世联_郑州经三路项目产品定位及配比建议

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019年9月6日2019年9月6日经三路项目第一阶段补充报告二谨呈：河南鑫苑置业有限公司本报告是严格保密的。2产品定位及配比建议本报告是严格保密的。3方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度；工商银行广场金座25*45形成视觉共享空间主形象展示面4527广场1400金座基底＝1125银座基底=1425覆盖率30％；5715012银座25*579办公区入口本报告是严格保密的。4方案的经济评价方案一：金座30层，银座30层；方案二：金座25层，银座25层；方案三：金座25层，银座18层；方案四：金座18层，银座18层；本报告是严格保密的。5方案一：金座30层+银座30层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）3.380.504.281.109.262销售均价（元）380070003200032443销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）12844.003500.0013696.000.0030040.005单方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692560.536总成本（万元）8843.731308.249124.794433.7623710.547税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-4433.763247.369投资利润率13.70%本报告是严格保密的。6序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.810.503.560.557.422销售均价（元）3800700032000－3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）10687.503500.0011392.000.0025579.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992429.116总成本（万元）7112.341270.607547.202099.9018030.047税金（万元）1096.54359.101168.820.002624.468税后利润（万元）2478.621870.302675.98-2099.904925.009投资利润率27.32%方案二：金座25层+银座25层本报告是严格保密的。7序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.810.502.570.556.432销售均价（元）3800700032000－3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）10687.503500.008208.000.0022395.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992476.966总成本（万元）7112.341270.605437.802099.9015920.647税金（万元）1096.54359.10842.140.002297.788税后利润（万元）2478.621870.301928.06-2099.904177.089投资利润率26.24%方案三：金座25层+银座18层本报告是严格保密的。8序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.030.502.570.555.642销售均价（元）3800700032000－3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）7695.003500.008208.000.0019403.005单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992469.716总成本（万元）5120.891270.605437.802099.9013929.187税金（万元）789.51359.10842.140.001990.758税后利润（万元）1784.611870.301928.06-2099.903483.079投资利润率25.01%方案四：金座18层+银座18层本报告是严格保密的。9比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。考虑因素做足容积率净利润投资利润率资金周转率车位比备注：以上方案测算未计车库销售收入本报告是严格保密的。10方案二的主要参数金座25*45*25（层）=28125银座25*57*25（层）=35025办公总建面63150M2商业面积5000M2地下停车场面积5500M2地面广场1400M2本报告是严格保密的。11目标客户——中小知识服务型企业的需求细分客户类型员工人数需求面积需求特征事务所20200景观好，昭示性，贸易公司（大型）60（小型）10～1550060～100M2重交通，对外联系便利，物业形象，同类聚集广告、咨询公司20～30150～200性价比，交通，附加费用少，办公时间长（24小时办公），同类聚集设计、工程和相关服务20～30200～300交通，对形象要求不高IT40～50300～500品质，配套，环境投资者N/A50～100M2看重总价和升值潜力；租售灵活本报告是严格保密的。12客户特征描述他们大多是专业写字楼的第一次置业者；公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心；购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注；客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。本报告是严格保密的。13金座的技术指标公司类型：中小知识服务型企业员工人数：20～50人；人均面积：6～9M2；核心客户的需求面积：120～450M2；主力产品面积：120～200M2；小部分楼层设置300～500M2的大面积单位；金座户数：按平均每户170M2计约160户；车位（按1：1计）：160个；本报告是严格保密的。14银座的技术指标客户类型：创业型企业＋投资客企业员工人数：10～20人；人均面积：6～7M2；核心客户的需求面积：60～150M2；主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租；本报告是严格保密的。15金座、银座的产品定位小结定位原则：总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象；扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售；建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象；客户构成产品建议产品细节差异点金座中高端客户IT公司、设计公司、律师及会计师事务所、咨询公司、外企办事处；单层面积1125；25层高；单位面积120～200M2；每层6~8户，约160户；均价3800～4000；核心价值点：高形象与生态功能立面形象专业，昭示性好；大堂宽阔大气；主推“生态建筑”；银座中端客户小型贸易、广告、装饰设计、中小型办事处；投资客；单层1425M2；25层高；60～80M2最小单位，弹性空间任意划分，估算约240户；定价3200～3400；核心价值点：实用价值高立面简洁实用；入口大堂简洁实用；主推“三明设计”；本报告是严格保密的。16停车位建议本报告是严格保密的。17停车位——按市场大势的标准测算，本案约需要240-300个停车位楼盘名称层数建筑面积停车位车位配比国际企业中心312栋，约10.8万㎡地面200个地下一层约170个291:1河南信息大厦281栋，4.17万㎡地上/下200个209:1河南报业大厦251栋，约3.5万㎡地上约150个233:1金成国际广场234栋，10.96万㎡地上/下200个548：1财富广场214栋，5万㎡地上40个地下150个263：1注协大厦161栋，2.5万㎡地上32个地下一层160个130：1思达数码大厦161栋，2.85万㎡地上下150个190：1索克大厦111栋，约1.8万㎡地上85个211：1对市场主流产品的车位配比情况分析，200～250M2左右配1个车位为市场所接受的合理区间；由此推算本案车位约需：60000/（200～250)=240-300个车位；注：调研结果显示车位紧张现象在经三路区域普遍存在。由于本区域土地稀缺成本不断攀升，此矛盾只会愈发突出。本报告是严格保密的。18按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右地下一层：1800/30+5600/40=60+140=200个地下二层：1800/30+11200/40=60+280=340个车位配比:64000/360=178车位配比:64000/200=320本报告是严格保密的。19但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理；建面与车位比：320M2：1（64000:200）户均配比：约为2：1(400:200)金座约160户；银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户；两栋共计400户；方案二金座25*45*25=28125银座25*57*18=25650总体量53775；车位比约为240M2：1按户均200M2计算，约268户；车位比接近1：1方案三本报告是严格保密的。20根据市场大势和设计指标，方案二设置200个车位略显不足，需适当提高配置标准方案二车位配置相对不足市场角度设计角度车位比240~300个一层200个方案二2：1；320M2：1本报告是严格保密的。21从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25)加设半层地下车库，增至270个车位；序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.810.503.560.837.702销售均价（元）380070003200028663销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）10678.003500.0011392.000.0025570.005单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992479.586总成本（万元）7106.021270.607547.203168.9319092.757税金（万元）1095.56359.101168.820.002623.488税后利润（万元）2476.421870.302675.98-3168.933853.769投资利润率20.18%车位为270个建面与车位比：230M2：1（64000:270）户均配比：约为1.5：1(400:270)金座约160户；银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户；共计400户；本报告是严格保密的。22或者考虑将方案一（30/30)少设置半层地下车库，减至270个车位；序号项目名称写字楼裙楼商业高层公寓地下车库合计1建筑面积（万m2）3.380.504.280.838.992销售均价（元）380070003200033413销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）12844.003500.0013696.000.0030040.005单方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692516.386总成本（万元）8843.731308.249124.793345.4822622.257税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-3345.484335.659投资利润率19.17%车位为270个建面与车位比：283M2：1（76600:270）户均配比：约为1.8：1本报告是严格保密的。23在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市场表明，车位比不是项目成功的核心因素；而注协大厦的车位配置宽裕（1：1.5；130M2：1