上海_黄浦区137街坊旧改项目

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上海_黄浦区137#街坊旧改项目谨呈：上海中水电大厦有限公司本报告是严格保密的。2项目背景研究项目背景及写作思路本报告是严格保密的。3项目背景及核心问题项目限制条件客户目标2002年已取地，受政府闲置土地梳理政策约束，如不开发，土地收回风险大地块为毛地，且地块内居住状况复杂，拆迁工作量大两地块的规划限制条件：用地性质、容积率指标完成拆迁成本预测，掌握影响拆迁因素，顺利推进地块拆迁工作进行项目开发的效益评估，推进项目决策通过旧城改造项目树立企业形象，满足政府期望核心问题在巨大的拆迁成本压力下进行本项目的开发是否具有经济可行性？本报告是严格保密的。4解决思路项目地块居住情况梳理多种拆迁方案测算项目整体定位项目效益分析未来价值研究1)自用办公2)市场维度本报告是严格保密的。5报告主体写作技术路线现状条件区域发展案例研究政策分析预判拆迁周期市场分析项目整体定位经济测算规划限制条件基于市场的开发方案调整房源差价调整开发物业类型调整补偿单价拆迁方案容积率调整建议基于自用办公的方案三峡企业战略非经济效益比对本报告是严格保密的。6项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析本报告是严格保密的。77地块位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈和南京路商圈。项目地块占地2.34万平方米，区域由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合项目四至：地块四至分别由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合，牛庄路东西向贯穿其间，将地块分为两片区。规模：项目占地共2.34万平方米。137-03#R3容积率：2.5137-02#C2C8容积率：4.2人民广场南北高架延安路高架区位：本项目位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈、南京路商圈。区位及四至本报告是严格保密的。8现状业态图例说明商铺住宅其他项目地块内以商铺和居住为主其他业态包括：学校（北京东路小学分校、星光幼儿园等）写字楼（华通大楼）政府办公（黄浦区工商联合会）商务酒店（辰龙酒店）其他住宅商铺现状业态地块内物业以商铺和居住为主，其他业态包括教育机构、商务办公、酒店等设施本报告是严格保密的。99地块中共有商铺154家，其中2号地块73家，以机电五金类为主；3号地块81家，逐步由机电五金类过渡到包含饮食娱乐的混合式业态现状业态—商铺2号地块商铺共73家，以五金机电为主3号地块商铺共81家，相对于2号地块，商铺类型较为分散地块商铺以沿街商铺为主，弄堂里也有一些由住宅改建的商铺►牛庄路上的店铺与2号地块情况类似，几乎全为机电五金类店铺►宁波路、浙江中路上有“小杨生煎”、“良友”便利店、棋牌室等饮食娱乐场所，机电五金店有所减少，呈混合业态►店铺主营业务除了辰龙商务酒店、百花塘茶庄，其他都为机电五金类，呈现高度的产业集聚地块中共有商铺154家本报告是严格保密的。10现状业态—居住地块内居住房屋形态：沿街商铺上的住宅都为此类型居住条件很差，阁楼、夹层多，居住户数也多，建筑面积小，无独立厨房、卫生间。现有住户多为外来租赁人口。传统里弄的住宅多属于此多为石库门，居住条件与商铺混合型类似，阁楼、夹层多，无独立厨房、卫生间。居住者有外地承租人员、本地上海人（以老年人为主）。地块内只有龙华法苑小区居住环境有明显改善，建筑较新有厨房和卫生设备，有一定公用面积、绿化和健身设备。居住者多为本地人，年龄层次涵盖老中青三代。区域内居住条件较差，基本无卫生设施，主要分为混合式住宅、传统里弄和改建小区三种类型①与店铺相混合的住宅②传统里弄③改建小区本报告是严格保密的。1111137-03地块内，主要除居住建筑和商业建筑外，以下几种业态：—学校（北京东路小学分校、星光幼儿园小班等）—写字楼（华通大楼）—政府办公用地（黄浦区工商联合会）本项目地块除住宅建和商业业态外，还有小学、幼儿园、办公等业态黄浦区工商联合会华通大楼星光幼儿园（分部）北京东路小学（分部）位置索引图现状业态—其他本报告是严格保密的。1212大多数居民都希望拆迁，根本原因是居住条件差，无购买力，也无法申请经适房，期望通过拆迁来改变居住现状，仅部分居民不愿拆迁拆迁意愿“现在这种居住条件真的是太差了，屋子里永远是黑咕隆咚的。真的非常希望快点动迁，可以有好点的环境”——137-02#地块李女士“十几年了，这里先后说过拆迁有过好几回了，每次都没有结果，希望能够真正实现拆迁”——137#地块居民严先生“希望房源地段好点，最好能在市区。搬到很偏的地方吗就不愿意了，我在这里住着都挺方便的”——龙泉法苑小区居民“房源周边配套好，只要交通方便，靠近地铁，远近我们觉得都可以”——137#地块居民刘小姐”郊区空气、环境都会好点，年纪大了也不喜欢太闹，不愿意到处走，房子远点也没什么问题“——137#地块居民沈大爷拆迁支持态度：90%的居民非常愿意拆迁房源态度：85%不太介意房源远近，只要交通方便就行本报告是严格保密的。13项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析本报告是严格保密的。14闲置土地认定处置方法因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作造成闲置土地的处置闲置土地—政策规定具有下列情形之一的土地：超过《国有土地使用权出让合同》确定的动工日期未动工开发建设的；《国有土地使用权出让合同》未确定动工日期的，自出让合同生效之日起满一年未动工开发建设的；已动工开发建设，但开发建设的面积不足应开发建设总面积的三分之一或者直接投入用于土地上建筑物建造的资金总额不足建筑物建造总投资额的25％，且未经批准中止开发建设连续满一年的；法律、法规规定的其他情形信息来源：《闲置出让土地处置试行规定》、《闲置土地处理办法》①征收土地闲置费；②延期开发；③政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；④土地使用者将土地使用权交还给政府，并取得适当的补偿；⑤依法收回闲置土地使用权非因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作造成闲置土地的处置调查认定依据《闲置土地处理办法》，2006年上海市公布了《闲置出让土地处置试行规定》，规定了闲置土地认定、处理方式及操作流程等本报告是严格保密的。