世联_武汉长航三鼎置业徐东路项目定位报告_49页

档标题文9/5/2009P.1武汉长航三鼎置业有限公司徐东路项目竞稿之项目定位篇武汉世联房地产顾问有限公司档标题文9/5/2009P.2目录一、项目地块分析（一）地块立地条件分析1、地理位置2、区属概况3、基地环境4、景观资源分析5、交通条件6、市政配套7、项目参数8、城市规划条件9、项目操盘战略分析（二）项目SWOT分析1、项目优势分析2、项目劣势分析及对策3、项目机会分析4、项目风险分析及对策（三）项目竞争力分析、项目定位分析1、挖掘优势和把握机会2、化解劣势和规避风险3、定位方向思考二、、消费者心理与行为分析（1）消费需求分析（2）消费动机分析（3）当地文化、家庭因素与购买者心理分析三、项目目标客户群分析1、目标客群区域来源2、目标客群购买动机3、目标客群职业构成4、目标客群年龄构成5、目标客群消费特性6、项目与目标客群的互动四、明确竞争优势，寻找最佳切入点1、项目当前优势分析2、从项目操盘角度看，可切入的市场五、发掘项目差异性优势档标题文9/5/2009P.31、区域市场的差异性竞争分析2、项目可挖掘的独特差异性优势六、项目定位框架性思路1、当前市场个案定位分析延伸2、项目定位建议3、项目定位的其他思考点档标题文9/5/2009P.4一、项目定位篇(一)项目地块分析1、地块立地条件分析（1）地理位置项目基地位于武汉市武昌洪山区徐东大街北侧，南侧紧邻徐东大街（即麦德龙对面），行政隶属于洪山区，而非武昌区。（2）区属概况洪山区因境内有洪山而得名。是国家级东湖高新技术产业开发区和武汉市规划的科技成所在地。a.项目所属区位：――洪山区位于武汉市东南部，北邻长江，南与本市江夏区接壤，西北与本市武昌、青山两区交错，东与湖北省鄂州市接壤，东北与新洲隔江相望。b.区属规模：――版图面积509平方公里，其中，主城区面积60平方公里，城乡面积之比约为1∶7。――人口：72.02万。c.行政区划：――洪山区辖6个街道办事处、8个乡（镇），103个社区、141个行政村,是武汉市面积最大的中心城区。――本案隶属于洪山乡团结村、余家湖村，洪山乡人口23873人，面积62平方公里，辖13个居委会、23个村委会。d.便利的交通：――洪山区地处“九省通衢”的要冲，是湖北大通道的重要枢纽，交通网络四通八达，铁路、公路、水路运输十分便利。――贯穿南北的京广铁路和连接东西的武大铁路从区内通过。――国家级东西（上海至成都，沪蓉）、南北（北京至香港，京珠）两条高速公路在这里交汇，武汉市在建和已建的六座长江大桥中的四座与洪山区连通，107、318国道和汉宜高速公路、武黄高速公路横贯洪山区，武汉市已建和在建的内、中、外三环线均通过洪山区。。――拥有标准泊位的白浒山外贸码头可停靠5000吨级船舶，年吞吐量达百万吨以上，现已开辟直达日本、香港和东南亚等国家和地区航线。e.经济状况：――连续五年荣获湖北省“10强区县”，全省首批“小康”区县。――借助长江二桥、三桥建成开通的大好机遇，洪山区大力发展连锁经营、仓储、超市、现代物流等新型流通业态，麦德龙洪山商店、群光广场、中百仓储、白沙洲大农副产品大市场等一批商贸项目相继建成开业。目前，全区各类连锁经营企业已发展到36家，大型卖场16家。档标题文9/5/2009P.5f.丰富的山水旅游资源：――辖区内有磨山、九峰山、狮子山等百余座山峰；东湖、南湖、严西湖等大小湖泊20余个，水域面积199.5平方公里，占全区面积的37.3%，形成了独具特色的山水景观。――国家级东湖风景名胜区，九峰山、马鞍山森林公园和磨山植物园等处，每年吸引游客百万余人次，是中外游客休闲、渡假、观光的理想场所。g.科教文化：――洪山区是国内第二大科教智力密集区，科技、教育、文化事业发达，素有“华中硅谷”之称。――国家级“武汉东湖高新技术开发区”、“武汉·中国光谷”均在洪山区腹地，占地43平方公里的国家级武汉东湖新技术开发区有40平方公里在洪山区内。