中原-苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告-115PPT

苏州金鸡湖项目决策定位报告一、房产现状及未来走势分析市场部分市场供应情况•2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米，工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9万平方米，相城区100.8万平方米。•2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米，其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米，相城区97.7万平方米。表一：06年市场供应量分布表2006年全市住宅同比增长吴中区园区主城区高新区相城区商品房供应量633.8509.264.9％165.2151.9108107.9100.8商品房销售量671.5576.8124.4％173.9174127.898.197.7供应需求比0.94：106年苏州房产总体市场呈现出旺盛的购买需求，发展势头良好06年各类型物业投资建设比例361.06,82%69.67,16%7.58,2%住宅商业办公单位：亿元房产价格走势图一：苏州房产价格走势图住宅价格（元/平方米）183023362916391043705225010002000300040005000600020002001200220032004200520062007住宅价格（元/平方米）房产价格与城市指数的关系图二：与收入的关系居民收入与房价的关系2916391043705225101511061712361144511627618243183023360500010000150002000020002001200220032004200520062007住宅价格（元/平方米）居民收入（元）表三：与人口及GDP关系苏州GDP从2000年到2005年一直处于直线上升趋势，从1999年到2003年平均涨幅在20.15％左右。从2000～2006年平均人均GDP涨幅来看，其26.75％的平均涨幅意味着人均GDP每4年翻一番。房价与GDP的关系02000040000600008000010000020002001200220032004200520062007住宅价格（元/平方米）人均GDP（元）商业价格走势图商铺均价41604800500055006250728001000200030004000500060007000800020002001200220032004200520062007商铺均价商业项目供应量商业供应量（单位：万方）5560655924026405010015020025030020002001200220032004200520062007商业供应量（单位：万）住宅与商业价格对比图商业与住宅价格对比图416048005000550062507280183023362916391043705225010002000300040005000600070008000123456年份商铺均价住宅价格国家政策对房产市场的影响•2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台针对商业地产的调控政策。•股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部走高。土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主要目标，而并非以利润最大化。房产市场价格走势预测4160480050005500625072808125920018302336291639104370522555306000010002000300040005000600070008000900010000200020022004200620082010商铺均价住宅价格价格走势依据•苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步，苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。•从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚有巨大的潜力未被挖掘。•从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资将从住宅向商业转移。•园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。二、周边楼市状况及未来走势分析园区各板块现有商业物业情况板块商业规模租金元/平方米/月业态及业种湖西近20万平方米45-80大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主湖东近30万平方米处于招商中25-30大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲、娱乐、餐饮为主娄葑3万平方米60-80沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主斜塘14万平方米100左右（老街）大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主唯亭2万平方米还有近5万m2在建30-50沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐为主•园区商业形态最初采用新加坡“邻里中心”的模式，2004年下半年左岸商业街A区开街标志着园区真正步入商业时代。