丽丰一品项目初次交流汇报

合富辉煌房地产（安徽）2009-05-25丽丰一品项目初次交流汇报优秀的营销策划应该是全面的：有战略有战术、有点也有面、目光远大在发展过程中最终实现行业高度与社会责任的企业愿景！当丽丰遇上合富辉煌共同的企业高度让一切皆有可能展示一座城市的精粹，体现一个区域的文化。没有俯视,这里的世界是平的…第一章、丽丰一品面临什么样的市场第二章、丽丰一品竞争力分析第三章、丽丰一品针对什么样的客户第四章、丽丰一品占位与突破第五章、丽丰一品整体营销定位第六章、丽丰一品开盘前营销策划方向建议第一章、丽丰一品面临什么样的市场现阶段区域房地产市场状况主要竞争楼盘分析宏观经济阜阳整体住宅市场分析住宅市场微观分析典型竞争个案宏观经济阜阳整体住宅市场分析住宅市场微观分析典型竞争个案全国重要的劳务输出基地阜阳市地处安徽省西北部，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍东、颍泉三区。是安徽省人口最多的城市（980万），是全国重要的劳务输出基地。管仲故里，嵇康桑梓阜阳历史悠久，名人辈出。这里是春秋时期政治家管仲故里，诗人嵇康的桑梓。中国文学史上著名的“唐宋八大家”中欧阳修、曾巩、苏轼曾在这里为官多年。交通便捷，四通八达铁路:京九铁路自北向南贯穿全境，与商阜、漯阜、青阜、阜淮四条铁路在境内构成“米”字型框架，直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨，形成八线引入、五路交汇的铁路网，京九铁路阜阳编组站是京九线上最大的铁路枢纽。航空：4C级阜阳民航机场可起落大中型客机，已开通合肥、北京、上海等航线。公路：东连京沪高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建设；山东东营至香港高速的重要组成部分阜六高速公路将于2006年建成通车；合阜高速公路也将在“十五”期间建成通车。航运：境内淮河、颍河、泉河、茨淮新河等六条航道可入江达海，是中原通往华东的水运要塞。城市简介阜阳近年GDP状况02004006002003200420052006200720080.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP（亿元）增长率阜阳近年人均可支配收入状况0500010000150002003200420052006200720080.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%城镇居民人均可支配收入（元）增长率经济总量的快速增长，激发出房地产市场的购买欲望，但能力有限阜阳经济在04年以来增长快速，至2008年末GDP达到541亿元，。经济总量的增加，增强了居民的消费能力也激发了对房地产市场的需求。但人均可支配收入依旧偏低，仅11727元，对房地产等大宗商品的购买能力依然有限。资料来源：阜阳各年统计公报宏观经济阜阳近年人均GDP26123087376144865515647518.20%21.80%19.30%22.90%17.40%010002000300040005000600070002003200420052006200720080.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均GDP（元）增长率800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长0-800US$启动人均GDP水平与房地产发展的关系:2008年人均GDP水平处于房产高速增长阶段，房地产发展长期潜力看好，市场细分将逐渐呈现阜阳市2008年总人口987万人，人均GDP不足1000美元，城市房地产发展的长期态势不会改变。同时，市场将逐渐进入细分阶段。