XXXX年德润置业营口龙庭尚苑项目提案

制胜营口德润置业营口「龙庭尚苑」项目提案首先，真心感谢德润置业给予我们这一次提报的机会。提供值得信赖的增值服务，是我们回报您们信任最好的方式。安居是我们在大地上存在的唯一方式－－海德歌尔目录第一部分、市场分析第二部分、开发策略第三部分、营销推广城市解读区域解读竞争分析市场分析开发策略营销推广★营口过去：“条约开埠”——因河港而兴，因河港而衰营口市位于辽河入海口，在1861年作为东北第一个开埠城市，揭开了东北近现代发展的篇章。20世纪初，营口成为东北最有影响力的大城市之一。历史上的辉煌：在大连、丹东开埠之前的60-70年间营口港是外国船舶进入东北的唯一港口，是通往关内及东北最为重要的，唯一的港口；便利的交通促进了商品经济的发展，商品经济的发展又刺激了金融业的繁荣，使得营口成为当时东北地区商品经济最发达的地区和金融中心；工业兴起，商贸发展，交通改善，促进了城市化发展，成为东北后续开埠城市的示范标杆；营口发电厂、营口小寺洋行油坊老照片营口街景营口街景东北开埠城市分布示意图随着大连开埠、中东铁路的建成，大连凭借优越的区位优势，迅速发展成为东北地区最具影响力的港口城市，而营口的发展每况愈下。整个东北的经济与贸易格局发生了转折性的变化。现在：“向海跃进”——因海港而兴，因滨海而盛随着中国、东北地区、辽宁省经济的不断向外发展，无论是内贸还是外贸都需要最大化的利用沿海港口优势。东北第二大港------营口，得到了国家、省级战略的青睐，成为国内少有，东北唯一的双重战略切点城市。沿海经济带重要枢纽沈阳经济圈出海门户“五点一线”战略布局辽宁省发展主轴节点辽宁沿海经济带节点沈阳都市圈空间结构2008年，全年实现地区生产总值703亿元，增长20.3%；固定资产投资543亿元，增长30%；社会消费品零售总额177亿元，增长23%；财政一般预算收入40亿元，增长37.7%；城市人均可支配收入1.445万元，增长19%；农民人均纯收入6950元，增长20%。2009年，地区生产总值预计实现822亿元，增长20%；财政一般预算收入57.1亿元，增长42.8%；全社会固定资产投资800亿元，增长47.3%；规模以上工业增加值522.1亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额211.4亿元，增长18.5%；城市人均可支配收入15940元，增长11%；农民人均纯收入7798元，增长12.3%；全市金融机构各项本外币存贷款余额分别为835.8亿元和681.1亿元，增长31.8%和43.4%。房地产业创历史最好水平，商品房销售额实现101.6亿元，增长101.3%。2010年全市经济社会发展的主要目标是：地区生产总值完成1000亿元，增长20%；全社会固定资产投资1080亿元，增长35%；规模以上工业增加值652亿元，增长25%；社会消费品零售总额253亿元，增长20%；财政一般预算收入71.5亿元，增长25%；城市人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17850元、8968元，增长12%、15%。以下内容分别节选自高军市长所作的2009年与2010年营口市政府工作报告营口正在飞跃发展！城市解读区域解读竞争分析市场分析开发策略营销推广“工厂林立，商厘栉比，号称繁盛”“握三省金融界之枢纽也”“人声嘈杂，巷为之塞，日高始散，大有海市离奇变换之景象”“开辟商港有年，为南北贸易之中心点，水陆交通轮轨错杂，不亚于津沪”以上是史料中对本项目所处区域在清末民初时期繁荣景象的描写历史沿革本案这里是营口发展的起点，这里凝聚了营口历史的辉煌。但是这里似乎仍然保留着那个年代的样子，却早已繁华落尽。城市发展的脚步绕过这里，向东、向西走了很远。现在终于转了回来。人文情愫随处可见的历史面孔，浓浓的宗教气息，质朴的生活氛围，这里是营口历史文脉的起源，这里的文化气息最浓郁。解析：本项目坐在区域的传统价值就在于沉淀深厚的历史与人文，无法比拟的自然环境、亲切怡人的建筑、街道，悠然自得的生活便利条件。