2005年湖滨楼、湖滨新天地、左岸B区、星都中心、白领天地等商业奠定了苏州中高档餐饮、娱乐合休闲新兴阵地；忽动地现代广场、金鸡湖商业广场以及正在兴建的代广场等一大批规模宏大的商业设施昭示着新城商业霸主的雄心（环湖100万平方米商业设施）供应分析区域案名均价(元/㎡)主力面积(㎡)套数湖西中天湖畔广场13000200~5008天翔花园20800108~1376高峰会12000300~30004加城花园1200051~1463湖东F城金鸡湖商业广场13600140~22057湖东.幸达城750030~40135周边乡镇丽景华庭6700142~47530唯亭广场680073~98039东城·世纪广场1800025~20712大唐旺城4600116~25013锦丰商业广场7000500~17005阳澄湖商业街二期6800378~4201城市经典2000024~18153联丰商业广场1300038~77279御葑庭1500020~144510天由大都会一楼12000二楼850034—12040南澳花园5800136~22321表三：园区域个案汇总表本项目周边现状目前园区商业房源总供应量为716套。从区域来看，周边乡镇依然是目前园区商业市场的主力军，供应量为503套，占总供应量的70%。周边乡镇中以住宅底商和社区型商业为核心。当前园区各板块商业供应量比较图湖西,21,3%湖东,192,27%周边乡镇,503,70%当前园区各板块不同类型商业房源供应量比较图0100200300400社区商业170126综合商业4192377湖西湖东周边乡镇•从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。•本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。成交量分析06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。06年下半年园区各板块商业成交量比较图湖西,20,7%湖东,120,42%周边乡镇,148,51%•湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。•湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。•周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领先地位。销售价格分析–区域差别明显，湖西、湖东、周边乡镇价格层次分明。–区位对商业楼盘价格占有绝对的主导地位。–区域价格波峰为天翔花园，作为住宅、商业双成熟区域、成熟小区的住宅底商，内外因的共同作用拉升了其价格。各项目均价比较图1300020800136006700180004600700068002000015000100005800130006800750012000120000500010000150002000025000中天湖畔广场天翔花园高峰会加城花园F城湖东.幸达城丽景华庭唯亭广场东城·世纪广场大唐旺城锦丰商业广场阳澄湖商业街二期城市经典联丰商业广场御葑庭天由大都会南澳花园园区办公楼市场概况•园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心•其中高峰会和建屋企业天地都是5A甲级写字楼，售价在11000～13000元/平方米。•高峰会销售已经基本接近尾声，建屋企业天地销售情况也非常好，共7.5万平方米目前已经销售接近80％。•雅戈尔国际中心于06月11日刚刚开盘，其主力面积在80～120平方米，销售单价在8000元/平方米左右，其定位是介于老式写字楼与甲级高档写字楼之间，以较低的价格和良好的酒店式服务吸引了广大成长型企业，开盘至今已经销售了近百套。园区办公楼租赁情况•园区以高峰会、国际大厦、世纪金融大厦为代表的甲级写字楼，其租金在80～100元/平方米/月，物业管理费在15～20元/平方米/月。•从目前园区写字楼市场的租赁情况来看，租售状况良好，85%的整体出租率，已达到国际公认的合理水平。•稳定的租金收益水平和较高的出租率为办公楼销售奠定了良好的市场基础。服务公寓和产权酒店•2006年，随着国家宏观调控的力度加大，以上海、杭州等城市为代表的长三角高档房市场产生了量价齐跌的现象，而苏州高档房场却出现了量价齐升的特点。•中茵·皇冠国际和诗乐庭乐嘉酒店公寓均引进了一流的酒店管理公司，同时依靠金鸡湖环境优势，销售价格均超过1万大关，并保持了较好的销售率。•苏州产权酒店供应量很少。与苏州的酒店市场需求旺盛形成比较大的反差。•服务公寓作为新的综合服务业态，苏州市场尚未出现。园区酒店式公寓个案参考项目名称建面售价单套面积销售率中茵·皇冠国际1.6万13000-1900093、142平米100%和乔丽晶4万750080平米70%诗乐庭乐嘉酒店公寓1.2万1200046-78平米100％产权酒店参考数据酒店名称地址客房数价格售价销售茉莉花大酒店阊胥路、金门路交叉口287间550元10000元/平方米售磬04年产品锦地星座富仁坊人民路转角口450间498元8500元/平方米售磬03年产品小结：市场走势分析•园区商业用房供应量巨大，市场竞争不可避免。竞争主要表现在销售价格的高低、招商能力的强弱、核心商业及主力店的经营能力等方面。商业地产的开发竞争已经从价格竞争层面走向综合能力竞争的阶段。•综合商业开发模式是将来的开发主流。因此，商业业态之间需要相互补充，共同促进。因此要求各业态的经营水平都应当整体提高。•商业地产的销售价格将不完全依赖于地段和