资料来源：阜阳各年统计公报宏观经济09年阜阳商品房销售状况4.1512.656.025.8432853111303032630510151月2月3月4月290030003100320033003400销售面积（万㎡）价格（元/㎡)2009年1-3月份，阜城商品房批准预售12.63万m2，销售备案面积22.82万㎡,销售比08年四季度4.6万㎡增长了4倍。09年一季度住宅价格呈现持续下跌趋势，但这种趋势在4月份得到明显回调，基本恢复到年初的水平。当前房地产市场呈现回暖态势，成交放量，价格开始恢复随着刚性需求的释放以及传统房地产市场淡季的到来，回暖态势长期维持的可能性不大…数据来源：阜阳市房地产管理局宏观经济宏观经济小结阜阳近几年城市经济高速增长，房产购买欲望得到大幅激发，但由于目前人均GDP仍处较低水平较低，购买能力受限2008年人均GDP水平处于房产高速增长阶段，房地产发展长期潜力看好，市场细分将逐渐呈现当前房地产市场呈现回暖态势，成交放量，价格开始恢复08年，全国地产大势逆转，而对阜阳的波及并不明显，整个市场并未出现大幅度的降价、高强度的促销活动，这与阜阳人传统的购房观念密切相关！开发商的降价并不能赢得阜阳购房者的青睐，反而会使得阜阳人认为“房子降价即为贬值，千万买不得”，开发商并未因08年房产的逆势而疯狂降价促销，使得阜阳地产市场在逆势中略微平淡。蒙城地产开发公司常务副总(阜阳人）——丁先生宏观经济阜阳整体住宅市场分析住宅市场微观分析典型竞争个案颖东人民路阜阳房地产市场呈由中心区不断向外围扩展的趋势，城市板块逐渐拉开框架；以老城中心板块为主，逐渐呈现颖西北板块、颖西南新政板块、及东南经开区板块等几个居住区域。阜阳房地产市场分布格局板块区域案名规模（万平米）物业类型（在售）主力面积均价（元/平米）后续推货量（万平米客源老城中心板块环球外滩国际城外滩54.95（住宅）多层、小高、高层120两房、115-140三房、四房400035.6政府公务员、企事业单位高收入者及太和等周边县城富裕生意人等东方第一城18多层、小高在售一期110-120尾房，二期未开420015.9企事业单位职工，太和等周边县城富裕生意人等中央豪景约12.2多层、小高、高层在售15层以上140四房44002.1企事业单位职工，太和等周边县城富裕生意人等，生意人为主、颖西南新政板块港利上城国际30多层、小高90两房、110-130三房3800-390024.5区域内居民为主，及周边企事业单位职工、阜南、太和县居民易景国际花园50多层、小高、高层80两房、108-120三房3800-390043.8政府公务员、教师、医务人员及乡镇富裕生意人、周边县城外来私企老板丽丰一品56小高、高层40公寓110两房3500-400056周边县城高收入者（一半以上）市内企事业单位高收入人群、以及医务人员、教师等天筑逸景30多层、小高多：24#~27#楼，80-100小高：2、5#120三房多层3000、小高280021.4周边居民、单位职工、外来乡镇客群天瑞名城36多层、小高100—108，122平米3000-400030.5周边居民，职工、部分颍上乡镇客户龙腾万霖花苑多层、小高80两房、120三房小高3200（小高层）无周边居民以及乡镇客群各区主要楼盘列表板块区域案名规模（万平米）物业类型（在售）主力面积均价（元/平米）后续推货量客源泉水湾约8.3多层一期尾房80-110左右两房、三房30004.25周边居民、西北商贸城生意人、北部乡镇客群电力名园20洋房、、别墅、高层三期3、4、7#120三房3300-34006.08内部职工、周边企事业单位员工、北部乡镇客群颖西北板块中泰名城11多层、小高小高：87两房120三房32004.22北部太和县及其他乡镇以及西北商城生意人百合康城约4.25多层、高层89两房、100三房3300-34001.91区内换房客户及周边乡镇外来客户依泉庭院20多层、高层80-90两房、130三房估3100左右未开盘20——经开区富安森活印象14多层、小高80两房、90三房2600周边居民，职工、部分颍上乡镇客户广城四季花都12.8多层阜阳中端收入人群、周便乡镇颖东御龙湾约7.5多层、小高102-108三房28001.66阜阳中端收入人群、周便乡