上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT

上海新江湾商业地块项目报告报告目录一、地块分析二、经济与人口研究三、办公市场研究四、商业市场研究五、项目主题定位一、地块分析区位介绍地块分析区位介绍本地块位于上海市杨浦区。杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯区境南北，黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里。􀂉全区面积60.61平方公里，行政区划包括11个街道以及五角场镇人民政府。2007年底常住人口117.5万。􀂉杨浦区拥有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城。区域内目前通车的轨道交通4、8号线，2010年前通车10、12号线。远期建设L3、L5线。􀂉杨浦区拥有丰富的教育科研资源。复旦大学、同济大学、上海财经大学等座落在杨浦区西部，上海理工大学、上海水产大学座落在杨浦区东部。区位概况项目地块位于杨浦区北部区域，隶属于新江湾城板块，毗邻五角场环岛。􀂉江湾－五角场作为上海东北城市副中心，城市功能定位为集科技创新、科技中介、科教文化交流、商务功能于一体的科教特色现代服务业聚集区和市级商业中心。􀂉新江湾城以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住区相互促进形成共生关系；以丰富的空间和景观设计创造充满生机与趣味的居住环境。建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型花园城区。本地块区位交通道路交通南北方向该地块位于杨浦区道路枢纽位置，淞沪路与中山北路高架通过黄兴路实现南北相连，通过杨浦大桥接通浦东。东西方向该地块通过邯郸路及翔殷路与与中山北路高架相连，可直达上海市核心城区。五角场本项目高架桥市内干道区位介绍地块分析地块现状及规划指标地块布局地块成“7”形地块现状地块上无房屋，稍加平整即可建造楼房总用地面积26460平方米用地性质商业、办公用地容积率不大于4建筑密度35-45%绿化率不小于15%建筑限高不大于50米地块四至分析东面淞沪路南面三门路西面国定路北面青石路项目地块可视性待施工三门路沿三门路底商地块南面4S店地块东面10号线站头三门路公交车站头淞沪路二、经济与人口分析经济分析产业分析人口与消费分析国内生产总值1992年以来，上海经济已连续15年保持两位数高速增长。2007年，上海市全年实现地区生产总值12,118亿元，与2006年相比增长17.6%。2008年由于金融危机影响GDP增幅创16年来新低为9.7%，GDP为13698.15亿元。2000年以来，杨浦区经济稳步快速发展。2007年，杨浦区地区生产总值增长20.2%，达580亿元，高于上海各区均值（542），在上海各（县）中位排在浦东新区、闵行区、徐汇区、松江区之后，位居第5。02000400060008000100001200014000160001997199819992000200120022003200420052006200720080.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP(亿元)GDP增幅杨浦区固定资产投资从2003到2007年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是从2005年开始增长较快，2005年上升到91.3亿元，2007年，全区全年固定资产投资额为113.4亿元。􀂉从2003至2007年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为60.2亿元，至2007年，全年房地产投资额已达到85.8亿元。􀂉杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在2003年至2006年间逐年下降，2007年此比重再次上升至75.7%。资料来源：上海市统计年鉴杨浦区统计年鉴经济分析产业分析人口与消费分析杨浦区产业结构2008年杨浦区地区生产总值为680.29亿元。􀂉第一产业产值为5.62亿元，占总产值的0.8％，同比增长2.0%；􀂉第二产业产值为379.46亿元，占总产值的55.8％，同比增长12.4%；􀂉第三产业产值为295.21亿元，占总产值的43.4％，同比增加13.3%杨浦区08年三次产业增加值比重杨浦区08年三次产业占比数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报知识型生产性服务业继续保持较快增长。全年实现增加值93.3亿元，同比增长16.5%（近四年对比见图8）。其中，创意设计实现增加值22.3亿元，同比增长12.0%；科教商务实现增加值55.7亿元，同比增长17.5%（结构见表2）。知识型生产性服务业全年完成地方税收10.0亿元，同比增长14.3%。杨浦区知识型生产性服务业发展状况05-08知识型服务业增值对比图08年杨浦区知识型服务业发展情况数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报杨浦区未来产业布局根据2008年1月杨浦区政府颂发的《上海市杨浦区“十一五”产业发展实施纲要》精神，在“两片、一线、一带”的城区总体布局指导下，杨浦区将打造若干特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和都市型产业集聚区，形成“一心、一城、一江、三区”的产业布局。一心：江湾－五角场市级副中心􀂉一城：新江湾城国际大学科技园􀂉一江：黄浦江杨浦段创新创意产业基地􀂉三区：大学科技园特色示范区、大连路－控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区。东片高校聚集区五角场西片高校聚集区本项目杨浦区产业未来发展方向杨浦区政府在《杨浦区十一五产业发展实施纲要》中提出，“发挥科技、教育对区域经济增长的重要推动作用，坚持“两个优先、两个提升”的产业发展方针”，构筑以创新型中小科技企业集群发展为特征、以科教为特色、以服务经济为核心的新型产业体系”。经济分析产业分析人口与消费分析杨浦区人口状况至2008年末，全区现有户籍人口108.16万人，常住人口119.48万人，其中外来常住人口13.63万人。