世联-郑州鑫苑公司经三路项目第一阶段-报告49页

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019年9月8日2019年9月8日鑫苑公司经三路项目第一阶段补充报告谨呈：河南鑫苑置业有限公司本报告是严格保密的。2汇报要点选择适合我们目标和市场需求的产品开发模式产品如何组合，如何排布？两栋楼的定位差异及与公寓的关系建筑细部如何处理落实，如何打造标杆？规划设计任务书物业建议目标：一切围绕快速销售，快速回笼资金本报告是严格保密的。3重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼区域商务市场成熟，集中了全市的政务、商务和金融资源，近年内在郑州具有不可替代的优势。区域市场“买盘”力量强劲。需求增长速度大于供给速度，附加值高、特征鲜明、区位优势明显的项目更是供不应求。土地资源具有明显稀缺性。本报告是严格保密的。4商务资源的稀缺性——区域内集中了政务、商务和金融资源，近期内在全市具有不可替代性和唯一性经三路排名前五位企业1、贸易型公司（批发零售业）是金三路上最多的公司；2、IT及通讯业3、广告企划4、金融及咨询服务业5、建筑及装饰区域内金融资源：上海浦东发展银行、中国光大银行、广东发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行、广发证券、银河证券、中原证券等39家金融机构，被喻为全市的黄金大道、财富大道。区域内政务资源：河南省财政厅、粮食厅、信息产业厅、质量技术监督局、国税局、烟草专卖局、河南报业集团等40余家省级单位重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼本报告是严格保密的。5体量销售周期销售率价格国际企业中心10.8开盘三个月60％（约7万方）3800～4100清华国际1.4开盘三个月99％3300～3400财富广场6开盘三个月70％3500注协大厦2.5开盘三个月60％3000～3300金成国际二期5开盘三个月70％3100现状：供求关系反映写字楼的稀缺性——区域市场需求强劲，各档次产品均能保持较快消化速度未来：沿主干道楼盘推出量的减少和土地价格的持续攀升显示出区域土地资源的稀缺性重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼经三路沿线土地资源稀缺。目前区域市场的供应主要集中在支干道上，销售情况良好；土地价格逐年上涨；招牌挂实现后，办公用地价格实现突破——郑州地王的拍卖创新高（140万/亩）。本报告是严格保密的。6经三路商务资源的相对稀缺性能否向北延伸至本地块？会不会向支路蔓延？联盟国际、东汇、清华国际会不会被农业路、东风路承接？如企业中心，郑州地王、以科技大市场带动的新产业群；共同特征单功能物业本报告是严格保密的。7经三路商务产业链并不丰富，表现以下特性商务与商业的脱节性经三路的商业目前呈零星点装分布，多数商业群楼出现招租及经营困境产业较易形成横向集聚，纵向延伸能力弱写字楼群体多表现为服务性，提供商务机会表现在对现行产业人口的再服务：公寓、酒店本报告是严格保密的。8关键看我们如何选择主导形态引导经三路的发展——选择适合我们的开发模式：商务综合体选择综合体的原因：从市场机会来说，写字楼、商住楼存在较大需求；从地块资源的角度，需要不同的产品组合来实现各种资源的不同市场价值；酒店、餐饮娱乐具有群聚性，在经三路南段已经形成规模。商场在经三路的空置率较高，也不适合本项目选择；纯住宅或公寓存在需求，但对周边配套要求较高；比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有资源共享功能全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑或建筑群。本报告是严格保密的。9综合体四种开发模式的KPI模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户地理位置——城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商资金实力和丰富的经验专业的管理团队——物业管理/经营管理强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施——顶级商场明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理本报告是严格保密的。10四种模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响本报告是严格保密的。11四种模式KPI与本项目条件的拟合分析模式KPI（外因）本项目具备的条件拟合情况判断模式一地理位置——CBD/城市中心城市CBD边缘不符合差异主要存在于规模方面交通条件——主干道沿线/地铁口主干道沿线建筑面积20万㎡以上建筑面积8.7万㎡模式二客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/商务核心区已形成产业簇群/核心客户引入存在机会/商务区基本发展成熟基本符合模式三地理位置——不远离城市核心区城市CBD边缘基本符合交通可达性——主干道沿线主干道沿线客户支持——有大量商务客户有大量的商务客源模式四地理位置——城市核心区城市CBD边缘不符合交通可达性地铁口/主干道沿线主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛区域商业较少，需求不明显人流及商业气氛人流量不大，商业气氛缺乏拟合度最高拟合度最低经KPI初步判断，模式二、三与本项目条件基本相符。