截止至2010年7月，全国有2815宗闲置用地，闲置五年以上的占了48%，因“毛地”出让拆迁难等原因造成闲置的占了60%以上15闲置土地—现状各地上报的2815宗闲置土地中，因“毛地”出让拆迁难、调整规划等原因造成闲置的约占六成以上。截至2010年7月份，全国有2815宗为闲置用地，面积高达16.95万亩，分别占全国总违法用地宗数和违法用地面积的91.69%和90%从闲置土地分布来看，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%2010.8.19国土资源部“房地产用地专项整治工作新闻通气会”总体概况原因分析从闲置时间上看，►闲置5年以下的共1354宗；►5年以上的共875宗；►闲置时间较长但合同中未约定具体开工时间的586宗。本报告是严格保密的。137#地块闲置的原因属于因动工开发必需的前期工作造成土地闲置，参照万科及瑞安的相似案例，对此类闲置土地，应与政府部门协调，申请延期开发16137地块—规避办法政策判定万科七宝镇53#地块：未动工原因是动迁未完成；香港瑞安地产在卢湾及虹口的部分项目地块：拿地7年闲置理由为“仍住有居民”,动迁未完成,当前处在“分阶段开发”状态,并非囤地。正在和相关政府部门协调解决,申请延期137#地块2002年拿地，至今尚未动工;地块上拆迁工作推进难度大，依据政策137#地块土地闲置原因可以认定为“因动工开发必需的前期工作造成闲置土地”的情况;相似案例基于137#地块土地闲置的原因，三峡集团可以与政府相关部门积极协商，申请延期开发或是将土地使用权交还给政府，并取得适当的补偿；申请延期开发时，应提交银行出具的资金证明、开工计划书等材料。137#土地闲置处理方式本报告是严格保密的。17项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析本报告是严格保密的。目前上海正在实行的拆迁补偿机制有两种，即“数人头+数砖头”的补偿机制，以及“数砖头＋套型保底”的补偿新机制，套型保底的补偿机制目前尚处于试点阶段拆迁政策文件主要内容数砖头+数人头《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（市府令第111号）《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（市府令第61号）•房屋价值补偿费用•居住房屋、非居住房屋、其他房屋各类房屋价值补偿金额的计算方法；•选择面积标准房屋调换的居住房屋，对其“数人头”补偿时，应安置人口的认定；•居住房屋其他补偿费用•搬家补助费•设备迁移费•临时安置费•非居住房屋其他补偿费用•设备搬迁和安装费用•无法恢复使用的设备按重置价结算补偿•停产停业补偿费：300～400元/平米数砖头+套型保底《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》（沪府发[2009]4号）《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）》（沪房管拆[2009]88号）•事前两轮征询制度•居住房屋套型保底政策•居住房屋多种安置方式•居住困难户补贴拆迁政策18本报告是严格保密的。[房屋价值补偿]按房屋属性可以分为居住房屋、非居住房屋和其他房屋，根据不同的房屋属性采取不同的补偿方式居住房屋非居住房屋其它房屋采取“数人头”和“数砖头+套型保底”的政策拆迁政策被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积1）居住房屋价值补偿=评估价格+价格补贴，2）可以实行产权房屋调换，并在货币补偿金额上结算差价；3）旧里、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，可以采用面积标准房屋调换，采取“数人头+数砖头”的补偿方法，在应安置面积内不结算差价补偿；4）根据4号文件拆迁新政的规定，对旧里、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，采取套型保底的补偿方法，增加套型补贴面积，并对居住困难户货币补贴。1）被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积；2）宗教团体所有房屋，除上述补偿价值支付给被拆迁人外，须另外补偿承租人。19本报告是严格保密的。[补偿支付]私有房屋的价值补偿金额支付对象为被拆迁人，公有房屋的价值补偿金额支付对象为被拆迁人和承租人，但对开发商而言，补偿金额总价不变。房屋类型及权属货币补偿金额被拆迁人承租人居住房屋未出租的私有居住房屋(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋建面+套型补贴协商议定租金标准的出租居住房屋(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋建面+套型补贴执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋租赁解除被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积*20%（被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积+套型补贴租赁保持（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积由被拆迁人安置执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%（被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积+套型补贴非居住房屋未出租非居住房屋被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积协商议定租金标准的出租非居住房屋被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋租赁解除被拆除房屋的房地产市场单价×20%×被拆除房屋的建筑面积被拆除房屋的房地产市场单价×80%×被拆除房屋的建筑面积租赁保持被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房