丹徒新区普罗旺斯小城项目深化方案_104页

丹徒新区“普罗旺斯小城”项目深化方案跋深。深度拓展思路；化。化解各项障碍荒岛博采众家之长，行深化之道寻觅开发良机，举重若轻裁定配套细微，如数家珍谋求营销韬略，成竹在胸方案大定；献于一览总目录一项目开发及用地分析二项目规划及细部建议三项目开发策略及计划四项目营销策略一项目开发及用地分析目录（一）项目开发分析（二）地块区域分析（三）地块价值研究一、项目开发及用地分析（一）项目开发概况1．项目开发背景镇江丹徒新区的整体房产开发属起步到大发展之间的阶段以农工商集团为背景、明丰品牌的实力为基础，首次进入镇江市场是机遇同时也是挑战项目70万㎡的体量，目前在丹徒新区属最大的开发地块之一2．项目开发目的进入镇江房地产市场大发展阶段的市场操作，赢取企业效益、社会效益的双丰收成功在镇江走好第一步，为企业在外省开发积累丰富经验，同时创造企业品牌知名度，作为将来全国战略的基石（二）地块区域分析1．镇江在长三角的位置镇江是江苏省省辖市，北滨长江，与扬州市隔江相望，东南与常州相接，西邻省会南京镇江位于南京都市圈和苏常锡都市圈的结合部，有双辐射的区域优势，并位于沪宁城镇聚合轴和新宜城镇聚合轴的交汇点。城市拥有沪宁高速公路、沪宁铁路站和京沪高速铁路站，有镇江、句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、防仙的一级公路，强化中心城市的辐射力和集聚力。（配长三角位置示意图）2．丹徒新区在镇江的位置丹徒新区是丹徒区的政治、经济、文化中心，位于镇江南郊，距市中心9公里。新区依靠镇江主城区，按照接轨主城区，服务于主城区，融入主城区的目标定位，是镇江城市发展的重要组成部分，是镇江主城区的南大门，北靠312国道和江苏省沿江公路，城区郊区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和京沪高速铁路线，南临沪宁高速公路主干线，西依润扬大桥（海溧高速）连接线和十里长山，控制面积60平方公里。（配镇江全境位置示意图）3．本地块在丹徒新区的位置本地块西侧正在建设一条直通市区的城南外环线，届时镇江市政府南移至南徐公路，对本区域的影响是非常直接的，这不仅仅是到达市区的距离更接近，或是成为了市区人流、车流进入丹徒新区的门户，更重要的是本地块的价值将重新定义。（三）地块价值研究1．地块特征分析位置特征：地处谷阳大道、城南外环线，离丹徒区行政中心有一段距离。地块特征：共有3块面积不一的地块组合而成1号地块东西长，2、3号地块南北长整个地块中有2条道路穿越而过道路特征：地块北面是新区的主要道路“谷阳大道”，西侧是建设中的城南外环线，竣工后北起谷阳大道，通过檀山路接南徐公路可直通市区。环境特征：东南面是天然水库“谷阳湖”和规划中的高尔夫球场，西北面为规划中的别墅用地和十里长山。2．地块价值判断地块价值现状地块价值示意图通过周边环境结合地块的优劣势分析，得出共3个不同等级土地的结论，各等级如图所示：1等用地：远离城南外环线、谷阳大道，闹中取静。视野景观系数较高（更接近谷阳湖和规划中的高尔夫球场）2等用地：位于地块中间狭长地带，无噪音污染，但视野景观系数较低3等用地：西邻城南外环线，北靠谷阳大道，噪音和灰尘污染严重。改造后地块价值但就目前现状进行有针对性的规划设计，尤其是对价值较低的位置进行综合改造后可大大提升价值，下面就是本地块通过景观轴线的设计后重新得出的土地价值分布情况改造后的地块价值示意图使原本景观轴线旁的2等用地变为1等用地沿城南外环线的绿化带与景观轴线的夹合作用，使3等用地变为2等用地，提高了土地价值3．商业位置价值判断评判标准：道路交通的流向和规划宽度从交通流向来看，项目地处新区主干道（谷阳路）与城市快速干线（城南外环线）交叉口，交通及为便利，应该不缺车流与人流，但从规划道路的宽度分析，城南外环线道路太宽，不便形成商业街的气氛，而规划为四快两慢的谷阳大道较容易形成商业街。