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地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!第一部分上海房地产大市分析一、2004-2005年房地产市场发展预测1、房地产发展状况2003年上海楼市在宏观调控下,热度已明显降温。但总体来说,没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前,上海仍处于调控政策效应的释放期,其影响力至少持续一年以上。1.1供求分析调控见效不一,供需出现反差这次宏观调控,首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理,原有规划的调整,银行信贷的收紧等。这一系列政策,都使开发企业受到较大制约,使项目的开发周期普遍延长,放缓。并直接影响到新项目的开工,以致使上海楼市的供应,受到明显的抑制。今年上半年,批准预售面积仅1100万平方米,同比下降了15.77%。新开工面积,同比也下降了5.17%。这次调控对供应的抑制,见效快,效果明显。而对需求的抑制效果,却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求,遏制明显,使房价涨幅一度趋缓,由于调控对供需两方面的见效不一,对需求的影响较小,致使今年上半年,预售成交面积,不降反升。痛痹竟增长了15.38%。成交量高达1470万平方米。图(一)04年上半年与03年上半年供求比较由此,便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量(约500万平方米),来弥补今年的不足,以使供需基本平衡,但供应仍然偏紧。11001470130712740200400600800100012001400160003q1~q204q1~q2时间万m²批准预售面积已登记预售面积线性(已登记预售面积)线性(批准预售面积)地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!1.2成交分析金融紧缩制约,投资需求缩量这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。其首当其冲的直接影响者便是开发商与投资购房者。此银根收紧起到了对楼市供应与需求的双向制约作用,且其效果正逐步显现。农行对第二套购房者已提高了一个百分点的贷款利率;上海银行对第二套购房只提供6成贷款,对第三套拒贷;中行与浦发银行都对第三套购房实行纯商业贷款利率;深圳发展银行更是对第二套房就实行拒贷;而民生银行对二手房已基本不放贷;中信实业银行则对外环线以外房源购房只放5成贷款,而对郊县房则实行拒贷。各家银行不同程度的收缩购房信贷,显然对投资购房需求起到了明显的抑制作用,从而影响到各楼盘的销售。如上海中心城区12个行政区域(包括浦东、闵行、宝山),各区预售成交排名前10名的预售成交套数,04年6月与03年12月相比,12个区中就有7个区,出现了不同程度的下降。而今年7月与6月相比,仅相隔一个月,12个区中,除虹口区之外,其余11个区均出现了不同程度的成交下滑。(详见下图)图(1)上海各区商品住宅预售10强成交套数变化一览今年6、7两个月个案预售成交量的普遍下降,其中就包括投资需求的缩量。这也从一4977351681017165219635017135166003548511494891522296244223018401256108572972013411412594431731517405866520136694999199020040060080010001200140016001800200022002400黄浦卢湾静安徐汇长宁虹口闸北杨浦普陀浦东闵行宝山套数03.1204.604.7地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!个侧面反映出信贷收紧后,对需求增长的制约作用。1.3价格分析房价拉升过快,需求抑制明显上海各区房价的涨幅不一,差异较大。但凡是价格拉升过快的区域,都是无一例外地发生了抑制需求的现象。如普陀区预售10强的均价从03年12月的7391元/平米猛涨至今年7月的9079元/平米,半年涨幅高达22.83%。但其成交量也从15万平米降至7月的9.6万平米,下降了36%。闵行预售10强的成交均价也从03年12月的4445元/平米,上涨至今年7月的5209元/平米,半年上涨了17.19%。但其成交量的下降却更快。从去年12月的22.4万平米,降至今年7月的15.6万平米,降幅更达到30.36%,几乎是房价涨幅的一倍。再如闸北,预售10强的均价更是从去年12月的6579元/平米涨到今年7月的8032元/平米,涨幅高达22.09%。而其成交量则从9.5万平米降至今年7月的4.2万平米,降幅更是达到55.79%,比涨幅翻了一倍多。类似的现象也出现在松江区域市场,即成交量的大幅下降均与其区域市场价格的快速拉升密切相关。其成交量的下降幅度也均大于其房价涨幅。这再次体现出价格对于需求调节的杠杆作用。即在某一阶段,价格拉升过快会抑制需求,而价格回落到一定程度,则又会刺激需求。如今,上海不少区域、不少个案成交量的回落,正是因为这些区域和个案的价格拉升过快。调控效应渐显,盘整越发明显调控效应一方面体现在对于开发商的资金压力的增大,以及开发周期的拉长和供应速度的放慢;一方面也体现在对于投资购房需求的抑制和有效需求的增长趋缓,以至直接影响到个案的销售速度。同时,也必然影响到市场的价格走势,而使如今上海楼市进入了涨跌不一的盘整期。今年7月份,12个区中,就有6个区的预售成交均价出现了下跌。而12区的成交均价的平均值,也从6月的7436元/平米降至7月的6980元/平米。一个月的跌幅就达到6.13%。这与今年1-6月全市月均1.3%的涨幅相比,可谓大相径庭。