户籍人口总户数37.80万户，平均每户2.86人；年度内户籍人口出生6112人，人口出生率为5.66‰，死亡8433人，死亡率7.81‰，户籍人口自然增长率为-2.15‰。户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人05-08年杨浦区户籍人口和常住人口对比表数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报杨浦区高等教育资源􀂉杨浦区内集聚了复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学、第二军医大学、上海水产大学、上海体育学院、上海远程教育集团等众多高校。􀂉杨浦区内聚集66个国家级重点学科、22个国家级重点实验室和100多家科研院所。􀂉杨浦区拥有两院院士44名、国务院特殊津贴专家1747名、大学教师9000多名，在校大学生13万、博士、硕士2.3万人。其高智力人群数量居于上海市首位。东片高校聚集区五角场西片高校聚集区本项目杨浦区社会消费品零售额05-08年全区社会消费品零售额对比图商品市场流通规模进一步扩大。全年完成社会消费品零售总额185.6亿元，同比增长13.3%；实现批发和零售业增加值46.2亿元，同比增长10.8%，占第三产业增加值比重的15.6%；实现住宿和餐饮业增加值11.4亿元，同比增长15.8%，占第三产业增加值比重的3.8%。五角场商圈对全区消费市场的带动和引领作用逐步显现，市场销售增长加快，发挥了满足居民综合消费需求的作用。商圈全年实现社会消费品零售额23亿元，同比增长21%，占全区比重的12.4%。至2008年末，全区共有商品交易市场79个，全年成交额740亿元，比上年增长11.9%。数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报经济与人口研究小结1992年以来，上海经济已连续15年保持两位数高速增长。2007年，上海全年实现地区生产总值12188亿元，比上年增长17.6%。2007年杨浦区实现地区生产总值580亿元，在上海各区中排列第五。杨浦区的固定资产投资呈逐年上升趋势，外商投资额也逐年上升。杨浦区内工业基础雄厚，2007年杨浦区规模以上（年产值在500万元以上）工业完成工业总产值572.8亿元。2007年杨浦区知识型生产性服务业和高新技术产业继续保持增长，将成为杨浦区下一步经济提升和转型的重要引擎。杨浦区内以同济和复旦大学为代表的一流大学及其科技园区将为杨浦区发展现代服务业提供人才、技术和信息三方面的强大动力。从2005年到2008年，杨浦区社会消费品零售总额从133.6亿元增长到185.6亿元。五角场商圈在社会消费方面发挥了全区商业的引领和辐射作用。三、办公楼市场研究上海办公楼市场杨浦区办公楼市场可比项目分析客户分析上海办公楼市场06年至今，全市办公产品年均供应量为164万m²，年均去化量为155万m²;09年供求都达到历史新高，全年供应量为191.32万方，全年成交量为2003.7万方，环比08年增加57.3%；上海市办公自05年来也一路走高，09年成交均价达到历史巅峰19641元/㎡。数据来源：同策Datareport上海办公楼市场杨浦区办公楼市场可比项目分析客户分析杨浦区办公楼市场经历过07年的疯狂，杨浦区办公市场08年回归理性，09年下半年却再创奇迹，不仅成交价格居高不下，成交面积也突破07年纪录，达到21.76万㎡；成交均价自06年以来呈现直线上升态势，09年趋于平稳，与08年成交均价相当，为15775元/m².数据来源：同策Datareport2009年杨浦区办公市场供应方面，09年上半年几乎无新增供应，主要集中于下半年，总供应面积为21.94万㎡；成交方面，09年全年共成交21.76万㎡，月均去化1.8万方，成交均价在15775元/㎡左右。数据来源：同策Datareport2009年杨浦区各板块办公市场0200004000060000800001000001200000500010000150002000025000供应面积（㎡）30524.3475797.851360.68108511.8133219.62成交面积（㎡）14780.7833566.7550467.0382882.40成交均价（元/㎡）195702160610462183630鞍山板块东外滩板块黄兴板块五角场板块新江湾城板块供应方面，五角场板块为10.85万方，占全部供应量的50%，东外滩板块次之；成交方面，五角场板块依然占据市场主体，主要集中在绿地汇创、上海新纪元国际广场和沪东财富国际广场价格方面，09年东外滩板块成交均价21606元/㎡位于区域榜首，五角场板块次之，成交均价为18363元/㎡。数据来源：同策Datareport杨浦区办公项目分布本项目A五角场板块11个B黄兴板块3个C内环板块4个D鞍山板块3个E大连路板块1个F东外滩板块0个G新江湾板块0个G杨浦区办公项目列表主要办公项目分布在五角场板块，且区位与本项目最为接近，为主要参考研究对象五角场板块办公项目案名产品类型销售/租赁情况房型面积主要入驻企业售价/租金新纪元国际广场LOFT5A甲级办公楼两层房源未售目前不对外销售56-193㎡软件、贸易、设计23000元/㎡财富国际大厦5A甲级办公楼前期房源售罄预计4月左右推盘50-1280㎡中小企业为主行业较分散预计23000元/㎡万达商业广场5A甲级办公楼C座年后出售A座部分楼层租赁中出售270-310㎡租赁1600㎡大型高科技、金融、投资预计25000元/㎡左右租赁3元/㎡/天汇创国际广场5A甲级办公楼售罄-设计、建筑、投资、金融下半年成交价22000元/㎡蓝天大厦5A甲级办公楼售罄863㎡小面积整层出售设计、建筑、贸易、投资下半年成交价22000元/㎡凯迪金融大厦5A甲级办公楼只租不售售楼处未开放--2.5-3元/㎡/天（物业费3元/㎡/天）五角场办公市场总结五角场板块办公市场特点：区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。区域产品出售价格在23000元/㎡左右，比大柏树区域略高，但差距不大。区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。区域产品出现更多的整层销售模式，与五角场板块吸引的企业类型和规模直接相关。上海办公楼市场杨浦区办