历史和文化底蕴是无法复制的！城市解读区域解读竞争分析市场分析开发策略营销推广辽河大街板块位于营口市最北端，紧邻辽河南岸，是城市的发源地，也是被遗忘的地区。渤海大街板块是营口市的中心，区域发展较成熟。南部板块是近两年来热门区域，商业气息远不及渤海大街板块，但生活氛围较好。营东板块原名老边区，所开发项目以中档及低档为主。辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块营口市主城区房地产市场板块划分目前在售项目11个，物业形态多样化，以高层为主，小高层为市场调剂产品，成熟的配套及核心地段为该板块项目的主要竞争力。目前整体均价3347元/㎡目前在售项目3个，物业形态以多层、小高层为主，均以辽河景观为项目主要卖点，目前整体均价3650元/㎡辽河大街板块目前在售项目4个，物业形态以多层为主，小高层为市场调剂产品，目前整体均价3237元/㎡南部板块目前在售项目3个，物业形态以多层为主，小高层为市场调剂产品，目前整体均价3120元/㎡营东板块各板块综述：渤海大街板块项目开发规模开发量（万㎡）主力物业类型整体规模区间（万㎡）10万以上大盘渤海大街板块94.5高层2.4-214辽河大街板块18.5多层/小高层5.5-70南部板块30.5多层4.7-121营东板块44多层/小高层7-20319.05%47.62%14.29%19.05%5万以下5-10万10-15万15万以上规模分析：中档规模（5-10万平）楼盘为营口市场主力。渤海大街板块开发量远远高于其他板块，是目前营口市开发热度最高的板块。15万平以上大盘主要集中在渤海大街板块。南部板块及营东板块由于地价较低，存在少量规模性大盘。辽河大街板块是营口最早开发的区域，目前可供开发的土地量较少，因此项目数量及规模均低于其他几个板块。9.60%50.50%16.30%23.50%辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块各板块开发量对比：渤海大街板块开发楼盘数量最多，但由于地价较贵，各项目规模不是很大。营口市场存量房源主要集中在渤海大街板块、营东板块，在2010年仍将是市场主角。辽河大街板块和南部板块已开发楼盘剩余房源量较少，但未来可供开发的土地存量较大，未来发展潜力巨大。365033473237312029003100330035003700辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块从各板块的成交价来看，开发量最少的辽河大街板块成交均价最高。这与其独具的辽河景观资源有关。目前营口的大部分高端的项目均聚集在渤海大街板块，但由于其整体开发量较大，各项目良莠不齐，影响了板块的整体均价拉升。营东板块及南部板块之前的开发量较少，随着政府的大力发展，逐渐形成一定的市场影响力。各板块销售均价：单位：元/平方米各板块销售速度020406080100120渤海大街板块辽河大街板块南部板块营东新城板块销售速度(套/月)渤海大街板块项目的物业类型以高层为主，销售有一定压力，因此速度较慢。辽河大街板块整体均价过高是影响其销售速度的主要原因。东部板块供应的主要产品为多层产品，较容易被市场接受，因此其销售速度较快。营东板块属于新开发区域，均价较低而且未来发展空间巨大，因此其销售速度最快。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块50-7071-9091-110111-130130以上从各板块户型分布情况来看，130平米以上的大户型主要分布在辽河大街板块、渤海大街板块和南部板块。70平米以下的小户型产品市场整体供给量较少，主要分布在辽河大街板块和渤海大街版块。中档户型（90-110平米）的供应量要大于经济型户型（70-90平米）。110-130平米的中间户型主要分布在渤海大街板块。营东板块的项目档次较低，无130平米以上的超大户型供应。各板块户型面积分布解析：在政府“城区东移南进”的城市规划中，营东板块、南部板块将成为未来市场开发的重要区域。