XXXX年9月6日泰安东平商业项目初步探讨

东平商业项目初步思路沟通——商业模式探讨汉唐置地东平项目组2013.9.6目录主题商业模式HOPSCA研究超级MALLPART1PART2PART3HOPSCA研究HOPSCA研究PART1HOPSCA的起源——法国拉德方斯•区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；•法国最大的企业一半在这里；•拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；•欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎。HOPSCA（豪布斯卡）是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的一个多功能、高效率、多元复杂而高度集约的街区建筑群落。什么是HOPSCA？当今国际公认最先进的复合地产模式———把传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群，融合写字楼、公园、商业街区、会所、公寓等一站式生活于一体，汇集休闲、生活、娱乐、工作等多变丰富的居住空间，打破了人们对单纯住宅区的失望感。HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。HOPSCA六大业态：Hotel+Office+Park+ShoppingMall+Club+Apartment什么是HOPSCA？功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性HOPSCA的特点空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力HOPSCA的开发条件不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求•必须位于城市中心区，市中心核心地段•城市各种资源决定了它天生的优越条件•必须拥有大规模建筑体量•只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中，HOPSCA是城市发展的必然产物。工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力剖析HOPSCA成功的内在因素HOPSCA开发模式出现的必然性•现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化。•从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向。剖析HOPSCA成功的内在因素HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化HOPSCA对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流HOPSCA地产模式的价值体现HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。•无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。HOPSCA是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；HOPSCA更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式HOPSCA代表一种新城市时代的生活方式HOPSCA六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性。使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。HOPSCA典型案例——东京六本木•东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施。•该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5万m2，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年。•此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿。•六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区。•六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。•可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。•六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。六本木的轨道交通六本木在东京的位置十二个停车点分布HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木区位与交通•美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。•捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求。•六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的规划设计•A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成•B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等•C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调•D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成D街区B街区C街区A街区HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施零售120区划22,000m257.9%餐饮70区划12,000m2（3200席）31.6%其他30区划4,000m210.5%合计220区划38,000m2100%商业构成山边——•面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待。•活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景。主要商业设施山边西街——•镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成。•高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷。•在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间。榉树坂大道——•六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围。•300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路。HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施西街东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆52～54层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院•森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体。•榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体。美术馆入口HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的文化设施•六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。•好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体。森大厦主入口HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的办公设施森大厦好莱坞美容广场•住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层。•具备了日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择。HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的住宅设施•六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观。春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的空中花园•在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面。•“东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件。开业前预热成功电影节宣传海报与旅游业合作•六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行。•各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多。接待参观考察团•六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程。HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的经营管理主题商业模式主题商业模式PART2主题商业•业态•内涵主题商业是面向某一类特定目标消费群体的、以目标群体的需求为导向，不限经营商品类的、极富创新型的零售业态。主题商业能引起消费者讨论议论的话题。有了这个“话题”，主题商业也就有了“灵魂”，有了独特的生命力！这也是主