《物业管理基本制度与政策》第三章(4-5)讲义

一、物业承接查验制度的意义二、物业承接查验的内容三、物业的保修责任第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义《条例》第二十八条规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义我国实行物业承接验收制度的现实意义：（掌握）(1)物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义我国实行物业承接验收制度的现实意义：(2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义我国实行物业承接验收制度的现实意义：(3)实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。第四节物业承接查验制度二、物业承接查验的内容物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。第四节物业承接查验制度第四节物业承接查验制度【历年真题】（2010年多选题第72题）根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业办理验收手续和资料移交的主体有（）。A．建设单位B．社区居委会C．区、县房地产行政主管部门D．建筑施工单位E．业主委员会【正确答案】AE二、物业承接查验的内容业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接手续。第四节物业承接查验制度第四节物业承接查验制度【历年真题】（2010年单选题第3题）业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（）办理承接验收手续。A．居民委员会B．业主委员会C．建设单位D．原物业服务企业【正确答案】B第四节物业承接查验制度【历年真题】（2010年单选题第35题）新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是（）。A．业主B．建设单位C．施工单位D．监理单位【正确答案】B二、物业承接查验的内容包括：物业管理资料移交物业现场验收(一)物业管理资料移交物业资料是物业服务企业对物业实施管理的重要基础。第四节物业承接查验制度二、物业承接查验的内容(一)物业管理资料移交物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交下列物业资料：（熟悉）(1)竣工验收资料。(2)技术资料。(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料。第四节物业承接查验制度二、物业承接查验的内容(二)物业现场验收1．物业共用部位共用设施设备验收2．物业管理区域环境验收第四节物业承接查验制度第四节物业承接查验制度【例题·单选题】物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和()两个方面。A、物业管理区域环境验收B、房屋安全验收C、物业项目质量验收D、项目图纸资料验收【正确答案】A三、物业的保修责任（熟悉）建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。（《条例》第三十一条）物业保修责任：是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。第四节物业承接查验制度三、物业的保修责任《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》（建设部1998年）要求建设单位在向用户交付销售的新建商品房住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位与自用设施设备，共用部位与设施设备则需要在前期物业服务合同中约定。第四节物业承接查验制度第四节物业承接查验制度【历年真题】（2010年单选题第36题）新建房屋的质量保修，由（）负责。A．建设单位B．物业服务企业C．业主D．施工单位【正确答案】A第四节物业承接查验制度【例题·单选题】商品住宅的保修期限不得()建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。A、长于B、等于C、高于D、低于【正确答案】D一、物业服务企业的性质和地位二、物业服务企业资质管理的必要性三、物业服务企业的资质等级四、物业服务企业资质等级的管理程序五、物业服务企业违规行为的行政处罚第五节物业服务企业资质管理制度一、物业服务企业的性质和地位从事物业管理服务活动的企业应当具有独立的法人资格。依法独立享有民事权利和承担民事义务。第五节物业服务企业资质管理制度一、物业服务企业的性质和地位物业服务企业应当具备下列条件：(1)依法成立；(2)有必要的财产或者经费。注册资本：有限责任公司不得低于3万元（但三级资质应在50万元以上）；股份有限公司不得低于1000万元；；(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任。第五节物业服务企业资质管理制度第五节物业服务企业资质管理制度【例题·多选题】按照《民法通则》的规定，物业服务企业应具备以下条件：()。A、依法成立B、有必要的财产或者经费C、有自己的名称、组织机构和场所D、能独立承担行政责任【正确答案】ABC二、物业服务企业资质管理的必要性（熟悉）第一，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关。第二，针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度。第三，针对物业管理服务的专业特性，需要实行企业资质审批制度。第五节物业服务企业资质管理制度第五节物业服务企业资质管理制度【例题·多选题】对物业服务企业实施资质管理的主要原因是()。