中联行XX年7月德阳阿卡地亚项目定位第二阶段客户研究

——阿卡地亚项目定位第二阶段客户研究工作报告谨呈：四川XXXX有限公司2011年7月阿卡地亚项目定位研究工作进展2011/6/282011/7/6第三阶段市场定位及产品建议工作核心问题土地：区域土地属性研究市场：区域房地产项目调研市场：区域房地产成交及未来竞争分析市场及客户：区域项目专业人士访谈中江市场整体量价情况各产品形态销售情况客户需求是什么客户：拦截式访问客户：深访至今工作第二阶段客户研究2011/7/252011/8/7项目定位及产品建议市场：市场特征分析客户：客户需求分析项目：市场定位及产品建议成果阿卡地亚项目定位第一阶段市场调研工作提报阿卡地亚项目定位第二阶段客户研究工作提报阿卡地亚项目定位及产品建议提报第一阶段市场研究2调研方案设计a)调研方式：拦截访问，访问时间为20-30分钟。b)样本设计：150个左右c)调研对象及样本配额i.意向购房者：电梯公寓40组，多层40组ii.电梯公寓成交客户：40组iii.电梯公寓已入住客户：30组d)样本条件：i.本人是购房的主要决策者或参与决策者；ii.年龄在25-50岁；iii.已成交客户或未来3年内有购房意向；iv.最近半年内没有参加过任何形式的市场调研活动；v.本人及家人没有在房地产等相关行业工作。34调研执行意向多层意向电梯电梯已购入住电梯已购未入住样本总量计划样本量（调整后）40503030150实际样本量49553833175有效样本量47513532165调研时间：7月9日——7月14；调研地点：公园广场、美好家园超市、县城商铺、各楼盘售楼部附近5核心结论安全问题是多层意向者不选择电梯物业的最主要原因200元/㎡的价格差即可使意向多层客户选择电梯物业电梯的便利性是客户选择电梯物业的主要原因小高层比高层更受欢迎，原因是上下楼更加便利小高层相对于高层的溢价范围主要集中在100-200元/㎡带赠送的户型更受欢迎，可溢价范围100-200元/㎡12背景资料报告内容意向客户3已购电梯客户4地块测试67男41%女59%性别特征比例25-30岁16%30-35岁21%35-40岁20%40-45岁13%45-50岁10%50-55岁20%年龄特征比例访问样本中，女性稍多；年龄多集中在30-40岁之间；县城女性在购房决策中越来越占主导地位。1、从被访者性别来看，女性稍多，占59%；男性略少，占41%。2、从被访者年龄来看，主要集中在30-40岁，占比41%；其次是50-55岁，占比20%；45-50岁之间的被访者数量最少，占比10%。824364300625849806914682031total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住被访者再购房置业次数分布多次2次首次单位：%被访客户如再购房，多为首置首改。1、意向多层和意向电梯客户首置首改比例相差不大。2、电梯未入住客户多次置业比例高出电梯已入住客户比例11%。9被访客户行业主要集中在教育、公务员、生意人及务工返乡四类，同我们的目标客户分类基本吻合。19169886544443322102468101214161820被访客户行业分布单位：%“中江县连退休教师，将近1万多人”——被访者注：部分被访者只说自己是做生意的，不愿详细谈自己的工作内容。10被访客户学历整体偏低，主要集中在高中及中专水平。641009233221171933302946281913241722181916201912003total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住被访者学历分布本科以上本科大专高中/技校/中专初中小学单位：%被访者中，学历分布比例最大的是高中，占比33%。11被访者家庭常住人口主要集中在3人和4人以上，多为一家三口或三代同堂；与成都市的家庭常住人口结构有明显差异。1020012916616353827404022192423223034313122total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住被访者家庭常住人口4人以上4人3人2人1人单位：%1、被访者家庭常住人口中较多的为3人，约占比例为35%；其次为4人以上，占30%。2、被访者中家庭常住人口4人及以上的占比52%，通常对住房的需求在三房及以上。1228202011105222051015202530被访者常用交通工具单位：%被访客户中步行者达到28%，他们平时的活动范围有较强区域性，对部分位置偏远的楼盘有一定影响。1、以自行车、电动车、摩托车为主要交通工具者，占比41%。2、以私家车为常用交通工具的被访者仅占20%。1311171660182116296202124171612154201366601364499116181438680223023942439total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住被访者家庭年收入分布20万以上15-20万10-15万元8-10万元7-8万元6-7万元5-6万元4-5万元3-4万元3万元以下单位：%意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住total收入均值（万元）3.64.34.06.04.4实际修正值（万元）4.55.45.07.55.5被访客户平均家庭年收入4.4万元；但在实际调研中，发现受访者有将家庭年收入报低的倾向，根据调研者经验对其进行修正，修正后被访客户平均家庭年收入为5.5万元。注：修正比例按25%12背景资料报告内容意向客户3已购电梯客户4地块测试1415意向购房客户目前居住面积，主要集中在71-90㎡，未来三年购房需求面积主要集中在91-110㎡，住房需求面积有增大趋势；增加住房面积可能是意向购房者购房的主要因素之一。6948610242125191918161716111112161716total意向多层意向电梯意向客户目前居住面积分布比例150㎡以上131-150㎡111-130㎡91-110㎡71-90㎡51-70㎡50㎡以下单位：%1、被访意向客户目前居住面积各区间比例差异不大。