中广信大兴黄村项目报告2025529729

魏善庄前期策划报告魏善庄前期策划报告魏善庄前期策划报告魏善庄前期策划报告北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构····市场部市场部市场部市场部北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信—魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组政府通过三种手段干预市场政府通过三种手段干预市场政府通过三种手段干预市场政府通过三种手段干预市场经济手段经济手段经济手段经济手段法律手段法律手段法律手段法律手段行政手段行政手段行政手段行政手段2007年主要手段年主要手段年主要手段年主要手段土地土地土地土地房子房子房子房子九部委细则九部委细则九部委细则九部委细则宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信—魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组精神点精神点精神点精神点————在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品引导市场需求引导市场需求引导市场需求引导市场需求改变市场供给改变市场供给改变市场供给改变市场供给通过增大供给平抑价格通过增大供给平抑价格通过增大供给平抑价格通过增大供给平抑价格宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信—魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组05、06年成交土地区域性比较02040608010012014005年成交土地面积453.3331359313973180.77.8002012.27.806年成交土地面积12911611196845956524022139.97.44.30.50.40顺义房山朝阳大兴海淀怀柔密云丰台通州宣武延庆西城石景昌平崇文东城平谷单位单位单位单位：：：：万万万万㎡㎡㎡㎡土地交易量较往年增长较为显著土地交易量较往年增长较为显著土地交易量较往年增长较为显著土地交易量较往年增长较为显著，，，，尤其以房山大兴更加显著尤其以房山大兴更加显著尤其以房山大兴更加显著尤其以房山大兴更加显著。。。。丰台供给下降丰台供给下降丰台供给下降丰台供给下降，，，，原存量房源将更加稀缺原存量房源将更加稀缺原存量房源将更加稀缺原存量房源将更加稀缺，，，，价格上涨趋势明显价格上涨趋势明显价格上涨趋势明显价格上涨趋势明显。。。。城市外扩现象明显城市外扩现象明显城市外扩现象明显城市外扩现象明显楼市看涨进一步给土地市场带来利好楼市看涨进一步给土地市场带来利好楼市看涨进一步给土地市场带来利好楼市看涨进一步给土地市场带来利好，，，，土地交易额增长明显土地交易额增长明显土地交易额增长明显土地交易额增长明显。。。。楼市与土地市场形成互相推动的态势楼市与土地市场形成互相推动的态势楼市与土地市场形成互相推动的态势楼市与土地市场形成互相推动的态势。。。。06年土地起始价与成交价对比0102030405060708090100起始总价62.2827.3732.515.154.230.551.024.676.44.715.878.862.5712.041.20.87成交总价86.9135.4937.322.364.790.551.025.426.984.9518.5811.052.613.841.570.87朝阳丰台海淀宣武西城崇文东城石景山大兴怀柔房山通州密云顺义昌平延庆增加增加增加增加24.6324.6324.6324.63亿元亿元亿元亿元宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇06060606年的成交土地中规划为居住用地的约占总量年的成交土地中规划为居住用地的约占总量年的成交土地中规划为居住用地的约占总量年的成交土地中规划为居住用地的约占总量66%66%66%66%、、、、商业约占商业约占商业约占商业约占24%24%24%24%、、、、办公约占办公约占办公约占办公约占6%6%6%6%，，，，成交地块仍以居住用地为主成交地块仍以居住用地为主成交地块仍以居住用地为主成交地块仍以居住用地为主。。。。供应地块中住宅商业比约为供应地块中住宅商业比约为供应地块中住宅商业比约为供应地块中住宅商业比约为3333：：：：1111。。。。【2006北京成交地块规划用途分析】3%6%67%24%居住商业办公公建成交地块规划用途分析成交地块规划用途分析成交地块规划用途分析成交地块规划用途分析规划用途规划用途规划用途规划用途地块数地块数地块数地块数比例比例比例比例居住居住居住居住5757575766%66%66%66%商业商业商业商业2121212124%24%24%24%办公办公办公办公55556%6%6%6%公建公建公建公建33333%3%3%3%宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇07070707年下半年出现市场集中放量年下半年出现市场集中放量年下半年出现市场集中放量年下半年出现市场集中放量06年4月份共成交23块土地，远远远超过其他月份成交量远超过其他月份成交量。