――长达近10公里的洪山科技一条街，是中南地区最大的科技、电脑、信息市场，是国内仅次于北京海淀区的高智力密集区。――拥有武汉大学、华中科技大学、武汉理工大学等30所高校。国家和省级科研院所35所，国家重点实验室10余个，各类中高级专业技术人才7万余人。h.房地产发展简况近几年，洪山区集中开发了徐东片区、东湖周边片区、南湖片区、光谷片区四大房地产片区，先后建成了丽岛花园、名都花园、南湖山庄等数十个住宅小区，在建颇有市场影响力的金地格林小城、大华公园世家、光谷·坐标城、万科城市花园、保利花园等知名楼盘，国内外实力开发商逐渐云集，区域房地产市场影响力逐年增强。（3）基地环境a.基地大环境简析从房地产板块的划分，项目从属于武昌徐东板块。徐东片区是指以“徐东平价广场”和“销品茂”为中心所辐射的周边地区。该片区位于武昌区北面的内环线上，是武昌、青山、洪山区的交汇区域，居住人口集中；徐东片区具有交通便利、环境优越的地理特点。档标题文9/5/2009P.6档标题文9/5/2009P.7b.地块现状――地块位于武汉市武昌徐东路和武青四干道交会处，与两条路都有一段距离，目前地块旁有两条路分别连接徐东路和武青四干道，分别为东北——西南走向（连接东湖村和徐东路）和西北——东南走向（连接地块和武青四干道）。――地块北侧紧邻一条居民生活的排污沟，沟的对面为在建的大型住宅项目——爱家国际华城。东南面为湖北日报社实业总公司停车场、武汉市公安局巡警处和洪山区机关住宅小区，目前地块周边暂时堆放着大量的垃圾。――东南方向是东亭村的民房拆迁安置小区——还建村和湖北省省直机关住宅小区——东湖花园。整个地块大体呈矩形形状，部分区域为填湖后形成的陆地，地势基本较为平坦。――向西南方向前行约300米即是武汉市徐东路，临徐东路为约长150米的低层临时建筑，目前多为汽车美容、装饰、餐饮等在营店面。――两条路交会处对面是“麦德龙”超市，上徐东路后左行约50米为公共汽车“岳家咀”站，右行约200米是中国电力财务有限公司华中分公司及其住宅小区；――地块东北面有两家混凝土公司和一家机械厂，根据调查，这三家公司的土地是租用的。继续往东北方向是东湖村，目前正在进行“城中村”改造；地块与西北面的武青四干道相距约300米，紧邻武汉市武警第八支队驻地；――连接徐东路和东湖村的马路将地块分成一大一小两块地，马路宽约5-6米，可容纳两辆车并行。马路由两段组成，有隔离桩分开，从徐东路至武汉市公安局巡逻民警处一段是由武汉市公安局巡逻民警处铺设的水泥路，从巡警处隔壁的湖北日报社实业总公司停车场至东湖村则是由市政建设，目前还未建好，只有土路基。设置隔离桩的目的是巡警处防止地块东北面的混凝土公司装运水泥的重型车辆压坏路面，只允许小型车辆通过。马路沿线靠面积较小的地块一侧有高压输电线。档标题文9/5/2009P.8目前基地东侧主入口（左侧为洪山区机关住宅小区）基地东侧道路现状基地东侧泥泞小路基地东侧还建小区基地东侧的公安局巡逻民警处基地南侧临时建筑中的武汉鑫湖集团中兴公司档标题文9/5/2009P.9基地南面的长约150m的临时建筑物/店铺基地－市公安局巡逻民警处租用武汉日报社停车场基地西侧临时民用房档标题文9/5/2009P.10基地西侧现状——水沟、民宅基地现状—远处右侧为洪山区机关住宅小区基地现状—远处为华电大厦基地现状—远处为华中电力集团下属的鸿源国际公馆基地现状—远处右下为沙湖小区基地东南角道路及远处的混凝土厂房档标题文9/5/2009P.11基地现状－东往西拍摄，左侧为项目南面道路基地现状－东南往西北拍摄，远处为鸿源国际公馆基地现状－南往北拍摄，远处为爱家国际华城档标题文9/5/2009P.12项目周边具体环境情况为：基地以东：还建小区→武汉市公安局巡逻民警中队→东湖花园→东冶路→省电力公司→梨园酒店→梨园小学→华中电网公司→中百超市→梨园医院→沿湖大道→东湖风景区基地以南：洪山区机关住宅小区→临时建筑（商铺）→春天大药房→健康人大药房→徐东路→岳家咀→岳家咀公交车站→麦德龙→天梨花园光明