上海五角场综合体项目设计任务书

鸿荣源集团有限公司优越生活实践者1鸿荣源集团有限公司优越生活实践者2目录第一章项目概况1.项目概括2.背景简介3.项目整体定位3.1．商业定位3.2．办公楼定位3.3．住宅定位第二章规划指标1.技术经济指标2.用地现状3.设计依据第三章设计内容及成果要求1.总体规划及建筑概念设计阶段2.方案阶段3.规划设计成果的提交形式第四章总体规划要求1.总体规划原则2.总体规划要点3.交通组织4.停车设计第五章建筑方案设计要求1.商业2.办公楼3.住宅4.地下部分鸿荣源集团有限公司优越生活实践者3第一章项目概况1.项目概况1)项目名称：合生广场（暂定名）2)开发商：合生创展集团有限公司3)基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场城市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。4)交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。未来地铁10号线，将从附近穿过。5)区位分析：江湾-五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。2.背景简介1)合生创展合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。短短十数年间，合生创展集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。2)项目背景根据上海市政府规划，五角场将被建设成为都市型的现代商业中心，其周围的环岛被确定为江湾五角场商业活动的中心。2010年轨道交通10号线通车后，五角场环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。与另一个市副中心——徐汇区不同，杨浦区是众多大学园区的集聚地。其中复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所著名院校都坐落在五角场周围，由此形成了IT产业高科技园区和R&D机构，增深了五角场地区的文化底蕴。鸿荣源集团有限公司优越生活实践者43.项目定位第二章技术经济指标1.技术经济指标2.用地现状用地性质：商业、办公、酒店。用地现状：基地内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；具体道路方案及管网综合方案详见。鸿荣源集团有限公司优越生活实践者5第三章总体规划要求3.1.总体规划原则3.1.1.总体规划中要注重商业、写字楼、住宅的和谐统一与价值平衡。3.1.2场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等深圳有关规范总体合理布局。3.2.总体规划要点3.2.1.建筑高度：总高度≤225米（建筑总高度为建筑物室外地面到其屋顶上建筑物及构筑物顶面高度，以批准的航空限高为准）。3.2.2.建筑后退红线范围：地块沿兴华一路、新湖路、创业一路、宝华路的建筑红线后退12米，南侧沿富春街建筑红线后退6米。1.减少公交站场对场地的消极影响，提升其对人流的拉动效应2、最大化的利用城市街道界面布置商业，其体形尺度要与相应的街道相匹配。3、设计多元化，创造室内外的小广场、步行街、花园等，并连为一体，提供各种城市生活必须的城市公共空间。4、对建筑屋顶空间加以利用。具有可变化的多重功能的商业空间考虑到未来24小时地铁人流带来的商业可能性设置更多有一定灵活性的街铺住宅建筑要最大化满足居住舒适性的需求，同时还要兼顾节能、环保、易于维护的特点外立面设计考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；（总则）3.3交通组织7.4.考虑与地铁、公交站场及步行街等之间的交通组织关系便捷的外部交通引导公共交通与地块的零距离互动人流能快捷引入到内部步行系统有机组织内部各个内部环流间的衔接2.高效的内部人流组织将城市的步行系统与地面、地下步行系统结合，将城市人流有效引入地块内鸿荣源集团有限公司优越生活实践者6场地的开口要以人流导向为依据。地块内存在商业车流、住宅车流、办公车流、公交车流、货运车流五种交通关系，应该结合车流性质、时间错位合理减少对沿街商业界面的破坏，交通关系合理、清晰。4.停车设计适当增加商业停车位数量，其比例应具有前瞻性。5.其它鸿荣源集团有限公司优越生活实践者7第四章建筑设计要求总则甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通。因五角场环岛地区地下商业价值极高，因此地下一层尽量最大化设置商业面积。写字楼、酒店标准层设计尽量规整简洁。甲级写字楼、酒店、商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。建筑设计：地块北侧的高层建筑须进行标志性形体设计，以成为商业区北端的视觉聚焦点。■甲级写字楼建筑限高：不超过150米地上建筑面积：约6万m2主楼人均办公设计标准：20m2/人1.写字楼总体设计要求考虑写字楼设置在基地南侧，利用黄兴路和规划道路作为写字楼主要出入口。写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置；写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实现建筑造型；写字楼达到国际5A级智能写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性；写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护；写字楼幕墙配置擦窗机系统；必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。2.与商业、酒店关系要求在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性；建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；’建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。鸿荣源集团有限公司优越生活实践者83.首层大堂可考虑挑空处理。大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于6米；大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间，大堂内结合总服务台设置会客等候区；大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右；大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要；大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客户顺畅抵达；大堂考虑金融营业厅位置，金融营业厅面积控制在500-1000ｍ²，吊完顶后净高不应小于3.6米，出入口单独设置，具备停车落客条件；不设集中空调，预留上下水条件，结构地层应作加固处理。结合建筑整体立面效果，室外应考虑首层金融营业厅Logo的安放位置；在大堂内金融营业厅附近位置设置ATM机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；4.电梯厅及电梯电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能；电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施；电梯轿厢净高建议不低于3米；并符合电梯装潢的要求；电梯轿厢内应注意解决通风问题；客梯门不小于1.2米（W）*2.5米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件；用作VIP的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理；电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜。电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达；电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内；电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑；电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施。考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整鸿荣源集团有限公司优越生活实践者9个建筑的楼宇智能管理系统兼容。5.标准层标准层平面控制在2000平方米以内。标准层平面设计尽量规整简洁。标准层办公区吊顶、设网络地板（10-15厘米）后，净高不小于3.0米。结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间；合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及宽1.8米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于75%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）；最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为1.8米；作为多租户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活；办公主力单元为套内面积100~200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性；标准层外柱沿外幕墙设计。套内新风空调系统﹑灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质；外幕墙设计应合理考虑室内采光要求；标准层应考虑茶水间设置。6.走廊走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置电视监控设施走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造；走廊吊完顶后净高不小于2.6米；7.卫生间标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手鸿荣源集团有限公司优越生活实践者10盆应各不少于两个；卫生间入口不应面对办公单元门；男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统；座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水；注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高,避免视线干扰；8.写字楼屋顶屋顶应保证设置不少于4个卫星基座的条件，布置在屋顶南侧；写字楼顶层设计为高档咖啡休闲区，预留充足电力及上、下水条件，不配备专用电梯。及前期物业顾问的服务建议书。■五星级酒店地上建筑面积：约4万m2酒店约350套客房平面布局及功能应满足凯悦酒店管理公司的“五星”标准要求1.酒店总体设计要求建议五星级酒店设置在基地东侧，靠近翔殷路、国定东路，利用国定东路作为酒店主要出入口。酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护；施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。满足环保、