XXXX年东莞东城东方威尼斯项目市场定位报告

【东方威尼斯项目】市场定位成果汇报东莞中原物业顾问有限公司成果体系:项目评价：SWOT矩阵分析区域市场：空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型定位推导体系宏观定位策略功能定位档次定位客户定位业态组合形象定位经营模式管理模式价格定位发展建议项目评价:地块现状总体评价:地块的商业价值较高；地块可进入性、视觉可见性较强；具备开发中高档商业物业的物理条件；所处地段具备形成新兴商圈的条件；主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤。项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：区位地段优势；市政配套齐全；商业氛围浓厚；交通便利优势；规模优势；片区认知度高。劣势W（weakness）：项目“久建未完”，客户心理障碍存在；临街面少；周边环境相对较为杂乱；开发时机滞后。机会O（opportunity）：地段升值潜力较大；市场需求有望增加；强劲的经济支撑；政策利好。威胁T（Threat）：区域之间的市场竞争；同片区市场竞争。项目CCTI定位推导:态势（Trend）消费者（Consumer）竞争者（Competitor）自身资源（Itemself）商业形态:大型商场功能定位:东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能力具备中高档消费能力。【东莞商业发展现状】：大型商场功能定位:三级辐射区：500万人口二级辐射区：100万人口一级辐射区：10万人口【大型购物中心的市场支撑】：大型商场功能定位:从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心（ShoppingCenter），以百货主力店为主，辅助以娱乐功能。大型购物中心ShoppingCenter大型商场功能定位:大型商场概念提示:步行街功能定位:第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能第三重：外延辅助型消费及服务功能第二重：舒适性消费及服务功能第一重：基本消费及服务功能【步行街功能元素层次组合】：步行街功能定位:集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等为一体的步行街；城区及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街；东莞商业信息的集散地；东莞市民社区文化生活的共鸣体。步行街概念提示:公寓功能定位:精装酒店式服务公寓写字楼功能定位:发展型公司创业平台项目总体功能定位:集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体的主题式商业中心；以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等方面的功能。项目档次定位:东纵大道商圈地标性商业物业►强调物业的地段价值、发展前景。业态组合:【业态组合的原则】：了解不同类型商户对位置、楼层、面积以及其他特殊的要求（如面宽、进深、层高、仓储、消防、煤气、货运等因素）；了解不同类型商户的价格承受能力、租赁方式等；考虑不同类型商户之间的关系，将可以相互补充的商户安排在同一区域，尽可能避免在一定范围内存在相互抵触的商户；需求大、利润高的商户适合安排在位置好、价格高的铺面，而需求小、利润低的商户适合安排在较偏位置；主题鲜明、无相对竞争的商户适合安排在较偏位置，保证整体的销售或出租均衡，最大程度的体现不同位置的商业价值；尽可能安排适合当地的新型商业形态。购物中心体验式业态组合:7F：美食城、特色餐饮1F：金银首饰、化妆品、皮具皮鞋、娱乐SHOW场2F：品牌女装、时装T型台3F：品牌男装、体育用品及服饰、体育大看台4F：床上用品、孕妇及儿童服饰、亲子乐园5F：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场6F：娱乐城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉ok花样年华潮流风尚活力新生代欢乐家年华游乐天地动感不夜城食神广场主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店娱乐城娱乐城娱乐城购物中心业态组合概念提示:特别企划:【企划的另类可能性】：CEPA主题中心广场业态组合:首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑为主题的专业市场以不和购物中心业态相重复为原则步行街业态组合:单层及1－4层联体街铺2－4层联体铺位A区品牌休闲服饰区酒吧区，约2400㎡B区国内品牌服饰区、精品皮具美容健体中心，约5680㎡C区国外/香港品牌服饰区休闲区，咖啡厅、茶楼、西餐厅，约12378㎡D区眼镜、首饰、装饰品等精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1536㎡E区眼镜、首饰、装饰品精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1185㎡步行街业态组合:单层独立铺位1-4层联体铺位A区B区C区E区D区步行街业态概念提示:物业形象及推广主题:东方威尼斯广场■购物■休闲■娱乐■文化■餐饮■商务■居住东莞首席情景商业旗舰►►購物中心大型ShoppingCenter消費新體驗►►威尼斯風情步行街國際風尚街區投資新領地投資新主張都心金鑽財富領地经营定位:购物中心一层街铺单独划出主力店出售；步行街单层独立商铺及1－4层联体商铺出售，2－4层联体商铺可考虑先招商，后销售；公寓、写字楼出售，裙楼商铺出售；管理模式定位:所有者、管理者和经营者分离的管理模式价格定位:【购物中心整体招商价格底线】：1－4层核心承租户租赁期限不低于15年，起点租金不低于30元/㎡.月【一层街铺销售均价】：26,520元/㎡价格定位:【步行街单层及1－4层联体铺位均价】：【2－4层联体铺位销售均价】：10,080元/㎡25,200元/㎡价格定位:【公寓销售均价】：【写字楼销售均价】：毛坯房：3,895元/㎡毛坯房：3,230元/㎡直接销售收入测算:以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入。总计66,691万元价格计算说明:由于本项目步行商业街离正式发售尚有较长时间，本价格只作为当前参考性价格，最终市场销售价格依据正式发售当时市场行情调整执行；本价格测算制定只考虑市场因素，未结合项目发展成本因素，建议发展商以此定价对比项目发展成本，以实现合理的利润回报。项目发展建议:【利用中庭空间的功能与作用】：项目发展建议:【从不同的层面同时引入人流】：项目发展建议:【精彩的夜间照明设计能提升物业形象】：项目发展建议:【步行街建筑环境与小品设计】：市场切入点建议:以商场作为市场切入点，先主攻购物中心的招商；待主力商家确定合作关系及开业时间后，开发步行商业街。预祝东方威尼斯项目开发取得成功！