万丽酒店（在建）→英特小区→沙湖→中北路→中国银行→东亭生鲜超市→兴业银行→西西宾馆→东亭中学→东亭小学→东亭小区→湖北日报社→黄鹂路→光大银行→新安花园→农业发展银行湖北省分行→周家大湾→洪山广场基地以西：华中电力金融大厦→交通银行→建设银行→鸿源国际公馆→华电沙湖小区→七星四季花园→都市经典→→华电团结小区→天梨学校→华电团结小区商住楼（在建）→东方红建材市场→公交汪家墩车站→武汉煤气集团武昌液化气分公司→鹏程花园→团结村汪家墩小区→好美家→武青四干道→火车头体育场→武昌医院武北门诊部→民生银行→凯旋门购物中心→欧亚达家居展览中心→博爱医院→国美电器→徐东平价→销品茂→沃尔玛→金逸国际影城→工行→中行→农行→金马凯旋家居→武汉石化医院徐东门诊部→友谊大道→滨江国际→和平大道→武汉长江二桥基地以北：湖北裕隆混凝土有限公司→武汉惠涛商品混凝土有限责任公司→湖北汉昌建设机械设备有限公司→新世纪花园→新绿美地→青电小区→汪家墩综合市场→武警八支队驻地→武汉市二郎庙污水处理场→变电站→爱家国际华城的地块→徐东商业区→沙湖港→沙湖村→武青四干道→甘家墩→青峰小学→绿景苑→武钢欧式花园→武汉理工大学→青山区妇幼保健所→武汉科技大学→青山区商业中心→长江c.基地环境综述――地块位于徐东板块，紧邻武汉交通干道、内环线——徐东大街，靠近东湖风景区、东湖花园等大型居住社区，大环境利于开发。――目前项目周边有华电沙湖小区、安居房还建小区、低矮的待拆迁建筑、洪山区机关住宅小区、在建中的大型住宅项目——爱家国际华城和几家化工厂，属于形成了一定居住氛围的开发区域。――地块外围交通便捷，由于地块呈狭长状，目前深入地块腹地的道路情况较差，且该道路是紧邻地块几家化工厂出行的必经之路，带来了较大的污染并降低了地块的形象，上述问题均需要进行科学的规划加以规避。――整个地块地势较为平坦，无大的拆迁量，开发条件较好。――地块周边有麦徳龙超市、多家餐饮店、菜市场、学校，沿徐东路往二桥方向约1.5公里既是众多商家的聚集地——销品茂、沃尔玛、平价店、金马凯旋家饰等等，市政配套较为齐全。档标题文9/5/2009P.13档标题文9/5/2009P.14（4）景观资源分析a.大环境景观资源――片区坐拥一江（长江）两湖（东湖、沙湖），处于碧波环绕、秀丽风景之中，空气质量长期优良，为居住创造了优越的条件。――项目与武汉最大的广场～洪山广场车程仅5分钟。b.基地景观资源――项目西南方向：高层可看沙湖，低层无景观；――项目东南方向：高层可远眺东湖，低层无景观；――项目西北方向：长江江景被遮挡，无景观；――项目北面：无景观。（5）交通条件a.交通大环境现状：――徐东片区位于武昌、青山、洪山三区交会之处、武汉城市内环线上，是武汉市的交通枢纽，也是武汉市政府确定的迎宾路必经之地。――徐东大街、中北路、武青三干道、武青四干道、和平大道等几大主干道四通八达，长江二桥和正在修建的过江隧道更是在整个武汉市的道路系统中举足轻重。――过江隧道位于长江一桥和二桥之间，北接汉口大智路，南通武昌友谊大道，远期规划将穿越沙湖与中北路衔接，是解决目前过江交通紧张的一条城市主干道，建成后，江城将呈现“三驾马车”并行的局面。――另根据城市规划，武汉市的地铁线路也将路经徐东大街。b.区域交通路网――目前区域内共有主干道五条，分别是徐东路、中北路、武青三干道、武青四干道、和平大道，均为双向四车道设计，道路交通四通八达。其中，徐东路起于长江二桥武昌桥头堡，止于东湖梨园广场，紧邻武汉市著名风景区——东湖；中北路起于洪山广场，止于徐东岳家咀，并与商业中心——中南路连接；和平大道、武青三干道和武青四干道是连接武昌区和青山区的要道，也是武昌通往汉口经过长江二桥的交通动脉。――区域内主要公交站点有三个，分别是紧邻项目的“岳家咀”站、“汪家墩”站、“徐东路”站。主要公交线路有：540、552、573、577、581、583、601、605、709、712、805等等。c.市民评价：徐东路区域内的车