镇各区主要楼盘列表老城中心板块——老城商务中心区环境：商业配套齐全，地段优势明显，寸土寸金物业：多以商住综合为主，户型偏大，价格：4000-4400左右，消化较慢客源：区域企事业单位公务员、周边生意人、其它区域换房客户以及周边县城（太和）生意人颖西南新政板块——政策导向新区环境：处于城市向西、向南发展轴线，紧邻规划政务新区，为居住、文化、科教为主，未来区域前景广阔，且区域内无工业区，适宜居住，但目前周边生活配套尚不齐全物业：多以20万方以上大盘为主，多层为主，大规模高层亦有出现，区域内高端物业楼盘拔高了区域整体形象价格：3500-4000左右，仅次于老城中心区客源：多以周边县城换房客户为主，个别高端楼盘亦有大部分政府公务员、企事业单位等高收入追求品质换房客户，亦有部分投资客经开区、颖东板块环境：城市发展较慢区域，颖东区域由于布有铁路，以物流居住为主；经开区为工业园区，厂房众多，环境较为嘈杂，形象一般物业：多层、小高为主；产品多以80-100平米中小户型为主，价格：2400-2800，单价、总价相对较低，客源：多为中低收入人群、及周边职工，亦有大部分周边县城客户颖西北板块——北部商贸新区环境：区域新兴楼盘众多，距市中心较近，以商贸、轻工为主物业：多层为主，部分小高层凸现，楼盘规模适中价格：3000－3400客群：周边单位职工、商贸城及周边乡镇生意人颖东人民路板块特征及区域价格颖东人民路价格颖西北板块：3000-3400老城中心板块：4000-4400颖西南板块：3500-4000颖东、经开区板块：2400-2800阜阳房产价格以老城中心区为主导，价格最高，颖西南板块及颖西北板块次之，颖东及经开区板块最低，区域价格层次明显老城中心区引领整个市场，各区价格层次明显客源分析各板块除以区域内部少量客户外，周边县城客户占到一半以上，（太和、颍上、阜南等地）。阜阳太和县临泉县阜南县颍上县阜阳市客源：城区内购房客多以政府人员、企事业单位等收入水平较高、以二次置业为主，改善居住环境、少量投资外来客群为主：太和、临泉、阜南等生意人购房目的：改善居住环境、子女上学、市区谋生、追求生活品质（换房客）购房者来源：周边县城客户为主，占一半以上购房者年龄：多数为30-45岁人士；购房者职业：以县城暴发户、生意人、老板等为主，市区内以事业单位职工、公务员等具有较稳定收入的群体为主；购房者目的：多以自住为主。整体营销推广现状阜阳在售住宅项目多位本地开发商，缺少与营销代理公司的合作，除个别楼盘，整体营销水平一般，尚停留在初级阶段。现场包装缺乏品质感，形象破旧，围墙多以粉刷为主，且有大部分楼盘现场设在公棚里，整个房产市场的营销水平停留在初级阶段，有待进一步提高。阜阳在售楼盘以老城中心区为主，不断向外扩展，形成颖西北、颖西南、颖东经开区几个板块共存的格局，城市格局逐渐拉开；板块差异明显，各区域功能分区明显，城市向西向南发展，颖西南板块未来发展空间较大，区域前景广阔；老城中心区引领整个市场，各区价格层次明显。周边乡镇外来客户为主导，区域地缘客户为辅。房产整体市场营销水平一般，亟待于提升。住宅市场小结宏观经济阜阳整体住宅市场分析住宅市场微观分析典型竞争个案项目周边楼盘列表案名总建（万方）价格区间户型面积首次开盘时间入网销售率（阜阳房产信息网）营销主题核心价值鸿港小区1.352800-452899三房08.4.666.15%中清河畔左岸美宅精致生活细体验地段+户型绿景苑0.783500-470086两房、120三房08.8.820%——地段+价格易景国际花园503500-470080两房、108-120三房08.7.2653.45%缔造阜城传奇开启浪漫生活品牌+社区配套+地段+景观+产品品质万霖花苑203200（小高）均价）80两房、120三房小高06.1.181%——社区成熟度+规模天筑逸景302800-410090两房、120三房07.2.182.6%上层楼上层视野上层境界交通+社区配套+价格+规模天瑞名城363000-4000100—108，122平米08.5.1035%绿色畅想36万平米自然绿意品牌+社区配