购物中心的位置应设置在垂直道路的交叉口，而考虑到今后城南外环线方向的市区车流减速停车需要有一定的缓冲路段，所以购物中心的最佳位置应设置在目前电信大楼的规划用地处，建议开发商尽量与有关职能部门进行协商，将其置换二项目规划及细部建议目录（一）概念支持（二）设计主题（三）产品类型及配比建议（四）项目规划构思（五）建筑风格建议（六）环境景观建议（七）道路停车设置建议（八）环保节能设计建议（九）房型、面积配比建议（一）概念支持1．案名：普罗旺斯小城2．概念描述：普罗旺斯位于法国南部，以“自然山水风光”为最大特色，是从地中海沿岸延伸到内陆的丘陵地区，中间有大河“Rhone”流过，拥有很多历史城镇。自古就以靓丽的阳光和蔚蓝的天空，令世人惊艳。是画家保尔·塞尚的故乡。在城市污染日益严重的今天，郊区的清新空气、鸟语花香的生活氛围已成为都市人回归自然的一种天然向往。“普罗旺斯”小城的法国自然山水生态就以其独特的魅力吸引着现代人。最为美好的生活状态总要以当地生活习俗、文化人文环境相结合，所以把“普罗旺斯小城的概念引入，并与镇江最为贴切的融合后，展示给人们的形象应该是：一幅“山环水绕、又具法国田园风景的城市山林生活”的画卷（二）设计主题结合项目应体现出的概念后，关键要设计出具有市场差异化的产品，所以我们工作室的设计主题主要包括以下3点1．艺术建筑与生活，环境与空间的结合，强调了空间X、Y、Z、T轴的“四维空间”的艺术概念2．环保自然能源和空间的合理利用，提高资源的利用率3．可持续整个设计无论是从经济学角度还是从统筹规划学方面都强调了整体可持续性（三）产品类型及配比建议1．大盘操作描述规模小区体量大，较之小楼盘更能突出产品的均好性，对产品的塑造与创新可留有较大的余地，并且在几十万土地上，太过单一的产品形式会给客户带来单调、死板的感觉，在客户面上也大大缩小，并对楼盘的整体形象会造成损害，所以大盘在规划上较小盘的产品应该更丰富、更全面2．市场类比丹徒新区主要楼盘的产品类型案名产品类型配比瑞泰·城市花园多层幸福城多层新城家园多层新城茗苑多层、小高层85%：15%鑫基·阳光丽景多层、联体别墅78%：22%祥盛·华庭多层金谷家园多层华瑞新城多层彩虹城多层、小高层90%：10%江南世家（丁卯）多层、联体别墅90%：10%注：市场目前缺少叠加式别墅的产品进行类比，但是这种产品属于多层与联体别墅之间的产品，可参照联体别墅进行分析丹徒新区的产品类型以多层为主，另外阳光丽景、新城茗苑、彩虹城含有少量小高层、联体别墅的形态。虽然新区房产属刚起步阶段、周边商业配套少、道路交通目前还不方便、客源定位较低，但并不能束缚目前市场上占小比例的各类产品形态的出现。3．市场分析（1）市场问卷市场问卷在对较有消费能力的定向人群调查中，对别墅的需求特别是联体别墅感兴趣的较多，较通常的产品规划比例5%～8%多。（2）价格支撑2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度售价12501350150016001700涨幅8%11%6%6%平均每季度有100元/平方米的攀升。从目前开盘楼盘的销售情况分析，目前房价仍未达到市场均衡点，上升空间较大，预计未来两年楼市可以达到2500元/平方米我们发现任何一个市场价格处在连续上涨的同时，依托有效的价格支撑，会有高档次的产品在市场出现并成熟。结合丹徒新区近两年的市场及价格分析，今后区域完全有可能进入小高层、别墅的时代（3）外向型需求南京普通别墅价格上帐幅度较大，目前均价在4000～10000元/㎡，根据南京至丹徒新区45公里的距离，南京完全可以作为项目别墅消费的主力。润扬大桥的建设使扬州至项目的车程缩短为1小时，这一利好对于扬州的外向型别墅需求也大大增加4．产品类型建议以多层住宅为主，并先期开发，迎合市场创新的融入小高层，在后期开发中尝试一定量的叠加式别墅、联体式别墅提高项目形象产品类型所占面积比例多层公寓60～70%小高层（12层以下）15～20%叠加式、联体别墅15～20%（四）项目规划构思1．