GW-SZ-00-宁波海投鄞奉片区城市更新与区域发展项目(终

宁波鄞奉片区城市更新与区域发展研究谨呈：宁波海城投资开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.62项目位于宁波市老城区海曙区，奉化江西侧，在空间上是三江口核心区的延展区约8分钟车程项目用地规模1.6平方公里；距离城市核心三江口区域的空间距离约8分钟车程项目区位项目区位易与城市核心区建立价值关联，但是也易于被边缘化3江、河、铁路将区域围合成相对独立的区域东：奉化江北：铁路南：玻璃厂（杭甬高速附近）西：南塘河（河面较窄）项目四至4项目地块与城市核心区之间有铁路分割，铁路以北存在一个五叉路口导致的交通瓶颈“铁路是很大的瓶颈，要设法把颈拉开。”“与市区的五叉路口让人头晕。”——天启公司某销售负责人►通往市区需要经过的铁路是对外交通的第一个瓶颈；►通往市区的五叉路口是对外交通的第二个交通瓶颈五叉路口铁路隧道项目四至交通条件的改善将是提升区域价值的重要因素！5项目北侧为城市核心区，西、南两侧为破旧的工业厂区和居住区，东侧奉化江东岸为热电厂区，区域认知度低西：居住区北：城市核心区东：热电厂区南：破旧的工业厂区和居住区周边功能6现状主要为旧工业区和居住区，并有一条历史街区和数个学校，未承载核心城市功能1历史街区33已拆迁地块52地块现状47612南塘河4劳动力市场5奉化江6南郊仓库新乐洗衣机厂7区域功能需要进行转换！7鄞奉路和环城南路是项目内部的主干道，是城市核心区通往城市西南方向的重要交通线路，过境交通功能明显鄞奉路环城南路环城南路鄞奉路鄞奉路交通概况8项目优劣势总结：本项目城市核心区的延展区，具有极佳的滨水景观，同时形成了一定的空间独立性，易于打造区域特色；但与核心区之间存在一定的交通瓶颈■区位优势：项目位于城市核心区的延展区，与城市核心区距离很近，易于与核心区建立价值联系；■空间优势：项目区域周边为水体和铁路围绕，形成了一个相对独立的区域，易于通过空间打造强化区域感，在城市中形成一个极具特色的功能区；■滨水景观优势：项目区域位于奉化江和南塘河之间，具有极佳的水景资源条件，有利于通过滨水资源来强化和提升区域价值；■交通瓶颈：铁路的分割以及五叉路口的存在，使项目区域北侧形成了一定的交通瓶颈，不利于项目地块与城市核心区之间的联系，降低了项目区域的交通可达性；优势劣势9项目属性界定：城市核心区外围相对衰落区域的大规模滨水区改造项目项目属性界定属性界定属性阐释城市核心区外围位于宁波商业和商务三江口核心区的外围区域，属于核心区的一级辐射圈。产业衰落区处于城市核心区外围，目前为旧的居住区和工业厂区，区域认知度较低。大规模区域占地面积1.6平方公里，从可出让的建设用地稀缺的老城区海曙来看，是一个大规模区域开发。滨水区北靠南塘河，南临奉化江，拥有奉化江的一线江景，地块呈现狭长形，滨水景观面大。旧城改造位于宁波老城区海曙区，地块现状需要拆迁，为一旧城改造的城市更新项目。10定位为CBD的扩展区，分流核心区商务功能，规划主要功能为居住、商业、商务现有规划►住宅建面：91.52万平方米；►商业建面：26.26万平方米；►商务办公：39.03万平方米；►公共服务：9.80万平方米；及配套►混合功能：15.01万平方米11总体布局思路：四组团的空间格局商务组团文娱组团居住组团混合功能组团商务组团：以广场为中心，外围以高层建筑围合，通过步行道、公园、广场、文化展示建筑与活动场所的有效组织，构筑人性化的商务组团；文娱组团：结合南塘河“小桥、流水、人家”的江南韵律，布置地方特色的文化娱乐设施；居住组团：以居住用地为主，加强与江面的联系，并与滨江绿地相贯连；混合功能组团：包括混合用地、文娱用地以及居住用地等；现有规划12客户目标作为具有政府背景的一级开发企业，海投的目标是：♫打造成为具有标杆性影响力的旧城改造项目；♫顺利实现土地出让；♫获得较好的经济收益。13我们分析总结出实现这一目标的关键因素（KPI）体系标杆形象土地出让效益实现成功转型/形象改善承担城市功能顺利拆迁成功引入投资者社会效益价值提升本项目目标实现的关键因素地价地区价值房价品牌开发商资产增值政府目标实现土地能够以较高的价格顺利出让是实现所有目标的基础目标解析14但是，现状地块为破旧的工业厂区和居住区，区域认知度低，与标杆形象和土地出让的目标存在矛盾143256781、2、3—破旧的居住区4、5—衰败工业区6、7、8—厂房沿江分布“对鄞奉片区的认同度不高：在老百姓心中是“脏、乱、差”的印象，处于“三市”地段，拆迁户、出租房、外来人口多，总体形象不好”——天启公司薛经理15如何使这种城市陌生区域成为一个城市中具有标杆形象的区域并顺利实现土地出让？到：宁波的标杆区域从：城市的陌生区?16我们必须在宁波整个城市的大框架下，重新审视和寻找鄞奉片区的价值及对城市的意义城市分析城市背景分析城市缺失分析地块分析地块资源价值盘点案例分析城市滨水区改造经验政府要求海曙区政府对项目的要求寻找定位功能定位房地产市场分析各功能发展定位空间布局布局研究前提空间布局建议增值体系空间增值建议进程增值建议产品增值建议落实定位研究框架战略层面策略层面18第一部分：发展定位研究19♫城市背景研究♫城市发展缺失分析♫滨水区改造案例借鉴♫地块价值盘点♫政府对项目的要求♫项目发展定位20♫城市背景研究♫城市发展缺失分析♫滨水区改造案例借鉴♫地块价值盘点♫政府对项目的要求♫项目发展定位21宁波市国内生产总值和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展，有利于房地产市场的快速增长宏观经济背景宁波历年GDP与固定资产投资情况0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.002000200120022003200420052006GDP固定资产投资宁波市历年GDP与固定资产投资增长情况0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2