保利_北京石佛营项目豪宅定位思路报告_258PPT_XXXX年_亚豪

保利石佛营项目豪宅定位思路亚豪机构2010年01月前言（豪宅路线是唯一选择）首先，石佛营住宅宗地临近东四环，西南侧为红领巾公园及公园1872项目。楼面地价约为23000元/平米。不论是位置，周边市场环境，还是土地成本都决定了项目要以豪宅路线进军市场。前言（三个前提是本文的基础）其次，项目所属地块属于北京东部地区的核心地块；但区域缺乏天然的资源环境，且周边环境不佳；同时，该地块也是保利首次开发豪宅的项目。因此，本文后文所述均基于以上三点来展开。PART1项目豪宅开发的核心思想什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”，与普通住宅相比豪宅占据了更多的资源。1、豪宅只是一个相对的概念，可以根据资源占有程度不同进行分类2、豪宅较之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性3、豪宅要有气质和灵魂豪宅的分类豪宅只是一个相对的概念，可以根据资源占有程度不同进行分类豪宅分类项目名称城市资源自然资源人文资源一线豪宅盘古七星公馆佳佳佳汤臣一品佳佳佳御园佳佳佳紫御府佳佳优钓鱼台七号院佳佳佳二线豪宅星河湾优无无合生·霄云路8号优优无泛海国际优优无公园1872优优无三线豪宅万科公园五号优优无万科蓝山优无无豪宅的资源占有程度对豪宅的分类起到至关重要的作用。但同时我们也可以看到，在非一线豪宅中，资源的占有程度相对弱化，其他因素的强弱可以改变项目的分类序列，如：星河湾。本案地块所占有的三大资源并不充分，处于2-3线之间，后期打造尤为重要豪宅的产品价值属性豪宅较之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性，这不仅体现在上文所述的三大资源方面，还包括产品本身的唯一性及稀缺性打造。产品的显性价值属性更优的建筑材料更好的装修、装饰材料更高的绿化要求产品的隐性价值属性规划设计师建筑设计师园林景观设计师品牌整合理念的创意和智慧更多的科技手段更优的设备设施以前文所述的11个豪宅项目为例：一线豪宅参考案例：汤臣一品特别定制——与迪拜塔相同的标准，擅长与阳光沟通过外立面颜色为“琥珀黄”，通过日本三菱定制的外墙铝复合板，纳米技术的自动保洁能力，同时令建筑在不同时间的阳光照射下，折射出不同的光彩；汤臣一品大堂——全玻璃穹顶入户大堂，回家之前的礼遇独立于主体建筑的入户大堂，拥有世界罕有的全玻璃架构，高12.7米。直径16米穹顶，只留阳光不留阴影汤臣一品户型——私家门庭，景观客厅每户拥有独立电梯及私家门庭，结合掌纹门禁系统，确保私密性；7.4-11米面宽，将外滩美景尽收眼底汤臣一品一线豪宅参考案例：盘古大观绝无仅有的建筑——中国图腾“龙”型建筑“建筑是民族的第二语言”台北101大厦台北101设计师李祖原先生担纲设计盘古十四个专家，整整四年，挖空一座老矿，只为石头色无二致每樽龙首由五十吨整块石头，手工雕成，共六十六樽盘古一线豪宅参考案例：北京御园御园产品打造规划御园从地块景观资源出发，强调与玉泉山、万寿山的借景、对景关系，将传统宅地风水观风水观诸如设计，营造山环水抱的园中之园。厢红旗路将地块自然划分为东、西两个区域，12个组团。公共绿地、组团院落、私家园林三级绿化系统，完全人车分流规划结构。御园产品打造建筑运用中国古典园林对景、借景的手法，与自然景观相互映衬御园产品打造建筑全成品精装修，并配用世界顶级品牌厨卫电器御园产品打造精装修厨房电器：米勒（MIEIE)橱柜：博德宝（POGGENPOHL）卫浴洁具：唯宝（VILLEROY&BOCH）卫生间五金配件：汉斯格雅（HANSGRAHE）开关面板及插座：吉徕（GIRA）家具五金：海福乐（HAFELE）水槽及龙头：铂浪高（BLANCO）御园产品打造设备设施御园工法间展示御园产品打造设备设施御园产品打造设备设施一线豪宅参考案例：北京紫御府产品打造规划紫御府2栋板楼、4栋TOWNHOUSE围合而成，凸显京派设计理念紫御府取意北京四合院的居住文化，大宅采用围合式结构，不仅在居住的私密性上做到退藏的意境，院内花石木水四季葱荣，叠石迭景，更使居者畅享大自然的美好。产品打造建筑紫御府中式风格金棕建筑，四方屋檐钟鼎显赫的大宅威严产品打造园林紫御府四园七景，御藏皇家园林紫御府力邀檀馨担纲园林设计，采用筑山、理水、植物、建筑的手法，打造京派皇家园林，使紫御府成为大自然艺术的缩写，形成“径园”、“外园”、“庭园”、“内院”四重园林。在石雕方面选用了河北曲阳故宫石作督造的传人产品打造精装修紫御府大宅品赏，精装中国风木作雕刻，在细节处收藏古雅；百年石雕，旧时宫廷石作，今日御府所藏；水刀拼花，天衣无缝，富贵风雅一线豪宅参考案例：北京钓鱼台7号院产品打造规划钓鱼台七号院“一”字排开，依湖而建地块整体规划根据地形条件及地块独特的景观资源沿湖由东向西逐渐展开，不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，勾勒出灵动的天际线。