渤海大街板块随着开发用地的不断减少，市场供给将减少。营口的房地产业通过近两年的发展，各开发商也更加注重项目的整体规划及绿化景观。已将规划、景观作为提升项目的素质和品质的重要途径。从整体户型供给情况来看，目前市场供给的主力户型为二室户型，未来仍将会以这种户型产品为主力产品。综合性楼盘占据主流地位，多为多层、小高层和高层产品，也有多层、小高层混合产品。产品中多层销售速度要快于小高层、高层，高层产品销售速度最慢。项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）奥泰格林山水城渤海大街中段(建设银行北)约11万576105-400135-176425080%21美景英伦郡站前区光华路约20万45052-253108-116340095%24中天君临天下渤海大街中段约1175394-260116-155365090%51辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块奥泰格林山水城美景英伦郡水御兰亭金港绿洲翰宇园中天君临天下中天尚品渤海大街板块是营口主城区重要的行政办公区、商业区、居住区。渤海大街板块也是营口开发热点板块，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。由于本区域优势明显，土地价格较高，开发商为了追求利润的最大化，不得不提高容积率，小高层、高层产品成为市场的主力产品。渤海大街板块项目分布：地理位置渤海大街中段(建设银行北)开发商奥泰诚德房地产开发商总建筑面积约11万平推盘情况推出7栋多层5栋高层总户数576户户型区间105-400平主力户型三室二厅二卫价格区间4160-4700元/平(高层)4180-4480元/平(多层)4880元/平起(洋房)销售均价4250元/平开盘日期08.10奥泰·格林山水城渤海大街板块典型项目个案分析：推广主题:绿色家园尊贵体验。项目特色:新古典主义建筑风格。叠景园林,绿色氧吧养生馆。四道门禁系统，为业主的安全提供保障。引入水系、假山等景观。奥泰·格林山水城楼盘评价:本项目完全实现人车分流，高绿化率使小区的品质上升很大一个台阶。该项目样板区的建成为项目的销售减轻很大压力。该项目为目前营口市最高端楼盘。项目建筑品质在高档楼盘中最高。该项目作为营口市内目前在售最高档的楼盘，现房实景销售景观高层，预售阶段。临街高层,户型相对较小,。景观高层，位于核心景观区后侧，户型四室二厅三卫户型为主景观高层，位于核心景观区前方，房型以舒适型的三房二卫户型。临街多层，房型以三室二厅一卫为主。小区品质最好的产品，为1跃3、4跃6的复式洋房产品。奥泰·格林山水城地理位置站前区光华路开发商美景房地产总建筑面积约20万平米推盘情况本期推出4栋多层总户数450户户型区间52-253平主力户型两室两厅价格区间3250-3880元/平销售均价3400元/平开盘日期08年6月美景英伦郡美景英伦郡滞销小面积户型：52-65平；81-83平推广主题:异国风情跃然滨城。项目特色:英式建筑风格。英式园林设计。社区配建4300平大型会所。楼盘评价:前期开发的美景华府的高端项目，在项目形象、物业管理、市场口碑等为开发商奠定了高档盘的品牌基础，使其开发的美景英伦郡项目市场关注度较高。项目英式建筑风格及英式园林设计是该项目的亮点，与市场上同类型产品在建筑风格、园林设计的概念有很大提升，市场认可度高。地理位置渤海大街中段开发商中天房地产总建筑面积约11万平米总户数753户户型区间94-260平米主力户型三室二厅价格区间3380-3980元/平销售均价3650元/平米开盘日期08年10月中天君临天下中天君临天下楼盘评价:该项目开发商是营口高档楼盘市场的领军者，其项目地块处于营口市黄金地段是项目高端定位的客观因素。该项目是一个融合多层、小高层、高层等产品的复合体。项目策划周密，分期开盘，销售控制较好，其户型的精细化有效地控制了项目风险，是营口市场一个高利润的经典项目。推广主题：城市综合体营口新地标。项目特色:营口市黄金地段。人车分流设计。项目引入新风系统。中天酒店式