世联-成都龙泉5200亩项目整体定位

成都国地东湖湾项目首次沟通版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：成都国地置业有限公司[2007]GW本报告是严格保密的。项目整体工作推进安排工作内容工作目的工作时间1市场及客户调研项目顾问结论基础7月25日至7月31日2启动位置建议；启动区基本指标建议形成规划意见核心结论，指导设计单位开始工作8月25日（30天）3启动区产品建议指导规划布局、户型平面、立面及景观设计调整9月15日（50天）4集成开发专业建议就开发愿景及模式向政府汇报7月底5案名及推广语建议根据客户需求提供本报告是严格保密的。从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户房地产市场调研项目地块查勘房地产市场调研龙泉驿区楼盘调研——五大板块-老城区、阳光城、三环外板块、绕城高速外板块、东山国际区域板块，共计21个项目城市住宅中高档楼盘现场调研——全市中高档城市住宅项目七大板块，共计49个项目专业人士及消费者访谈开发企业调研房地产业内人士访谈成都当地开发商前期及销售主管访谈10余人销售代表访谈70余人政府访谈龙泉区相关主管部门访谈6个——建委、发改委、房管、开发区管委会、计经局、国土消费者访谈项目可能目标客户（可比项目意向客户及业主访谈）约20人首次沟通会公司管理层访谈蒋总马总吴总本报告是严格保密的。项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发思路的前提与出发点区位：现状城市蔓延区，规划中的城市副中心交通：近郊，距城市中心区车行30分钟之内规模：大规模，整体4000亩，至少可取地1200亩，地块完整内部资源：缓坡丘陵，具备丰富的地形及水体资源周边状况：基本以城市主干道为四至，边界清晰，周边无明显不利要素，且紧邻成都传统都市田园旅游胜地——三圣乡开发模式：4000亩的一级开发商，希望能够进行整体开发在企业中的地位：集团重点项目，希望建成整个成都范围内的里程碑式高品质项目，引领区域房地产发展升级价格预期：价格超越（6000/8000），打造成都富人区项目具备成为站位成都、定位高端的高品质大盘的基本素质和条件目前已经确定的投入：造价2个亿的18洞golf、湖景湿地公园、五星级酒店以及区域级城市配套中心开发进度：Golf与城市公园今年年底开工本体条件开发目标投入计划本报告是严格保密的。为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地产市场现状龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析成都中高端住宅产品分级及客户细分分析基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析成都整体市场发展趋势分析类比标杆案例发展历程分析项目开发进程约束条件分析（取地顺序、核心资源分布、工程进度）现在在哪里？起点能多高？未来怎样走？整体开发顺序启动定位设想启动配比及容积率建议展示区位置及内容建议本次汇报核心结论构成本报告是严格保密的。成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区”成都主城区发展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上成都主城区空间布局：“一主两次多心”的东部分中心片区功能定位中心城区省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、重要的旅游中心城市和历史文化名城华阳主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城双流主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区郫县主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地温江主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区本报告是严格保密的。龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元)2006年龙泉与其他成都近郊区生产总值比较(亿元)龙泉驿区在以成都经济技术开发区为龙头的带动下全区经济快速发展,至2006年全区国民生产总值达114.13亿元。但和周边近郊区县相比，国民生产总值及人均可支配收入仍处于中低水平。尽管近年来经济一直保持增长，但龙泉的经济总量和人均收入在成都近郊区县中仍处于中低水平2006年成都郊区人均可支配收入比较本报告是严格保密的。2006年成都郊区城市化率比较虽然龙泉驿区第一产业产值每年均略有增长，但第一产业在GDP中的贡献比例却大幅下降。纵观成都郊区，2006年龙泉驿区的第一产业增加值为17.05亿元,仅次于双流县列在第二为位。同时2006年龙泉驿区的城市化率仅为38.63%。因此不难看出龙泉驿区仍为成都郊区的一个农业大区。龙泉驿区第一产业发展状况2006年成都郊区第一产业增加值比较作为传统的农业大区，龙泉的农业较发达，在产业结构中占比较高，同时也造成了区域的城市化水平较低本报告是严格保密的。龙泉驿区产业结构变化分析经济开发区对龙泉驿地区贡献龙泉驿区规模以上工业总产值龙泉驿区第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的20：35：45调整为06年的15：49：36。目前龙泉驿地区工业发展主要依靠经济技术开发区支撑。与其他四个近郊区县对比分析，龙泉工业经济总量处于中下等水平。随着经开区的建立，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要因素，但是与其他近郊区县相比，工业实力仍然较弱本报告是严格保密的。