义乌金田阳光项目咨询报告初稿

呈送：金田阳光投资集团20/5/2014义乌金田阳光集团总部大厦项目咨询报告2研究提纲23项目背景及义乌金融商务区概况义乌标准写字楼市场分析义乌公寓式办公市场分析14义乌配套商业物业市场分析67义乌可比案例调查租赁价格及增长预测项目发展方案建议5323项目背景及义乌金融商务区概况义乌标准写字楼市场分析义乌公寓式办公市场分析14义乌配套商业物业市场分析67义乌可比案例调查租赁价格及增长预测项目发展方案建议54义乌概述义乌位于浙江省中部，为中国浙江省下辖县级市，由金华市代管，与杭州、宁波、温州并列浙江四大区域中心城市。义乌南北长58.2公里，东西宽44.4公里，面积1,105平方公里。义乌是中国大陆六大强县（市）之一，也是中国最大的小商品集散中心之一，同时，在福布斯发布2013中国最富有10个县级市排名第一。行政区划义乌分7街道和6镇；即稠城街道、北苑街道、稠江街道、江东街道、后宅街道、城西街道、廿三里街道；及上溪镇、义亭镇、佛堂镇、赤岸镇、苏溪镇、大陈镇项目背景及金融商务区概况义乌概况5项目背景及金融商务区概况义乌宏观概况统计指标单位20092010201120122013地区生产总值亿元519.5614.0726.1802.9882.9人均生产总值美元10,461.012,341.015,117.016,952.018,843.0城镇居民人均可支配收入元30,841.035,220.040,067.044,509.048,962.0居民消费价格指数—104.0109.3110.7103.2103.2固定资产投资总额亿元163.3192.4227.1293.6419.4房地产开发投资总额亿元46.952.167.5106.4124.5户籍人口万人73.074.074.775.396.0义乌市2013年经济概览•2013年全市完成地区生产总值882.9亿元增长9.6%。全市人均生产总值达到18,843美元增长8.6%•2013年城镇居民人均可支配收入为48,962元•2013年完成固定资产投资419.4亿元增长42.9%，其中，房地产开发投资124.5亿元增长16.9%；•2013年实现出口总额182.2亿美元增长102.3%，其中，2013年全年新增备案企业1009家•各项经济指标呈正态增长，具体各项指标如下,6项目背景及金融商务区概况义乌宏观概况产业占比20092010201120122013第一产业1%2.8%2.7%2.6%2.5%第二产业45%43.2%42.8%41.6%40.5%第三产业54%54.0%54.5%55.8%57.1%-100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.01,000.020092010201120122013（亿元）第一产业第二产业第三产业2013年义乌市第一产业增加值21.9亿元，增长0.3%；第二产业增加值357.3亿元，增长9.4%；第三产业增加值503.7亿元，增长10.1%。三次产业结构由2012年的2.6:41.6:55.8调整为2.5:40.5:57.0，第三产业的比重比上年提高了1.2个百分点。•义乌市以第三产业服务业为城市产业支柱，其次为第二产业生产制造业。7项目背景及金融商务区概况义乌宏观概况02,0004,0006,0008,00010,00012,00020092010201120122013（亿元）合同利用外资（万美元）实际利用外资（万美元）02040608010012014016018020020092010201120122013（亿元）出口总额（亿美元）•近年来在政策及市场的推动下，义乌贸易行业增长迅速，2012年及2013年全市出口总额均呈倍数增长，2013年全年新增备案企业更超过千家。2012年，义乌外贸出口试行“市场采购”贸易方式以来，外贸出口出现“井喷”增长，全市实现自营进出口总额93.5亿美元，同比增长136.7%。