XXXX郑州中牟面粉厂项目市场提案

中牟面粉厂项目市场分析及开发建议智信地产（中国）2007年9月30日郑东新区汴西新区中牟隆起带机场方向郑汴一体化使原本落后的中牟变得举足轻重郑汴融城使中牟发展提速中牟城市经济基础项目郑州市中牟开封市2006年GDP2001.5亿元110亿元472.36亿元增长率15.7%19%13.1%建成区面积12平方米公里，人口9.06万人，规划到2020年，中牟县城人口规模为22万人。以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市。城市特点郑州市区近郊卫星城郑汴一体化连接点工弱农强工业园区快速兴起中牟房地产市场发展现状政策市、规划市明显；受郑汴一体化利好消息影响，中牟楼市在07年发展速度明显提高，价格显著拉升；中牟房地产起步较晚，房地产快速发展，单位集资房与商品房并行，市场竞争激烈性显现；与郑州价差明显，郑东新区房价在5500元/㎡以上，中牟新区房价2000元/㎡左右，老城区在1200-1700元/㎡。房地产发展阶段已超越河南其他县级城市郑州北环金水路郑东新区中牟城区≥20分钟车程20分钟车程房价4500元/㎡房价5500元/㎡以上房价1800元/㎡郑汴一体化的大环境驱动下，车程时间距离被更多的客户接受，空间距离感降低，郑州高房价必然使客户向中牟挤压。房价VS区位中牟在售楼盘调查水岸鑫城金帝城星城国际蓝爵世家中祥小区清华园自由新村仁和旺世水岸鑫城物业类别多层开发商河南宏田置业有限公司项目位置中牟县区郑汴路西湖花园水岸鑫城开盘时间三期年前开盘销售率二期90%占地面积1000亩建筑面积35万平米容积率1.50绿化率46%项目均价2400元/㎡价格描述一期均价1700元/平米二期均价2100元/平米优惠/活动紫荆山公园西门黄河博物馆前有项目的看房直通车开发说明项目分4期开发，整体规划围绕26万平方米的主题湖面展开.项目二期为纯多层(13栋）建筑,，预计3期07年11月开盘；项目一期已推完；二期剩少量房源；目前主推三期；项目二期夏日香气共有19种时尚户型：实用一居，浪漫二居，阳光三居，典雅的复式。主要配套交通配套：小区每天提供班车方便业主上下班和休闲购物教育配套：小区内建有幼儿园，紧邻小区四周有小学、中学和高中以及航天技术学校、高等电力学校等众多高校医疗配套：社区医疗门诊，小区周围有中医院、眼科医院商业休闲：小区内部建有商业步行街，融休闲、购物、娱乐、餐饮、旅游为一体，水上游乐场，养生温泉，休闲会所，体育场/高尔夫球场项目规划有停车场，楼距间有停车位核心卖点三面环湖，紧邻26万平米天然湖水地段：毗邻郑东新区CBD；中牟新老城区连接地户型丰富且采光好自身配套较为完善：养生温泉；休闲会所等，投资潜力主要特色及卖点解析以26万平米天然湖水为核心的园林景观，是其最大特色和卖点以区位、地段为支撑的投资潜力，极大地吸引了客户以系列配套为基础塑造的高品质社区形象，引导了市场购买丰富多样的“阳光户型”，对客户是一种极大的诱惑看房直通车和社区班车，解决了客户的后顾之忧，人文关怀触动客户大规模社区形象，生活氛围浓厚，是客户购买的一大重要理由鑫苑物业更好的吸引郑州客户可借鉴“亮点”以“水”和“绿色”为主题的景观设计高品质社区社会形象的成功塑造多样户型满足不同客户需求完善自身配套，吸引客户价格快速上涨，3-9月份上涨600元，半年上涨速度33%。其原因一是郑汴一体化逐渐明显，郑州等外来客户信心度提高，二是该项目在郑州的强力推广，三是小区渐已成熟。水岸鑫城价格走势18001930205024001200150018002100240027002007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月元/㎡价格加速上涨金帝城物业类别多层/小高层/高层开发商河南金恒基地产发展有限公司项目位置中牟县郑汴路与宝锋街交汇处检查院对面开盘时间2006-09-23销售率一期95%占地面积400余亩建筑面积25万余平米项目均价2150元/㎡绿化率35%优惠/活动河南省人民会堂前有项目的看房直通车，一次性付款优惠1%开发说明项目规划分四期开发，一期为9栋多层，一期面积93.73的户型居多并且多为一、二、三层，顶层多为复式。