2006年各月度成交分析1月份33%2月份22%3月份11%4月份2327%5月份56%6月份33%7月份89%8月份1113%9月份22%10月份67%11月份910%12月份1315%【2006北京月度成交地块分析】3212353826913110510152025123456789101112宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示““““““““政府要在政府要在政府要在政府要在政府要在政府要在政府要在政府要在33333333年内年内年内年内，，，，建立建立建立建立年内年内年内年内，，，，建立建立建立建立10001000100010001000100010001000万平方米经济适用房万平方米经济适用房万平方米经济适用房万平方米经济适用房、、、、万平方米经济适用房万平方米经济适用房万平方米经济适用房万平方米经济适用房、、、、10001000100010001000100010001000万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房””””””””建设部表示建设部表示建设部表示建设部表示建设部表示建设部表示建设部表示建设部表示““““““““在在在在在在在在33333333年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应””””””””北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示““““““““20072007200720072007200720072007年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设3030303030303030万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房””””””””宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇本年度将集中出让总规划建筑面积本年度将集中出让总规划建筑面积本年度将集中出让总规划建筑面积本年度将集中出让总规划建筑面积68686868万平米的三块限价地万平米的三块限价地万平米的三块限价地万平米的三块限价地。。。。三块地分别为三块地分别为三块地分别为三块地分别为：：：：南沙滩地块建筑面积南沙滩地块建筑面积南沙滩地块建筑面积南沙滩地块建筑面积10101010万多平方米万多平方米万多平方米万多平方米，，，，广渠路地块建筑面积广渠路地块建筑面积广渠路地块建筑面积广渠路地块建筑面积40404040多万平方米多万平方米多万平方米多万平方米，，，，东铁匠营地块东铁匠营地块东铁匠营地块东铁匠营地块((((原红狮涂料公司原红狮涂料公司原红狮涂料公司原红狮涂料公司))))建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积18181818万平方米万平方米万平方米万平方米宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇区域市场篇区域市场篇区域市场篇区域市场篇北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构····市场部市场部市场部市场部区域市场篇区域市场篇区域市场篇区域市场篇————大兴市场大兴市场大兴市场大兴市场北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信—魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组黄村板块黄村板块黄村板块黄村板块北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信—魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组顺驰领海顺驰领海顺驰领海顺驰领海时代龙和时代龙和时代龙和时代龙和丽园社区丽园社区丽园社区丽园社区福提岛福提岛福提岛福提岛青城青城青城青城原生墅原生墅原生墅原生墅兴涛社区兴涛社区兴涛社区兴涛社区首邑上城首邑上城首邑上城首邑上城水晶城水晶城水晶城水晶城蚂蚁公房蚂蚁公房蚂蚁公房蚂蚁公房彩虹新城彩虹新城彩虹新城彩虹新城兴业大街兴业大街兴业大街兴业大街兴丰大街兴丰大街兴丰大街兴丰大街兴华大街兴华大街兴华大街兴华大街黄村东路黄村东路黄村东路黄村东路康庄路康庄路康庄路康庄路金星路金星路金星路金星路黄村板块黄村板块黄村板块黄村板块————2006200620062006年需求年需求年需求年需求北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信—魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组套数套数套数套数套数套数套数套数面积面积面积面积面积面积面积面积（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）时代龙和时代龙和时代龙和时代龙和时代龙和时代龙和时代龙和时代龙和1,1521,1521,1521,1521,1521,1521,1521,152148,244148,244148,244148,244148,244148,244148,244148,244原生墅原生墅原生墅原生墅原生墅原生墅原生墅原生墅635635635635635635635635112,452112,452112,452112,452112,452112,452112,452112,452丽园小区丽园小区丽园小区丽园小区丽园小区丽园小区丽园小区丽园小区66566566566566566566566577,20077,20077,20077,20077,20077,20077,20077,200翡翠城翡翠城翡翠城翡翠城（（（（福提岛福提岛福提岛福提岛））））翡翠城翡翠城翡翠城翡翠城（（（（福提岛福提岛福提岛福提岛））））36036036036036036036036047,88547,88547,88547,88547,88547,88547,88547,885首邑首邑首邑首邑首邑首邑首邑首邑........上城上城上城上城上城上城上城上城37037037037037037037037035,98235,98235,98235,98235,98235,98