世联_深圳宏发领域项目价格报告_84P

宏发领域项目价格报告谨呈：深圳市宏发地产公司2006.12.版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2u用地性质：商住混合用地u用地总面积：36297.19㎡u建筑面积：168000㎡u其中：居住135700㎡（含公寓3.9万）商业30000㎡（约1.1万㎡商场，约1.9万㎡商铺面积）；会所1500㎡；托儿所700㎡u建筑容积率：4.63（纯住2.65）u覆盖率：35％u土地使用年限：70年（自2003年6月至2073年6月）u位置：宝安中心区新湖路与创业路交汇处东面u周边：西面宝安区政府；西南规划30万平米购物公园；距离西北面宝安体育馆约200米；东北面临丽晶国际；新湖路为规划地铁沿线，项目为地铁1号线和五号线（拟规划）交汇的双地铁物业汇报前言宏发领域项目指标3汇报前言目前项目工作进度储客开盘持销公寓开盘销售阶段工作重点蓄客，摸底，展示发售，巩固形象活动\老客户营销再造热潮结合品牌与现场展示，建立项目市场形象；对项目销售价格以及策略作思考，了解客户反映并作出调整。消化前期积累客户，制造开盘热销局面。延续开盘热销态势，以现场活动为主线不断促进销售；开展老客户营销。借助公寓再次开盘的热潮,针对剩余房号作针对性推广，进行促销。工作说明重要节点9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月9月中旬临时接待处12.8.正式销售中心开放12.28.样板房12.9.办VIP卡12.23.升级1.6.开盘4报告思路u开盘目标沟通一、市场大势分析二、产品分析三、客户分析四、价格策略核心均价推导五、价格表制订价格调整Ø敏感性分析Ø点对点分析检验Ø开花图Ø综合折扣六、开盘方案Ø选房-算价方式Ø价格-销售率控制5。。发展商目标：目标沟通•实现西岸2006年第一价值标杆•开盘平稳销售40-50%树立价格标杆+稳健的优良形象，打好资金、口碑基础树立价格标杆+稳健的优良形象，打好资金、口碑基础并服务于宏发在全国扩张的战略6第一部分市场大势分析7现状1：2005-06年深圳楼市中，宝安的地位凸显、成交量巨大，尤其中心区组团表现突出217686174152202300盐田930131483013398065600全市289246818088471631200宝安157746427383752159300南山172727812825521686000福田1001523844682914900罗湖182489414527331472000龙岗2005年2004年2003年各区销售面积03-05年南山和宝安的销售面积与全市的销售面积比较010000002000000300000040000005000000600000070000008000000900000010000000200320042005全市南山和宝安400万平米宝安、南山近三年总体需求量均为400万近年宝安和南山的销售面积都占全市总销售面积的50%南山,34%其他,5%中心区组团,44%龙华,16%05年宝安、南山各板块的销售面积比宝安中心区独占螯头，高于南山全区、远超龙华1.现状——热卖8近期宝安区成交量更是占深圳的半壁江山2006年10月-11月区域商品住宅成交对比宝安11月份共成交近40万平米、3846套单位，分别占全市的50%和42%，一区占据全市半壁江山。06年11月各区商品住宅成交比例（套）1.现状——热卖950006000700080009000100001100012000130001400015000西岸观邸一期西岸观邸二期深业首府复式君逸世家第五大道幸福海岸二期菁英趣庭深业新岸线二期0%20%40%60%80%100%120%均价（元/m²）开盘销售率2006下半年开盘项目走势2006年宝安中心区的楼盘价格与开盘销售率高歌猛进在西岸观邸、幸福海岸的拉升下，宝安中心区价格一举突破万元大关、并继续攀升，销售率大多居高。1.现状——热卖10宝安区的人口规模、经济发展水平有力支撑宝安楼市1.现状——支撑AA、据2006年中统计，目前宝安区人口达到650万规模，为全市人口总量的近半，居住需求量巨大。B、近年来，宝安区GDP连续快速增长、2005年1100亿元、占全市24%，多次位居全市第一，强劲的经济实力推动楼市发展。11宝安+南山二区07年仅250万，供远小于求07年的市场供应量仅为250万，根据近年两区400万的年均销售面积判断，存在较大的供需求缺口近100万幸福海岸三期、深业新岸线三期、第五大道二期、熙龙湾、阳光海湾、海语西湾、富通城三期、本项目等宝安中心区组团约20万澳城、地业等填海区南山约20万中海西岸华府等零星项目周边镇区约250万总计约30万一辉花园、一甲广场等其他宝安区域龙华及二线拓展区板块近80万碧水龙庭二期、星河丹堤后期、世纪春城四期、梅陇镇后期等总建面（㎡）项目07年宝安与南山两区的总供应面积预估在250万平米左右。主要由于南山填海区及龙华二线拓展区还没有启动，预计至08年才有较大供应1.现状——支撑B122006年底-2007年上半年，宝安中心区供应减少，竞争将集中在少数对手约200幸福海岸二期-212148518985418158597203825326销售总套数96.0%87.2%98%75%94.4%100%84.7%92.3%84%销售率681宏发领域513深业新岸线二期三批5126深业新岸线二期二批712319048613032505剩余总套数约25055620057318638598504147780推出总套数熙龙湾一期幸福海岸二期凯旋城一期菁英趣庭君逸世家第五大道西岸观邸风临洲片区总量统计截止2006年12月10日网上公示二级市场目前存量统计三级市场：宝安高端客户的接受度较低，对本项目影响小。