主要配套社区规划有幼儿园，社区配套医院，社区规划有VIP休闲会所，社区规划有停车场（地上、地下），大型商场，特色步行街，社区商铺；毗邻易斯顿国际美术学院、中牟一高等。核心卖点地段，便捷交通，中牟政府城市规划核心，与政府机构毗邻，行政中心，增值潜力大，紧邻名校，教育资源好，未来配套齐全。主要特色及卖点解析以区位、地段为支撑的项目硬性卖点，直接说服客户位于中牟新行政中心区所拉升的增值潜力，给予了客户极大地购买信心未来完善的配套和丰富的教育资源，有力地提升了项目品质看房直通车和社区班车，给予了业主便利，解决了业主出行困难的问题可借鉴“亮点”多层开发以90平米左右两房两厅为主体的项目规划开发思路项目规划临街商铺，既做社区配套，又增加销售收入规划社区VIP会所，一方面做配套吸引客户，另一方面提升项目品质，促进项目的整体开发金帝城价格走势1460162018202150120015001800210024002006年9月2007年4月2007年7月2007年9月元/㎡金帝城2006年9月——2007年4月，7个月的时间价格上涨近160元，4月份以来，价格上涨加快，月均上涨100月左右。蓝爵世家物业类别多层开发商开封市永合置业/郑州玉笋房地产商务有限公司项目位置中牟郑汴路和宝峰路交叉口开盘时间2006-7销售率95%占地面积150亩项目均价1900元/㎡容积率——绿化率40%开发说明项目分三期开发，一期、二为多层，三期为小高层主要配套社区停车场；楼距间停车位；车位配比1：1；社区幼儿园，底商/医院，集贸市场核心卖点中牟准中心，地段，紧靠中牟新行政中心，毗邻郑东未来行政中心，未来成熟配套，通透板式建筑，高得房绿，宽楼间距，向阳，精美户型，教育体系，增值潜力主要特色及卖点解析区位、地段铸就的增值潜力，成就项目的销售便利的交通环境，为项目提供大的卖点支撑完善的教育体系，为客户提供了购买理由板式建筑设计，采光条件好的精美户型，极大地增强了客户的购买动力未来成熟生活配套的形象传播，弱化了客户的购买疑虑可借鉴性“亮点”板式建筑、阳光户型的规划设计“闲适生活人居”概念的塑造1：1的停车位配备蓝爵世家价格走势145016901800190012001500180021002006年7月2007年7月2007年8月2007年9月元/㎡近期迅速拉高价格星城国际物业类别多层/高层开发商河南缔华房地产开发有限公司项目位置中牟郑汴路与万三路交叉口开盘时间2007-3容积率4.6占地面积325亩建筑面积100万平米项目均价2100元/㎡绿化率40%优惠/活动郑州人民大会堂门前有项目看房直通车，一次性付款优惠2%，按揭无优惠开发说明双气社区，共分为3期开发，目前在售的是1期，共有4栋多层（售完）、1栋小高层、和1栋高层，其余全为高层，高层共26层主要配套超市，医院，幼儿园，会所，停车场核心卖点优越区位，便捷交通，大规模：100万平米，景观：景观大道、七里河，增值潜力星城国际主要特色及卖点解析优越区位、便捷交通，成就项目价值，增值潜力促进项目的整体发展大规模社区的人文生活氛围，是项目的一大卖点中牟少有的高层住宅景观环境推动项目的开发销售中牟双气社区的稀缺性，赋予了项目较强的竞争力可借鉴性“亮点”传播中对“郑汴融城”内涵的挖掘双气社区的规划开发中祥小区物业类别中祥小区开发商河南温馨置业有限公司项目位置郑汴路与爱乡路交汇处开盘时间06.5销售率95%占地面积23亩建筑面积3.5万平米容积率2.2绿化率30%项目均价1650元/㎡主力户型2居80-94㎡，3居116-139㎡历史价格07-71500元/平米开发说明共有6栋多层组成，共分一期开发，小区设计住户294户，项目以“绿色居住，健康人生”为生活倡导理念，交通便利。