本报告是严格保密的。12四种模式收益方式特征与本项目要求的拟合分析模式收益方式特征本项目对收益方式的要求拟合情况模式二各功能可销售或出租，公寓收益一定程度上受写字楼租售情况的影响项目主要用于出售，快速回收资金；基本不考虑长期的自用经营；公寓先期开发销售，以减轻资金压力；模式三全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大拟合度最高拟合度最低经收益方式判断，模式二与本项目条件基本相符。本报告是严格保密的。13确定本项目发展模式方向的判断——小项目顺势而为把握经三路产业群的横向集聚能力，发展再服务功能complex=Office+Apartment+Shopping……+Office工商、移动本项目借势打造经三路唯一纯写字楼组成的高档商务办公区专业办公综合体本报告是严格保密的。14商务公寓市场经三路产业链的服务：弥补SOHO空白、服务产业人口对项目销售速度分解：多业态组合提供区域内新型投资型产品：截流部分郑东新区投资客本报告是严格保密的。15静态方案比较（选择物业形态）——以鑫苑给出数据为预测参数本报告是严格保密的。16动态经济测算（选择开发方案）分期开发对净现值影响不大由于整体体量较小，项目的动态回收期相差较小成本利润率达到一定要求下建议取赢利较高的方案建议选方案二本报告是严格保密的。17物业发展建议本报告是严格保密的。18物业发展建议原则——适度超前，拔高形象，获取比较优势针对开发商目标价值最大化原则针对目标客户需求特征形象提升原则：提高容积率借足优势做足写字楼份额公寓规划满足向写字楼靠拢的功能成本控制原则中档建材及配套充分利用相邻地块资源昭示性最能展示形象的三个元素降低运营成本提高使用率增加附加值节能技术本报告是严格保密的。19物业发展建议原则经济指标建筑排布平面设计重点形象元素配套建议标杆设计本报告是严格保密的。20楼盘名称层数建筑面积层高裙楼层数电梯部数停车位国际企业中心312栋，约10.8万㎡336地下约150个河南信息大厦281栋，4.17万㎡2.845地上/下200个河南报业大厦251栋，约3.5万㎡305地上约150个金成国际广场234栋，10.96万㎡344地上/下200个财富广场214栋，5万㎡2.932地上40个地下150个注协大厦161栋，2.5万㎡3.633地上/下192个思达数码大厦161栋，2.85万㎡2.833地上下150个索克大厦111栋，约1.8万㎡2.802地上85个本项目关键数字建议车位地上下200个层高3M电梯数4部/栋楼道宽1.8M配套及内部经济数据经济指标本报告是严格保密的。21物业发展建议原则经济指标建筑排布平面设计重点形象元素配套建议标杆设计本报告是严格保密的。22建筑排布——关键提升中间楼栋的商业价值平面布局1建筑立面、广场、主入口与北侧有价值的商业办公主体联为一体，形成区域集群。预留前广场。建筑向南退出广场，使北侧广场的主轴景观可以纲入建筑视野。商业和办公主入口分开，又各占有主干道，有昭示性和形象。办公入口北侧，商业入口南侧。通过弧形结构造型增加第二栋的昭示性工商银行广场写字楼金座公寓视觉共享空间办公区入口主形象展示面56272047150本报告是严格保密的。23金座打造形象标杆提升整体价值，银座和公寓紧跟大势保证销售速度；工商银行广场金座25*40银座20*40公寓A座平面布局2形成视觉共享空间办公区入口主形象展示面562720公寓B座47150本报告是严格保密的。24金座、银座及公寓的定位细分定位原则：总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象；扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售；建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象；客户构成产品建议产品细节差异点金座中高端客户（IT公司、设计公司、律师及会计师事务所、咨询公司、外企办事处）；单位面积100～200M2；25～30层高；定价3800～4000；核心价值点：高形象与独特功能立面形象专业，昭示性好；大堂宽阔大气；主推“生态建筑”价值标杆；银座中端客户小型贸易、广告、装饰设计、投资客、中小型办事处；60～80M2为主22～25层高；定价3500～3700；核心价值点：实用价值高立面简洁实用；入口大堂简洁实用；主推“三明设计”；公寓SOHO一族；写字楼的商住配套；白领的过渡性居住；投资客；•50～60M2；•18层～22层高；•定价3200本报告是严格保密的。25物业发展建议原则经济指标建筑排布平面设计重点形象元素配套建议标杆设计本报告是严格保密的。26金座平面示意写字楼标准层呈规则几何图型,尽量提高使用率单户面积100-200平米，方正整齐得房率高，相邻单位可组合单户进深7～10米左右，开间20米左右，采光通风良好本报告是严格保密的。27银座平面示意——户内、电梯间、走道三明设计三明设计单户面积60-80平米，方正整齐得房率高相邻单位可组合充分考虑到中小企业