龙湖运营精细化管理研究

-0-龙湖企业管理及运营精细化管理-1-主要内容第一天重点如何衡量龙湖的成功？龙湖地产发展初期的困局与应对龙湖发展中期的三年管理工程龙湖计划管理的发展和升级龙湖如何梳理和优化流程？龙湖如何培育操心员工？管理模型的提炼第二天重点龙湖全国扩张期间的战略及目标管理龙湖地产的组织设计龙湖的运营体系龙湖计划管理的特点及流程龙湖项目阶段成果管理体系龙湖知识管理的特点及成效全国化扩张期的人才管理龙湖企业文化特点结束语-2-龙湖地产发展模式的的“标本”价值女首富经济欠发达地区，房价长期处于全国中下水平自然条件恶劣，山地建筑，技术复杂，成本高人力资源短缺、贫乏市场竞争激烈：房地产市场练兵场龙湖：非专业入行10年历程规模快速扩张中高端产品多业态拓展全国扩张纳税第一金牌物管满意度第一全国驰名商标行业一线阵营品种、品质、服务、品牌、规模、效益、速度、潜力…俱佳！-3-项目运营管理的出发点看龙湖运营的成效？多.多项目运作龙湖目前13个区域、40多个项目同时运作；年竣工量230万方快规模增长速度、项目开发速度快（拿地到开盘、开工到交房）龙湖的开发速度好产品品质好/客户满意度高/持续改善/龙湖一次交房率/客户满意度/知识管理省成本合理/环保节能龙湖项目利润率/目标成本管控稳投资决策没有重大失误项目实施过程中管控-4-龙湖成功的关键经验守正出奇-5-龙湖管理发展的三个主要阶段第一阶段初涉江湖第二阶段内功修炼第三阶段高速扩张全国扩张：集团化管控、跨地域多项目运作本地扩张：专业化管理，跨区多项目运作龙湖西苑、北城天街、枫香庭、香樟林求生存：外行入门，项目管理本地单项目运作（龙湖花园·南苑）940-6-初涉江湖：打造高起点的小康住宅示范小区全国推广“小康住宅示范小区”，引导住宅产业化发展。全国首期批准项目约20个，累计实施超过100个项目。龙湖地产最早项目龙湖花园是小康住宅示范小区之一。规划设计工程质量科技含量室内装修环境质量物业管理国家重大科技产业工程项目国家“九五”重点科技攻关项目20年不落后30年可改造-7-龙湖初期突破之道企业家精神客户导向的持续改善好人策略-8-第一阶段小试锋芒98年，重庆房交会统计，龙湖花园销售额名列第二98年，重庆首届“十佳小区”评选，龙湖花园夺得第一！98年，物业公司通过香港品质保证局ISO质量管理体系认证12002000年，龙湖西苑开盘热销，2天销售476套2000年，蝉联“重庆十佳住宅小区第一名”-9-龙湖第二阶段－本地化复制和发展产品区域时间2000年-2004年单一区域－－同城跨2个地点纯住宅－－商业地产人数销售额在建项目2个项目－－5个项目3亿元－－16亿元66人－－130人-10-龙湖启动“三年管理工程”与“根据地建设”第二阶段的关键词：本地化复制不高估一年能做的事情，不低估10年能做的事情！不搞多元化！专注房地产！剑客都是孤独的，修炼时默默无闻，一旦拔剑出鞘，所向披靡！为了扩张，先立足重庆，修炼内功！-11-龙湖第二阶段的复制重点事人事人意愿能力标准计划流程授权合同操心的员工企业的效率与管控企业的绩效-12-龙湖ISO与流程建设的观念质量认证不是目的！每个部门的工作梳理的审定我都要亲自参加不流汗，就要流血！全员参与，干部带头！-13-“科学”做法：外脑出成果！一步到位！我们的“土”办法：外脑提供工具和思路，自己出成果！龙湖ISO与流程建设的做法之一-14-“科学”做法：先抓重点工作及流程！我们的“土”办法：基于现所有工作行为梳理－分级优化－固化龙湖ISO与流程建设的做法之二-15-“科学”做法：一次到位！细到流程和作业指导！