主要配套健身娱乐场，商业街，天然气核心卖点户型面积设计合理，南北通透，单价低，购买门槛低中祥小区中祥小区开发商有着多年的开发经验，品牌有一定的知名度小区形成了一定规模，价格不高，有可以做银行按揭，客户资源比较广泛，销售处于良性状态小区周边环境比较差，又是异地的开发企业，后期物业有隐患，影响了其销售进度中祥小区中祥小区价格走势1500165014001450150015501600165017002007年7月2007年8月2007年9月元/㎡清华园物业类别住宅开发商郑州丰达房地产开发有限公司项目位置尼桑路与西环路交叉口开盘时间2007年3月销售率85%占地面积7.53万平米项目均价1580元/㎡历史价格1525元/㎡绿化率40%主力户型3居125.28125.52139.6㎡优惠/活动无优惠活动开发说明共分2期开发，共有7栋多层，目前在售的是4栋多层；下面2层为503-874平米的底商。主要配套天然气，教育配套核心卖点单价低，购买门槛低，教育配套交通自由新村物业类别多层项目位置建设路与汇翠路交叉口项目均价1500元/㎡销售率40%占地面积40亩主力户型三居127-141㎡绿化率——优惠/活动没有优惠开发说明共分1期开发，有12栋组成。主要配套天然气核心卖点价位低，购买门槛低。该项目开发档次较低，以实用性为基础，突出性价比优势，在新区高房价的带动下，拉高价格。仁和旺世物业类别多层开发商河南通达置业项目位置爱乡路中段营销策划郑州汇智天城开盘时间未开盘销售率咨询阶段占地面积50亩项目均价预计1800元/㎡容积率——绿化率40.3%开发说明10栋带电梯多层，底商，有5层，7层，层高2.9米，一梯两户，总规划366户。主要配套周边：双语幼儿园，博康医院，梅松竹三友会所，金阳光酒店，超市，银行等。核心卖点电梯多层，老城区较大规模该项目以生态人文居住社区为主题概念，立足于老城区，是中牟唯一的多层带电梯项目，中牟市场对电梯有很大的抗性，客户较少，项目的接受度不高。中牟商业情况新城区商业价格在5000-6000元/㎡，老城区商业价格在4000元/㎡，商业销售普遍销售较好，价格有上升的趋势；社区商业规模较小，主力面积小，多为小型生活商业。项目项目说明及销售情况博士园80-200平不等，均价4000元/平，（已售罄）单层水岸鑫城目前在售80平米左右，均价5500元/平，单层星城国际预计08年初预售，价格、面积未定蓝爵世家均价6000元/平，最低：5400元/平，一层底商（单层）60-170平清华园503-874平（上下两层捆绑式销售），价位：3580元/平-3780元/平自由新村不卖只租，面积待定中祥小区1#楼临街，底层框架为1400平方米商铺中牟第一街项目规模8250㎡项目位置中牟解放路与青年路交汇处东北角项目均价实现3800元/㎡销售率半年前已售罄占地面积40亩主力户型一二层面积40-150㎡三层面积260-500㎡开盘时间2006.11.8优惠/活动一次性优惠2个点开发说明整体两层，局部三层，框架结构，面积可随意分割，自由组合主要配套车位：30个机动车位，600个自行车位交通：中牟公交2、3、5、6、7路经停周边配套：街心公园、小学、医院、商场、超市核心卖点价位低，购买门槛低。项目位置极佳，投资回报可观，价位适中，定位较准，去化良好，百余套商铺5个月内售罄，实现均价3800元/㎡。项目卖点：青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈中牟首家现代化商业广场一站式商业业态，统一规划中牟唯一独立产权商铺100%临街青年路租金70-100元/月/m2，项目投资回报率高中牟住宅市场：产品特征项目规模——普遍较小，特别是老城区，多在几万平方建筑形式——以多层为主，高层试探性开发；产品规划——规模有限，社区配套设置较少，社区交通、景观规划较弱；社区配套——多数项目有社区幼儿园和底商；产品设计——立面以现代风格为主，立面材质以涂料为主；户型——以80-11