2013年实现进出口总额186.2亿美元，增长99.3%；其中出口总额182.2亿美元，增长102.3%。2013年累计新批外商投资项目28个，下降39.1%；合同利用外资8217.5万美元，增长20.2%，实际利用外资4363万美元，下降20.5%。2013年全年新增备案企业1009家，全年有进出口实绩企业2279家，净增662家；其中出口超千万美元企业415家，净增226家。8据省委、省政府建设义乌商贸服务业集聚区的战略部署的《义乌商贸服务业集聚区发展规划》（2011年-2020年），义乌商贸服务业集聚区规划区面积53.2平方公里。其中，金融商务中心建设以金融商务服务业为主的高端商务功能区，大力推进电子商务楼宇建设，发展服务市场交易的办公写字、金融保险、商务中介、贸易代理等服务业。2013年9月义乌市政府发布《金融改革专项方案》明确义乌金融改革主要目标是通过加快金融改革创新，积极推动人民币跨境业务、外汇管理和民间资本管理创新，探索贸易金融新模式。方案的明确将积极推动义乌金融企业平台的发展和推进金融商务区的建设。项目背景及金融商务区概况义乌金融商务区概况•多项政府方案及政策为金融商务区的建设提供了良好的平台，积极的推动了义乌金融企业的发展和区域的建设。9项目背景及金融商务区概况义乌金融商务区概况义乌金融商务区位于义乌国际商贸城东南面，东临商博路，南临北城路及义乌江，西临福田路，北临商城大道及中央公园，江景景观优越，即背靠公园、面朝江，是整个义乌市场最为核心的地块。总面积175平方公里，分两期建设。•一期0.75平方公里•二期0.92平方公里•预期规划用5~10年建设一期规划建设48幢超高层大楼，2017年建成投入使用，引入项目主要是金融机构、高档酒店和商务写字楼等；二期则重点引入高档住宅、酒店和娱乐等服务业及相关配套产业。二期一期10义乌金融商务区一期最高建筑为220米的世贸中心，整体大楼高度控制在100米至150米，区域总建筑面积约250万平方米，配建车位1.5万个，预计总投资约360亿元。义乌金融商务区投入使用后，将集聚从业人员近4万人。本项目位于01-13地块，周边有规划一条交通主干道、一条次干道及两条服务通道。地块主要街道地块主要出入口地块服务主道路地块服务与停车出入口地块次入口中央景观大道项目背景及金融商务区概况义乌金融商务区一期概况11项目背景及金融商务区概况项目开发及运营计划建设用地面积4,176.1平方米地块编号01-13地块地上容积率≤12≥11建筑密度≤55%≥50%绿地率≥25%建筑主体高度150m用地属性商业金融业（40年产权）总建筑面积约50,113平米地上建面约50,113平米地下建面约10,000平米车位数330个(地面最少30个）本案本项目位于义乌市国际商贸城金融商务区一期01-13地块，规划建设用地面积4,176.1平方米，建筑限高150米，用地属性为商业金融用地，具体指标如下，12项目背景及金融商务区概况项目优劣势分析（SWOT分析）优势Strength劣势Weakness威胁Threat机遇Opportunity•区位优势，义乌金融商务区作为义乌的未来经济增长点，周边拥有丰富的商贸城资源、配套资源和未来的金融资源•景观优势，区域南北两侧拥有福田中心公园和江滨公园，是拥有景观优势的高端区域•交通优势，紧邻义乌国际商贸城，拥有多条汽车线路和高速道路通过该区域，为项目的便利性提供更多优势•项目位置薄弱，本项目坐落在金融商贸区中部，四周有多栋150米写字楼包围，不利于本项目的外部展示和内部景观•现有配套不足，项目所在区域的住宅配套将于二期开发，不利于大型企业的选址入驻•竞争威胁，根据义乌金融商务区规划预测，未来新增写字楼供应将超过100万体量。