000200120022003200420052006GDP增长固定资产投资增长近6年宁波市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到2864亿元；近年来宁波市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1543亿元，增幅12.6%；资料来源：《2006年宁波市统计年鉴》22人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高，城市消费水平处于高位，标志着宁波人具有较强的购房、休闲娱乐等消费实力2006年人均可支配收入横向对比010000200003000040000深圳上海北京广州宁波2006年城市恩格尔系数对比0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%宁波杭州青岛广州深圳杭州南京0.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.00199519961997199819992000200120022003200420052006人均可支配收入人均消费性支出宁波市历年人均GDP及增长率0.0010000.0020000.0030000.0040000.0050000.0060000.0020002001200220032004200520060.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%人均GDP增长率资料来源：《2006年宁波市统计年鉴》23宁波市具有较大的人口基数，且城市化水平逐年稳步提高，未来市区会面临越来越多的人口增量长三角城市群人口比较0100200300400500600700南京市无锡市常州市苏州市扬州市镇江市泰州市杭州市宁波市嘉兴市湖州市绍兴市舟山市资料来源：宁波市各年统计公报宁波市历年城镇人口与总人口情况01002003004005006002002200320042005200636.0%36.5%37.0%37.5%38.0%38.5%39.0%总人口城镇人口所占比例24宁波市三大产业结构基本保持稳定，二三产业比重略微上升，工业是宁波经济最重要的组成部分宁波市工业经济发达，具有相当实力和规模的工业企业数量较多，根据统计，2005年大中型工业企业分别为21与710家，其中以制造业企业为主；从历年来数据看出，宁波市产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大；200120022003200420052006第一产业7.71%7.13%6.28%5.71%5.40%4.87%第二产业54.02%54.56%54.54%55.34%54.77%55.01%第三产业38.27%38.31%39.18%38.95%39.83%40.12%0%20%40%60%80%100%200120022003200420052006第一产业第二产业第三产业25宁波市工业企业以石油加工、机械制造和纺织服装相关产业为主，三江片的工业生产主要集中在鄞州区，海曙区工业生产实力最弱各产业规模以上工业产值石油加工、炼焦及核燃料加工业6497344电气机械及器材制造业5255425通用设备制造业3906725纺织业3727792电力热力的生产供应业3063231有色金属冶炼及压延加工业2362418通信设备计算机及其他电子设备制造业2316719交通运输设备制造业2211169化学原料及化学制品制造业2079398金属制品业2028542塑料制品业1776953纺织服装、鞋帽制造业1745886黑色金属冶炼及压延加工业1594858专用设备制造业1536610文教体育用品制造业1157139化学纤维制造业1095313各地区规模以上工业产值全市48909669市区31801708镇海9026446鄞州8322010北仑6468072慈溪6399022余姚5029408奉化2170406江北2092159宁海1910859象山1598266江东1391305海曙94651926宁波整体定位：东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。►北仑港大陆排名主要港口第四位，依托北仑港，宁波成为东南沿海重要的港口城市；►依托港口，宁波成为对外贸易的重要口岸；►历史悠久，风景秀丽，成为国内重要的风景旅游城市。港口贸易文化窗口关键词：城市空间分析27市域空间发展思路：东扩、北联、南统筹、中提升中提升----引擎和枢纽加快提升中心城区功能，增强中心城市的集聚力、辐射力、带动力，使之成为宁波大都市区的核心和灵魂东扩----领跑者和示范者推进三江片与镇海、北仑片的相向发展，实现基础设施和功能对接北联----能级和分量整合余慈地区优势，推进区域统筹发展，加快建设宁波都市区北部中心，增强宁波大都市区的能级和分量南统筹----战略之举以象山港区域保护利用为重点，打造生态经济型港湾，带动宁波南部地区的城市化进程北联中提升东扩南统筹28三江片的空间格局：三江片正向多中心的城市格局拓展，未来将形成三大中心三足鼎立的局面城市扩张的基础是产业集聚；城市扩张的过程始终伴随着产业的布局与展开；城市扩张的目的是增强城市的要素聚集功能；三江口中心、东部新城及鄞州中心区都依托各自的产业和人口积聚，形成相应的中心，城市得以扩张。三江口中心：依托城市产业和人口的自然积聚东部新城中心：依托港口经济形成的产业集聚鄞州中心区：依托鄞州区域经济的发展和总部经济形成集聚随着政府的引导，宁波将形成三江口和东部新城两个中心；三江口、东部新城两个中心与区域经济发达的鄞州中心区形成三足鼎立的商务和商业局面29三江片三大中心的格局中，每个中心具有不同的发展方向和定位三江口区域：重点发展金融保险、商贸流通、中介服务等现代服务业，转换第二产业和低密度的生活居住，完善城市功能，提升城市形象；东部新城区：重点