07上半年增量07年竞争项目分析见附件1.现状——支撑B13长远看来，中心区居住用地存量小，使得中心区住宅日益稀缺，推动价格走高未来居住项目本项目1.现状——支撑B1406年上半年普通商品房住宅价格为7119.35元/平米，同比上涨18.94%，非普通商品房住宅价格为13263.21元/平米，同比上涨53.57%——深圳市房地产研究中心05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同明年年中将成为又一轮的政策敏感期06年全市价格仍上涨迅速，根据政策出台周期判断，预计07年中将有新一轮的政策出台。06年2季度综合房价指数环比涨幅为3.32%，房价同比涨幅为9.17%，二级市场住宅房价环比涨幅为4.18%，房价同比涨幅为19.46%——深房地指数工作办公室2.政策预期15政策调控、楼市热卖对客户心理的影响【宝安中心区市场反映】n06年中客户观望气氛形成，销售速度放缓风临洲开盘销售31％，第五大道推迟开盘n06下半年，新政对市场造成的影响减弱，基本到年底逐渐回暖【宝安中心区客户心态】n客户对政策调控的实际作用逐渐表现不信任的态度n普遍预测未来熙龙湾的推出将进一步带动价格上涨n但又观望2006年底是否为价格顶峰2.政策预期16基于市场刚性需求大、供给小，政策到07年中发力，则当前至明年年中宝安楼市将再运行一波上涨行情，高端代表楼盘将带头拉升当前至明年年中，政策力量较平缓，宝安楼市将再运行一波上涨行情。宏发领域作为高端代表楼盘，将在上升通道中拉升。70008000900010000110001200013000140001500016000西岸观邸一期西岸观邸二期君逸世家第五大道幸福海岸二期菁英趣庭深业新岸线二期宏发领域熙龙湾3.价格预期17新政下的价格上升通道，将考量项目与政府、客户之间的价格博奕能力宝安高端市场相对封闭，竞争对手集中在本区少数项目政策客户本项目外区竞争者本区竞争者价格竞合-博奕本项目拉出新年第1根大阳线熙龙湾2007年中15000价格的势头积极影响客户支撑前面阳线西岸观邸06首破1万3.价格预期18市场大势总结重要观点：1、06年深圳楼市中宝安的地位凸显，成交量巨大，尤其中心区组团表现突出、楼盘的价格与开盘销售率高歌猛进，刚性需求与未来供远小于求仍将支撑片区近期市场发展。2、明年年中将成为又一轮的政策敏感期3、基于市场刚性需求大、供给小，政策到07年中发力，则当前至明年年中宝安楼市将再运行一波上涨行情，高端代表楼盘将带头拉升，其中本项目与鸿荣源熙龙湾相互托市新政下的价格上升通道，考量项目与政府、客户之间的价格博奕能力抓住价格上升的机遇争取博奕的最优结果19第二部分本项目产品分析20本项目产品优势中心区位地铁上盖总体户型板楼大户—中心区绝版超大开间、7.2米阔厅超大露台廊街复式等创新户型21宝安中心区产品供应结构分析——本项目大户型主打定位的竞争优势明显宝安片区供应户型分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%公寓一房二房三房四房五房复式具体户型分析宝安中心区各户型供应量分析0500100015002000250030003500公寓一房二房三房四房五房复式2006年在宝安片区及其中心区，供应以三房为主，四房、五房以上大户型的供应量少，其稀缺使得本项目大户型定位的竞争优势相当突出统计数据：2006推售楼盘22宝安中心区产品分户型的消化速度分析——本项目的大户型具备优势具体户型分析中心区各户型销售率分析75.00%80.00%85.00%90.00%95.00%100.00%公寓一房二房三房四房五房复式在宝安中心区，四房、五房以上大户型销售率最高，由此本项目优势更加强化23领域大户型占绝对主力、相关竞争态势具体户型分析n错层/跃层复式产品、弧形五房、170跃式、132-140小复式是项目明星产品，具有很强的优势。n140四房(部分可改五房）的产品、159大四房的产品，尽管存在一定的竞争压力，但其产品的高附加值、高舒适性使其具有较明显的竞争优势。n130平米以下的平面户型，存在较大的竞争压力17.1%15.0%5.7%30.5%11.6%20.0%建面%4828108322917587174套数4.7%1715472大四房1711653814548294011122219238总建面225202131-140160139-144128-132109-113区间7.0%4.1%15.9%4.3%25.7%12.8%25.6%套数%复式三房复式五房弧形五房大四房160四房140大三房小三房项目产品线本项目的大户型占绝对主力：复式+五房以上的总建面占32.2%（套数27%）平层四房+跃层四房总建面占36.2%（套数35%）总建面:96420总套数:68124大户型的竞争优势明显，中小户型处于竞争较激烈格局附加值、舒适性较高，具有一定的竞争优势主要与幸福海岸和深业产生竞争60159-171大四房主要与幸福海岸产生竞争174139-143小四房各有所长，本项目的附加值较高只与幸福、深业产生竞争86127.81-129.94大三房明星产品，无竞争中心区稀有大户，少有竞争48225.70-225.33跃复式五房中心区独有，无竞争28200.84-203.66弧形五房中心区独有，无竞争108132.60-140.66复式三房109.48-111.71面积174套数竞争优势不明显竞争较激烈，主要对手为深业、西岸观邸小三房竞争评价竞争对手本项目产品线策略推出：用明星大户型带动中户型具体户