从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向龙泉驿城区功能结构规划为“两心、五片”。两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心五片龙泉镇：以商业服务、行政办公、工业、文化娱乐、配套居住为等为一体的多功能综合片区大面：以工业和科研教育为主要特色的片区平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主柏合：以工业为主。未来城区主要发展方向将向西和南北方向延伸龙泉镇兴龙柏合大面平安本报告是严格保密的。从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力龙泉驿现状建成区主要分为绕城路以内片区、老城区、阳光城和开发区四部分绕城路以内片区：包括十陵镇城区以及大面镇部分区域，规划管理权限规锦江区政府。是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。老城区：是龙泉驿县城所在地。配套设施不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。阳光体育城：是龙泉驿早期兴起的开发热点之一，以别墅等低密度产品为主，但由于没有得到持续性开发，逐渐衰落。经开区：是龙泉驿工业发展的基地，一期开发已经完成，以工业用地为主，相关配套设施严重缺乏，土地利用集约度不高。本报告是严格保密的。近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区政府重点打造三个组团以及经开区：天鹅湖：实现和城区的无缝对接。皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中心。东山国际：按照完整的城市体系构筑，形成综合性的新城。经开区二期与三期：目前招商工作进展顺利，园区土地基本招商完毕完善公共交通：地铁2号延伸段（洪河—龙泉主城区）、东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙泉段、主要景区旅游道路网改造。城乡公交普及化、信息网络设施建设等项目。引进重大项目四川师范学校的东校区成都航天学院吉利汽车本报告是严格保密的。龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等郊区。本报告是严格保密的。区域房地产市场近年呈现〝走量不走价〞的整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的；但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的2868元。本报告是严格保密的。根据区域位置的差异和房地产供应及客户特征，可以把龙泉驿房地产市场分成四大片区驿都大道片区代表性项目艺锦湾、御源大湖、龙城一号产品类型多层/洋房价格多层：3500洋房：4500阳光城片区代表性项目国一澳乡、盛世中华、观景上东、天鹅堡产品类型别墅/小高层价格别墅：5000-8000小高层：2500-3000东山国际片区代表性项目东山国际、蓝色理想产品类型小高层/高层价格3700元/平米老城片区代表性项目锦上城、东麓驿境、文豪世苑、人和世家产品类型小高层/高层价格均价3000元/平米左右驿都大道片区阳光城片区老城片区东山国际片区本报告是严格保密的。东山国际片区特征：规模造城带动之下的新兴生态居住新城，以社区大环境和价格取胜区域认知：实力开发商带动的远郊大盘开发，自然环境良好的新城。价格：区域价格平台3500-3700元/平方米左右产品类型：主力户型在120-140平之间的小高层、高层为主客户构成：成都养老、投资客户为主，龙泉本地客户以及本省外地客户代表项目：东山国际新城、蓝色劲力理想未来供应：东山国际新城开发主体已经取得719亩左右，截至目前消化大约15万平米，预计未来将有70万平米左右的小高层/高层产品推出；蓝色劲力处于尾盘，基本无后续供应本报告是严格保密的。客户描述：A区90%为龙泉本地的客户，包括公务员、川大等学校的老师、私营业主、航天集团以及川威集团的职工，工厂的工人不多;B、C区其中50%左右的客户为成都客户，主要购买为养老和投资，30%为龙泉本地的客户，20%为二级城市的个人。东山国际新城项目基础信息占地面积新城规划占地近3平方公里，腹地面积20平方公里建筑面积规划建筑面积300万平米容积率1.8开盘日期2006年10月风格现代产品类型A区户型面积60%为130平米的三居，共计600套B区户型面积60%的120平米三居，480套左右C区总70-80%为140平米的大三居，600套项目销售信息批次成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）A区300030万-40万600套开盘售罄B区330040万左右480套开盘基本售罄C区370050万5月开盘至今销售100套核心竞争力：规模大、环境好、价格低项目问题：项目品质一般、现状配套设施不足C区C区C区C区控制土地面积719.83亩容积率1.8开盘时间06.10总建面约86万平方米左右消化套数1300套左右潜在供应量70万平方米，主要以小高层为主本报告是严格保密的。驿都大道片区意向：快速交通驱动之下的成都郊区地产板块，主要以成都市区客户为主，供应产品线丰富区域认知：依托于驿都大道城市快速交通干道，区域项目产品线丰富，成为成都市区郊区化置业人群置业的区域。价格：多层价格在3500-4500之间未来供应：龙城1号、御源大湖以及艺锦湾后续将有100万平米左右的多层产品推出；未来区域将是龙泉土地出让的重要集中区客户构成：主要以成都郊区改善以及养老客户为主，少量本省外地人代表项目：龙城1号、御源•大湖区、艺锦湾本报告是严格保密的。客户描述：客户主要是成都人和外地人，其中成都人占到60-70%左右，成都客户来自全成都，不