A、针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关B、针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度C、针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度D、针对物业管理的经济特性，需要实行企业资质审批制度【正确答案】ABC三、物业服务企业的资质等级（一）取得资质等级的条件（掌握）1.注册资本一级500万以上二级300万以上三级50万以上第五节物业服务企业资质管理制度三、物业服务企业的资质等级（一）取得资质等级的条件2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于一级30人（其中中级以上不少于20人）二级20人（其中中级以上不少于10人）三级10人（其中中级以上不少于5人）3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；第五节物业服务企业资质管理制度三、物业服务企业的资质等级（一）取得资质等级的条件4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（单位：平方米）多层住宅高层住宅独立式住宅办公楼等一级200万100万15万50万二级100万50万8万20万第五节物业服务企业资质管理制度三、物业服务企业的资质等级（一）取得资质等级的条件例如：某物业服务企业管理的各类物业的房屋建筑面积分别是：①多层住宅50万m2；②高层住宅30万m2；③别墅3万m2；④办公楼25万m2，总面积108万m3。问：该企业达到几级物业管理资质的要求？计算：百分比之和为：50/200+30/100+3/15+25/50=125%达到一级资质第五节物业服务企业资质管理制度三、物业服务企业的资质等级（一）取得资质等级的条件例如：某物业服务企业管理的各类物业的房屋建筑面积分别是：①多层住宅100万m2；②高层住宅20万m2；③办公楼10万m2，总面积108万m2。。问：该企业达到几级物业管理资质的要求？计算：百分比之和为：100/200+20/100+10/50=90%未达到一级资质100/100+20/50+10/20=190%达到二级资质第五节物业服务企业资质管理制度三、物业服务企业的资质等级（一）取得资质等级的条件5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。经营管理业绩一级要求优良，二级要求良好。第五节物业服务企业资质管理制度第五节物业服务企业资质管理制度【历年真题】（2010年单选题第38题）某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（）资质等级要求。A．一级50/200+30/100+5/50＝0.25+0.3+0.1＝0.65B．二级50/100+30/50+5/20＝0.5+0.6+0.25＝1.35C．三级D．三级暂定【正确答案】A第五节物业服务企业资质管理制度【例题·多选题】下列哪些是物业服务企业一级资质的条件()。A、注册资本人民币500万元以上B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人C、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书D、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和不低于80%【正确答案】AC三、物业服务企业的资质等级(二)资质证书的颁发和管理一级国务院（建）二级省、自治区（建）；直辖市（房）三级直辖市（房）；设区的市（房）第五节物业服务企业资质管理制度第五节物业服务企业资质管理制度【例题·多选题】按照有关规定，直辖市人民政府房地产主管部门负责()物业服务企业资质证书的颁发和管理。A、一级B、二级C、三级D、四级【正确答案】BC三、物业服务企业的资质等级(三)资质等级与项目承接(1)一级资质可以承接各种物业管理项目。(2)二级资质可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。！数字都含本数。(3)三级资质可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。第五节物业服务企业资质管理制度第五节物业服务企业资质管理制度【例题·单选题】根据物业服务企业资质管理办法的规定，三级资质物业服务企业只可以承接()和5万m²以下的非住宅项目的物业管理业务。A、25万m²以下住宅项目B、20万m²以下住宅项目C、30万m²以下住宅项目D、40万m²以下住宅项目【正确答案】B四、物业服务企业资质等级的管理程序1．新设立物业服务企业的资质申请新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第五节物业服务企业资质管理制度第五节物业服务企业资质管理制度【例题·单选题】新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A、10B、15C、20D、30【正确答案】D四、物业服务企业资质等级的管理程序2．物业服务企业资质等级的核定（已经申请，重新核定）申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提出申请。第五节物业服务企业资质管理制度四、物业服务企业资质等级的管理程序2．物业服务企业资质等级的核定资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。第五节物业服务企业资质管理制度第五节物业服务企业资质管理制度【例题·单选题】物业服务企业一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期为()。A、30个工作日B、3个星期C、20个工作日D