虽说一个月的涨跌有其供应结构的影响,有其一定的偶然性,并不足以说明什么。但这毕竟是个市场信号,毕竟12个区中竟有半数行政区域的均价出现了下跌,以及12个区中地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!竟有11个区的成交量(套数)出现下降,即普遍成交缩量,这一现象不得不引起我们的关注。这同样是宏观调控对楼市供需两方面的直接影响,及其制约作用的显现。图(2)今年6-7月各区预售10强成交均价走势1.4政策对于房地产市场影响■“8.31”无伤上海,市场反响平静今年8月31日是全国禁止土地协议转让的大限,所有协议转让的历史遗留问题必须在此之前清理完毕。9月1日之后,凡经营性土地出让,一律实行公开招投标,以杜绝暗箱操作,从制度上根除滋生腐败的土壤,保障市场的公平、公正,增加市场的透明度。这是中央这次下大力,下决定规范土地一级市场的重要举措。此大限禁令一出,全国不少地方反响强烈,议论纷纷,不少发展商感到压力增大。连北京的一些地产老总也认为是一个“坎”。但上海却反响平静。因为上海早在一年之前,就已开始全面推行公开招投标。中央“8.31”的大限禁令对上海没多大影响。上海的各路发展商也大都已适应或拥护这一公开招投标的规范制度。如上海去年全年经营性土地招投标成交项目就达305个,合计土地面积高达2514万平方米,超过去年上海商品房的竣工面积。可见上海土地的一级市场的规范程度,已走在全国的前面,甚至也远远超过北京。因12924854497647827123091017812577119158150627563455373526312854133747816102029415921380327645907952095525500060007000800090001000011000120001300014000黄浦卢湾静安徐汇长宁虹口闸北杨浦普陀浦东闵行宝山元/m²6月成交均价7月成交均价地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!为,在大限之前,北京还来不及处理大量的协议出让土地和历史遗留问题。03年上海各区县招投标成交土地面积一览■央行加息影响不容小视2004年10月29日起央行上调金融机构存贷款基准利率。加息影响最大的是房产商。银行提高存款利率上升了0.27%,对房地产企业会有较大的影响和冲击,过去房地产企业融资有限,能通过股市融资的必须是上市的房地产企业,通过信托融资风险又大,往往房地产企业的运作都是通过银行融资,加息后,使房地产融资渠道受限。但也有一点好处,就是提高了他们使用资金效率及结构调整。对房产信贷的人影响不大。而对于贷款来讲,房产信贷总体利率比较高,加息小一点,对消费影响不会太大。但在中国GDP回落的情况下,本次加息可能是个拐点,直接的影响倒不如说最大的是一种心理影响,启动了人们的预期,利率进入了加息的周期。央行本次加息不见得对地产过热降温。如连续加息并在浮动利率加大的情况下,才能给房地产过热降温。即使加息,能给房地产降温,降的也是房地产利润的温。对房价没有太大的影响。■政策适度调整,不再加大力度宏观调控是把双刃剑,总是有利有弊。其在抑制房地产投资过热,控制金融风险的同时,也会产生一些负面效应,而有损于房地产市场的稳定,人为造成一些波动。如诸多项目54.60236.20348.0095.70163.700.403.907.0015.4052.0038.1041.80115.6036.10169.40202.80199.10707.200.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0黄浦卢湾徐汇长宁虹口闸北杨浦普陀浦东闵行宝山嘉定松江青浦金山南汇奉贤崇明万m²土地面积地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!的开发周期被打乱;相当部分企业的资金链普遍绷紧,甚至出现断裂,产生新的烂尾楼;因交房期的推迟而导致法律纠纷的上升;整个行业和市场状态有可能因此衰退,滑坡等。有鉴于此,中央有关部门已明确表态,不再加大调控力度,使这次调控已开始进入缓冲期。但同时,我们必须清醒地认识到,新一轮的市场洗牌已经开始,调控的后续影响仍将持续。因为,个案销售的冷热不均、区域均价的涨跌不一已经出现。市场竞争将进一步加剧。象去年那样,无论楼盘好坏,全都热销的场面,已销声匿迹。个案的成交量、成交速度已普遍下降。如下图所示。上海12个主要房地产区域的个案预售成交量,已有7个区出现程度不同的下降,超过半数。03年12月与04年6月上海各区预售排名前10位的成交量对比1.5、市场预测后市供应放慢,楼市出现盘整由于金融紧缩,开发周期拉长,以及新开工面积的减少等一系列因素的影响,后市的供应速度与供应量,都会有所下降。尤其是今明两年,新上市楼盘将会明显减少。与之同时,需求也会因为房价的持续上涨,高位运行,而受到明显抑制。价格本身就是调节消费需求和投资需求的杠杆。当价格涨到一定程度,必然会抑制需求;而正是价格跌到一定程度,则又会刺激需求。如今上海,正处于价格高涨开始抑制需求的阶段。现在楼盘的销售速度和销售量已开始普遍下降就是个佐证。7.226.122.46.210.79.29.96.27.64.42.88.37.79.51514.214.622.859.410.35.72.74.8051015202530黄浦卢湾静安徐汇长宁虹口闸北杨浦普陀浦东闵行宝山万m²2003年12月2004年6月地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!地产江湖——数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!此外,由于调控影响,中小企业的资金链普遍绷紧。在此情况下,部分企业便会为
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