔夫会所住宅区Ⅲ区高尔夫球场乐天谷教育配套高尔夫会所住宅区Ⅴ区医院直升机救援基地乾坤城中高密度住宅区Ⅳ区山地郊野公园30平方公里功能区重点项目Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010区域30平方公里区域重点规划项目30平方公里功能区重点项目直升机救援基地3甲医院易文化乾坤城郊野公园Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010地块编号占地面积(亩)建筑体量（万㎡）发展方向A117035高层A219039高层A39016高层B136529洋房B214011洋房E34528洋房M13704别墅M21502别墅F1703别墅D22103别墅D3757.5养生公寓D11252.5养生别墅D4602乐天谷公建C11004酒店C21003商业小镇H501会所G1405学校商业1505社区商业合计3000200Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010报告内容1、项目背景及需重点解决问题2、解决思路3、操作经验分享4、策划成果展示Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010第一：思考的面要广，想到开发商所想，想到开发商所未想►城市匹配条件►区域匹配条件►开发商背景资源匹配条件理性判断高尔夫地产开发模式研究近郊大盘开发模式研究休闲旅游地产开发模式研究角度一角度二角度三新市镇开发模式研究角度四Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010第二，概念不仅要有高度，同时需有深度，提出落地强的解决方案深化维度如何落地历史追溯及文化内涵挖掘涪陵易相关文化史迹的研究政府意愿及相关政策融入世界级旅游经济带，三峡游轮在涪陵停靠第一站区域地理区位、资源属性区域打造4A级易文化景区——乾坤城易文化博物馆、讲易堂、易碑林、八阵图、四圣殿、五行相生门、求签台、转运阁项目打造既延续文化同时利用旅游人群获利的设施及业