逐步固化：先抓目的、原则、再到流程、模板、辅以案例形象化龙湖ISO与流程建设的做法之三-16-龙湖流程体系建设的核心规律－弹性梯度模型目的、职能管理刚性增强管理弹性增强原则要求标准（指标）作业指导书案例、数据库、诀窍流程-17-龙湖ISO与流程建设的经验实事求是、干部带头、由粗到细、切忌（）和速成-18-“现场裁判、拍脑袋、拍板会、夜总会”龙湖地产初期的计划管理模式周期：周工作例会、月度工作例会方式：各自为政，自以为是，信息不对称、不管其他部门；工程进度计划与营销计划为主：工程最痛苦……问题走到哪歇到哪！计划调整：拉锯战、消耗战资源争夺：讨价还价、强势为王救火：眉毛胡子一把抓……-19-龙湖地产计划管理演变项目进度及相关事项第一月第二月…第n月开发部工作内容研发技术部工作内容工程管理部工作内容营销部工作内容造价采购部工作内容行政部工作内容物业部工作内容财务部工作内容协同计划，由专业部门各自计划转变为关注整体、协调。一目了然，牵一发动全身!每周开会协调。简单的累积：公司工作与项目计划（第一版）总经办主导组织实施-20-龙湖地产计划管理演变公司工作与项目计划（第五版）项目进度及相关事项第一月第二月…第n月项目进度事项与公司重点事项说明（相关指标）开发部工作内容及重点提示部门协办事项及相关指标需要其它部门协办事项及相关指标部门内部管理事项及相关指标部门涉及的收与支//前置条件与资源。。。财务部工作内容及重点提示。。。现金流汇总与分析财务融投资分析1.前置条件以及资源（将临时的承诺转变为固定化-模块化-要求、标准）2.增加对财务指标（部门涉及的收与支），增加财务数据汇总计财部主导组织实施-21-设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目论证阶段项目策划阶段方案设计阶段工程管理阶段项目取得主体结构开工开盘销售交房竣工产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初施工图主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服运营用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后评估项目运营策划（含项目计划）景观/精装专项设计、部品策划初设-施工图阶段内部立项项目策划会方案评审会销售管理阶段计划无大的漏项、相互关联－房地产开发关键节点总图-22-龙湖关键绩效指标（KPI）的提炼和管理注重提炼各职能工作的KPI注重KPI的真实有效和持续改进通过月度简报、年度总结积累注重KPI的积累而不是轻易考核-23-计划未完成怎么办？－如何引起员工重视？通常做法－－扣奖金是否有效？扣奖金以外的传递标准和压力方式？•计划工作会•工作总结会（简报通报）•模糊奖金•升迁留用•所选的人￥￥￥-24-2.逐渐完善项目计划和期量标准，提升合理化1，靠自己，不照搬3，抓KPI确保工作不局限于计划龙湖完善计划管理模式的历程与经验4.延伸流程管理以及授权、合同、成本管理等，构成完整的运营体系-25-基于流程的授权管理模式示范-26-龙湖授权管理的特点特点发展的需要促使不断向下授权逐步建立和完善模板优化、简化各级管理者充分参与制定规则授权与灌能相结合坚决执行-27-基于流程的合同管理体系合同体系的梳理与开发流程相一致责任、要求清晰，有判定标准全程合同（条款、标准、权责利）模板化持续积累数据、案例、优化模版信息化、以事追人-28-什么是龙湖的操心员工？“操心员工”与一般意义上的合格员工的根本区别在于，他们更善于用心工作：即对客户用心、对公司用心、对同事用心、对工作用心。-29-龙湖操心员工修炼的秘诀！•选人－敬业、适合•高正激励•高负激励•更高目标激励•榜样•。。。。。。•选人－专业、好学•入职培训和转正答辩•工作中辅导和总结•内外培训•外出考察学习•轮岗锻炼•跨部门会议•。。。。。。•原则管理•工作梳理•转正答辩•工作中辅导和总结•案例教育•年度总结大会•以身作则•。。。。。。