预期将于2015年-2017年集体入市，对本项目的未来出租和推广有影响•政府扶持，义乌政府着力打造义乌金融商务区，提供多项政策优惠及扶持，提供了极大的空间打造区域产业和经济发展•义乌现有办公产品设施落后，缺乏管理，跟不上市场需求，优质写字楼产品市场空白1323项目背景及义乌金融商务区概况义乌标准写字楼市场分析义乌公寓式办公市场分析14义乌配套商业物业市场分析67义乌可比案例调查租赁价格及增长预测项目发展方案建议51414项目背景及金融商务区概况义乌金融商务区市场判断办公公寓式办公商业酒店服务式公寓根据本项目的用地限制，结合市场需求，我们对可开发物业进行了筛选和判定金融商务区着力打造义乌的金融新高地，政策优惠、规划完善、市场的需求量也在逐步增长，但存在市场压力。公寓式办公结合办公及公寓的复合功能，在租赁上能有更大的灵活性，且面临较小的周边竞争。在义乌商贸之都的基础上，规划百万体量的写字楼和住宅，配套商业的需求将成为新的增长点。商贸城周边聚集众多中低档酒店，且项目周边在建3栋五星级酒店，酒店未来面临着巨大的竞争压力。本项目周边无服务式公寓，其主要功能用于中长期的居住租赁，且在产品属性上较为单一。通过对市场判断，我们对办公、公寓式办公及商业将做进一步的深入的调研15标准写字楼市场分析义乌标准写字楼市场概况义乌作为世界小商品之都集聚了来自世界各地的商务人士,办公楼的需求正逐步提升。但现有义乌市场的写字楼品质较低，缺乏高端写字楼产品。从写字楼分布来看，较为专业的写字楼主要聚集在国际商贸城区域，其他区域则包括北苑板块、义乌市区板块、宾王板块及江东板块以商住楼、民房办公为主。经济开发区国际商贸城宾王板块江东板块北苑板块市区板块区域特点案例国际商贸城义乌商贸城周边的高层写字楼聚集区，以贸易租赁需求为主国贸大厦、新光国际大厦宾王板块环宾王商贸区有部分中低层层写字楼聚集东方大厦市区板块无高层办公楼，主要以民房办公为主-北苑板块,是义乌的新城区之一，以工业经济为开发龙头嘉禾广场江东板块主要以公寓/住宅办公为主，高层办公稀缺时代广场经济开发区规划建设特色产业园区和高新技术产业园区万达广场-在建办公楼板块分布1616•义乌整体写字楼市场的租金约0.8-1.2元/平方米/天，其中以本项目所在区域商贸国际城租金范围最高可达到约1.1-2.6元/平方米/天义乌市写字楼市场义乌市主要写字楼区域介绍经济开发区国际商贸城宾王板块江东板块北苑板块市区板块1.1-2.6元/平方米/天产品：高层写字楼0.5-1.1元/平方米/天产品：住宅办公/商住楼0.8-1.5元/平方米/天产品：住宅/公寓办公0.7-1.2元/平方米/天产品：住宅办公/商住楼0.7-1.2元/平方米/天产品：住宅办公/商住楼万达广场-2015年产品：高层写字楼17标准写字楼市场分析义乌标准写字楼供需分析项目总建筑面积楼层入市时间产权模式户型万平方米平方米国贸大厦5.0212005小产权租赁50-115福田大厦A座/B座4.7322005小产权租赁30-95银海国际商务中心2.092011小产权租赁80-110新光国际大厦2.8102011小产权租赁80金茂大厦3.5272005小产权租赁40-80金福源约4.0192008小产权租赁80-140财富大厦A座/B座3.5162005小产权租赁30现有国际商贸城的总写字楼体量约25.5万平方米，主要集中在2005年及2011年两个阶段供应入市。各栋写字楼的总建筑面积约3-5万平方米之间，以小面积分割户型为主，产权均已销售给独立小业主。写字楼品质方面较差强人意，存在着硬件品质差、档次低且缺乏专业物业管理，大楼内部人流动线混乱、电梯标示不明确等问题。项目上来看，以新光国际大厦的品质最佳，包括挑空大堂、采光中庭等，而坐落于商贸城二期两侧的财富大厦A/B座的整体环境最差。•本项目区域的写字楼总供应约25.5万平方米，各项品质条件较差，远不能满足高端租户的需求18标准写字楼市场分析义乌标准写字楼租金分析2.21.62.42.61.11.2-0.40.10.61.11.62.12.6元/平方米/天租金租金国际商贸城的写字楼租金呈现出较为明显的分化，市场内存在高租金承