2、意向电梯客户需求面积91-110㎡，所占比例达41%3、意向多层客户需求面积91-110㎡，所占比例达62%。222324241729516241171520222102total意向多层意向电梯意向客户需求居住面积分布比例150㎡以上131-150㎡111-130㎡91-110㎡71-90㎡51-70㎡50㎡以下单位：%16231927586651171122240total意向多层意向电梯意向客户能接受的最高单价4001-4500元/㎡3501-4000元/㎡3001-3500元/㎡3000元/㎡以下1、从整体看，意向客户接受度最高的单价范围是3001-3500元/㎡，占比58%；其次是3000元/㎡以下，占比23%。2、如下图标示，电梯预期价格存在两极分化现象。单位：%被访意向客户能接受的单价在3001-3500元/㎡之间的比例最高，略低于目前市场价格。17总价预算total12572251-60万1141-50万1111236-40万131331-35万1252626-30万7192621-25万1431720万以下1315单位：%1房2房3房4房total套型需求总价在21-30万的2房和总价在26-40万的3房是被访意向客户的主要需求。意向购房者总价预算和套型需求18被访意向客户整体居住满意度不高，改善目前的居住环境，可能是被访者意向购房的主要原因之一。490343037333433272627222Total意向多层意向电梯居住满意程度测试非常不满意不满意一般比较满意非常满意1、被访者居住满意度为一般及以下的占比62%。2、被访者对目前居住状况满意者不足40%。单位：%19居住环境差和居住面积小是导致被访者居住满意度不高的主要因素。意向多层客户意向电梯客户不满因素百分比（%）不满因素百分比（%）居住面积过小13小区环境/配套不好17小区环境/配套不好12居住面积过小13周边自然环境差11周边自然环境差12小区物业管理不好11周边生活配套不全9治安不好9治安不好7交通不方便9交通不方便6周边生活配套不全7上班远6其它6小区物业管理不好6房屋通风、采光不好5其它6房屋外观难看5房屋通风、采光不好4子女读书不方便5房屋质量差4地理位置不好4地理位置不好3上班远2房屋外观难看3房屋质量差1子女读书不方便3风水不好1风水不好120被访意向客户购房用途主要为自住；电梯意向客户的投资比例高于多层意向客户。32483927414622total意向多层意向电梯意向客户购房用途投资兼自住自住投资1、购房用于自住的意向客户，比例达到83%。2、意向电梯客户的投资比例高出意向多层18%。单位：%21被访意向客户的购房目的主要为改善居住环境，另有部分客户购房目的集中在增加居住面积和与老人分开住。“现在买房就想跟爸妈分开，住到一起管的太多了，受不了。”——意向购房者1、以改善居住环境为主要购房目的被访者，占比53%。2、其他项中，“要拆迁”提及1次，“换户型”提及1次。购房目的意向客户total（%）意向多层比例(%)意向电梯比例(%)改善居住环境554453增加居住面积19815与老人分开住61210与子女分开住364方便子女上学084需要更合理的户型624方便上班423养老243生活配套方便322度假，休闲021其他210122环境好、生活便利的楼盘，更受消费者青睐。消费者购房考量因素提及率最高的3项是：周边自然环境17%、小区环境13%、周边生活配套9%。购房考量因素意向客户total（%）意向多层比例(%)意向电梯比例(%)周边自然环境161817小区环境141313周边生活配套7109单价878户型697房屋质量697交通1057地段777总价656子女上学333物业类型333治安412物管132物管费212其他212付款方式111工作031外观111投资潜力28123凯西和凯北是目前最受意向购房者欢迎的区域。181522313427343631171520total意向多层意向电梯意向客户购房的首选区域城东凯西凯北中心城区“凯西片区，靠山临水的，清静自在。”——意向购房者“凯北作为新开发的区域，具有投资潜力。”——意向购房者单位：%24超过半数的被访意向客户更注重客厅的功能。“客厅大亲戚朋友来也摆的开，哪个还一天都卧室呆着！”——意向购房者60%的意向客户希望客厅面积大，而希望主卧室面积大的客户仅占21%。606061212120684131115total意向多层意向电梯意向客户对各功能间的需求只要能满足需要，对各房间的面积没有特别要求加大儿童房或书房面积主卧室面积相对大些，客厅可小些客厅面积大，卧室满足基本使用功能即可单位：%25意向多层客户——不安全是意向多层客户不买电梯房的主要考虑因素；开发商加强宣传楼盘电梯的安全性，会提升客户对该楼盘电梯房的接受度。“中国的电梯安全与欧洲差别太大了。”——意向多层客户1、43%的多层意向客户担心电梯房不安全，17%的担心会有停电的风险，表明60%的多层意向客户不购买电梯的主要原因都是从电梯安全的角度考虑的。2、另外有部分被访者表示坐电梯会头晕，所以不选择电梯。4319171164051015202530354045不安全物管费高停电的风险楼层高公摊大其他意向多层客户不买电梯房原因单位：%26意向多层客户——价格低和电梯安全有保障是意向多层客户可能购买电梯物业的主要影响因素。1、有34%的人在价格低的情况下会选择电梯，表明价格因素削弱了电梯安全问题对部分消费者购房选择的影响。2、其他项中，有相当一部分表示“不会购买”，另，“没有多层的情况下会买电梯的”提及次数2次，“一栋楼里电梯较多的情况下会买电梯房”提及的次数为1次。3430211320510152025303540意向多层者在何种情况下愿意买电梯单位：%27意向多层客户——200元/㎡左右的价格差即可影响客户对多层和电梯物业的选择。132013131328051015202530每平100元以下每平100-200元每平200-300元每平300-500元每平500元以上便宜多少都不购买电梯比多