龙湖的典型措施个人能力方法标准个人意愿××-30-龙湖典型管理措施分享－－选人人才总经理把关面试官要求背景调查宁缺毋滥尊重应聘者渠道拓展素质模型.doc“关系户”-31-巅峰体验！龙湖典型措施分享－－正激励龙湖激励方面的深度、频率龙湖薪酬、福利、晋升、精神四方面激励-32-不容忽视的压力！龙湖重视人和正激励的结果建立良好雇主形象！有效挽留骨干！-33-龙湖典型措施分享－－负激励龙湖的高压线和及时处理龙湖的高淘汰通过高正负激励，牢牢掌握用人主动权-34-从个人亲身经历看龙湖对员工的培育深度？投入？起点？坚持？公司入职部门上岗转正答辩工作辅导竟越培训总结大会外出考察北京拓展多次内外训内部MBA专业咨询。。。。。。性格测试-35-从公司组织角度看龙湖对员工的培育深度？投入？起点？坚持？培训费轮岗折腾非福利成长奖教练奖。。。。。。赛马“H”通道考察案例教育-36-龙湖的最早的八大管理原则邻座原则：发扬团结协作精神，通过相互沟通、相互帮助达到协调一致，特别是在面对困难及问题时，讲究及时解决问题，自觉“补位”，但又不“越位”，遇到问题不推诿，问题解决后再寻找原因，从而扬长避短。公司最高利益原则：当个人局部困难与总体目标冲突时、领导者处理问题错误时、反映问题时、处理人际关系时、承担责任时、处理该花与不该花的钱时、当前与长远利益冲突时等，应遵循对公司负责，视公司利益为最高原则。注重过程原则：每一项工作都应通过一定的工作程序来保障，每一个职员都应遵守程序，注重工作过程，不断总结，从而改善思维方式，提高处理问题的能力。重塑自我原则：公司员工需不断否定自己，发现自己的不足，并严格要求自己，吸纳新东西，充分相信自己的能力，通过学习、总结、提高，达到重塑自我。-37-龙湖的最早的八大管理原则科学决策原则：遇事应全面、认真地分析，寻求科学的程序、科学的原则、科学的依据选择有效可行的策略。尊重同路人原则：公司的同路人即指公司的伙伴关系，我们选择的伙伴应是积极上进，有实力、重信用的同路人，公司与他们的合作应遵循平等、互利的原则。客户至上原则：不是所有的人都是我们的客户，但我们对所有人奉献我们真诚的服务，我们要以诚待人，让他们欣赏、赞扬我们，培养他们的理想和向往，把他们当作我们的未来客户。社会形象原则：公司的社会形象不仅仅靠扩大知名度或参与一些慈善活动就能树立起来的，每一位职员每时每刻做每一件事时都要为树立企业形象尽心尽责。-38-龙湖的原则管理特点精炼/生动/前瞻性宣传入职培训/转正强化/参与修订发展八大原则－十大质量原则－十大经营原则-39-龙湖老八大原则与目前经营管理原则长期利益员工成长员工成长科学决策简单直接客户至上同路人原则改进创新先外后内团队原则精英原则目前经营管理原则老八大原则最高利益科学决策注重过程重塑自我客户至上同路人原则邻桌原则社会形象-40-公司原则的落地公司原则落地公司原则分解传承部门原则专项工作原则工作辅导案例积累激励机制-41-2000年第一次参加龙湖的半年总结大会主要内容部门总结副总答辩表彰先进全勤奖事件工程师的素养节目表演-42-到2004年龙湖取得的部分荣誉国家小康住宅示范小区6项大奖的5项；重庆房地产企业50强第一名连续四届荣获重庆“十佳住宅”小区第一名；年度销售稳居重庆榜首；中国质量协会、全国用户委员会组织的全国住宅用户满意度指数测评第一名。。。。。。-43-企业成功的管理模型企业家与核心团队组织与流程战略与目标文化与机制人力资源-44-第五章：龙湖之变－异地发展与扩张产品区域时间2005年至今重庆－－全国13个城市涉足高端住宅、商业地产、旅游地产人数销售额管控幅度5个项目－－40多个项目29亿元－－333亿元160人－－（）人-45-异地扩张时的战略选择？到哪些区域，做什么产品？如何将差异化－核心竞争力落到实处？自己在所选市场上