大盘操作描述规模性大盘在规划上的通常操作较有气势，规划布局丰富多样，无论从建筑风格、立面的营造、空间的组织还是环境景观上都独具个性，并考虑互相联系，形成统一的规划总体。从小区到组团、院落，从公共空间到半公共空间、半私密空间、私密空间，每个平面与空间的结合都层次分明，条线清晰，这是小型楼盘较难实现的2．市场类比案名规划布局瑞泰·城市花园平行分布幸福城组团式设计（格林蓝天、假日风景、城市绿岛）新城家园平行分布新城茗苑平行分布、围合式设计，高低错落建筑体系鑫基·阳光丽景组团式设计（桂花苑、水仙苑、梅花苑、紫薇苑、牡丹苑）祥盛·华庭平行分布金谷家园平行分布华瑞新城平行分布建筑布局多以传统的兵营式为主，形式单一。稍有创新的楼盘将组团的概念引入，形成不同形态的多个区域（如鑫基·阳光丽景）。还有在局部建筑布局的形式上也采用了围合式的院落式样（如新城茗苑），虽然这种设计增加了东西向房屋，但从整个布局系统上体现了独立性，创造了半公共空间，的确赋予了整个小区布局上的多样性3．概念的描述普罗旺斯多以丘陵山地的地貌为主，所以多数建筑倚山而建，远远望去，高低错落有致，层次明显。建筑群以山头为积聚点向山下密度逐渐减低，走在山路上时不时的可寻觅见乡间大宅零星而建，走到山顶就是城镇，商业林立配原先绣稿中普罗旺斯的图片4．总体设计及说明鸟瞰图总平图总体分析立面分析图（五）建筑风格建议1．大盘操作描述因建筑风格本身给人的感觉较直观，目标客源也非常注重这一方面，建筑风格的形式又多种多样，大盘通常在其定位上引用具有突出个性的创新、突破传统的风格为重要营销策略，以此为区别竞争对手的有效武器2．市场类比案名建筑风格瑞泰·城市花园现代建筑风格幸福城现代建筑风格新城家园现代建筑风格新城茗苑现代建筑风格鑫基·阳光丽景现代建筑风格祥盛·华庭现代建筑风格金谷家园现代建筑风格华瑞新城现代建筑风格彩虹城现代建筑风格丹徒新区以现代建筑风格为主，这种风格不仅简约而更重要的是建筑成本低，在特定市场中是完全可以理解的，但从市场问卷和对镇江人文、文化上的了解可以证明现代建筑风格并不是唯一的喜好，今后在市场需要全新思路呼之欲出时，其他优秀建筑风格是一定会被接受的3．概念描述普罗旺斯建筑风格最杰出部分在于没有有一个简单的理念可以确切的表达出来，并且以整个法国的建筑风格来讲，由于是一个即属于欧洲南部又属欧洲北部的国家，建筑的多样性是法国以至普罗旺斯建筑风格的主要特色在尼斯，房屋经常被当地岩石制作的颜料涂成明快的颜色，这种涂料不仅炫目，而且还有很好的防雨效果在马赛，尽管已经有白色的百叶窗和繁茂的藤蔓装饰两侧，且还有额外的装饰点缀——装满活泼的九重葛的窗栏花箱。通过暗色材料和浅色材料的灵活运用，使饰有小老虎窗的屋顶和石料墙身形成温和的对比在普罗旺斯，人们将门、百叶窗和饰品经常被漆成对比色，整体效果如画般的美丽光滑，一件精巧的彩釉陶器加上精致的房间正面，使得整座建筑显得极其幽雅有几排小窗格玻璃的窗户经常成对出现，而用结构上的一个柱子把他们分开，这种细节无需装饰就很迷人旋涡状曲线，心型的图案，这扇铁门为我们营造了具有古典魅力的漂亮入口，一个正在祈祷的天使提供了安全感，她看起来在守望着者座建筑4．建筑设计及说明配建筑效果分析图及文字（六）环境景观建议1．大盘操作描述大多地处城市中心边缘和近郊的大盘，交通、商业都比较缺乏，而其目标客源除本区域的居民之外，市中心的动拆迁里中等收入人群也在考虑之列，这部分客源长期生活在便利的环境中，除对房型的经济实惠非常重视外，对环境上的要求一定很高，换言之，住这么远就涂环境好，所以大盘往往在环境塑造上花费很大功夫以期锁定更多的市区客源，同时提供个案整体形象2．市场类比案名环境景观瑞泰·城市花园中心广场幸福城中心会馆、中央景观大道、中央景观区、水榭长廊新城家园三景：迎宾大道、R形通路的圆形拱廊区、广场西路次入口，一带：半地下车库顶的“健身广场”沿河至“巴厘木廊”位置的多功能景观带。（时花广场、日式干景、藤蔓木廊、廊桥荷塘、生态绿岛）新城茗苑旋律广场、童趣园、林荫小栖鑫基·阳光丽景入口广场、中心绿化带、小巧、曲径、美树、网球场祥盛·华庭入口广场、集中绿地、人造湖景金