钓鱼台七号院，整体规划呼应玉渊潭北岸的独特自然地貌景观，精心打造出四栋人文建筑。产品打造建筑钓鱼台七号院中式建筑的现代表现，用材新颖，手工砌筑清华建筑设计研究院庄惟敏运用现代砌筑工艺及传统砖石材料，使建筑整体彰显西洋建筑精粹，又表现中国传统建筑礼制。园林规划遵循中西合璧的造园理念，建筑北侧园林端庄、精致；南侧与玉渊潭公园一栏之隔，湖岸近百米绿地，表现北派园林的气韵。内部园林通过红砖、原铜、石材、木材等材料设计制作的凉亭、雕塑小品点缀其中。产品打造园林钓鱼台七号院产品打造设备设施钓鱼台七号院以卓越品质打造健康生态的建筑二线豪宅参考案例：北京星河湾自然资源资源星河湾花巨资精心打造代征绿地，以创造优良生态环境星河湾产品打造规划•规划突出了整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序。•采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）•强调居住的均好性。产品打造细腻优雅的新古典主义建筑设计星河湾建筑•立面设计细节丰富、美观•檐口富于变化•墙身虚实对比有度•无外露管线•窗套及窗户的设计有较多细部下部石材处理精雕细琢•入口部位的着重装饰•建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格）1、大手笔的周边环境改造通过对周边市政道路的改造，提升区域形象，塑造项目价值感。2、建筑与园林的完美结合空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。3、主动营造高差采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。产品打造园林星河湾京城首席精细化、立体式园林景观，开创最优居住环境1.装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主：2.室内空间层次丰富，形式多样：3.多级、多层次的天花造型设计。全成品精装修成本远高于同期市场水平，尽显奢华本色产品打造精装星河湾二线豪宅参考案例：合生·霄云路8号产品打造规划合生·霄云路8号隐于40万平米原生皇家森林规划中，以回归的东方神韵为本，糅合传统的欧式皇家园林文化，将森林、湖泊融入大境，又有门庭雕塑景观、殿阁、牌楼、四合院落、溪水瀑布。产品打造建筑合生·霄云路8号Art-deco风格建筑设计集合正统的欧洲皇家建筑，融入现代建筑科技材料，采用世界尖端的实现手段，打造极具代表的Art-deco建筑风格。产品打造精装合生·霄云路8号全精装室内设计，由G.I.L国际室内设计顾问公司的徐少娴女士担纲设计，项目整体以超七星级标准打造。二线豪宅参考案例：泛海国际产品打造：国内外大师及事务所，打造规模豪宅社区。建筑设计景观设计室内设计DP建筑事务所：•新加坡最大的专业建筑设计公司之一，已完成的知名项目如新达成综合开发项目，北京棕榈泉国际公寓等。北京杰地亚建筑咨询有限公司：•美国JWDA建筑设计事务所成立于1987年，于1993年设立中国事务部，进入中国市场。贝尔高林：•擅长水景设计的景观设计公司，在星河湾、上海檀宫、深圳黄埔雅苑、北京万科星园等项目的景观设计上都有让人惊叹的表现。高文安设计有限公司：•高文安，英国皇家建筑学学院院士，香港建筑学学院院士，澳洲皇家建筑学院院士，香港室内设计之父。PAL设计事务所：•由梁景华先生于1994年创立，总部设于香港。泛海国际产品打造——规划：城市综合体，CITY能量核心，生态美学范本。城市综合体：在185公顷土地上打造的国际化居住区，规划有：国际高尚住宅区、国际golf森林公园、国际商业文化区、国际商贸博览中心、国际商务花园区。CITY能量核心：五大功能组团，遵循功能复合、相互作用而有互为价值链的原则，增强人与人、团体与团体间相互联系的可能，促进人们增强自我实现的意识，力筑城市生态美学范本。泛海国际产品打造——建筑：新古典主义风格，演绎高贵建筑语言；奢华材质，体现豪宅品质。泛海国际产品打造——建筑：环保建筑认证，体现人居主义精神，更展现规模社区的城市责任感。泛海国际产品打造——园林：蜿蜒水系，精致细节，营造高品质居住环境。产品打造——精装修：古典华贵风格，演绎国际上流生活。泛海国际产品打造——精装修：选用高档品牌，加强产品识别性。泛海国际二线豪宅参考案例：公园1872公园1872产品打造：港台设计大师及事务所，打造规模豪宅社区。张智强(GaryChang)：香港著名的建筑师，1987年毕业于香港大学建筑系，94年创办自己的公司EdgeDesignInstituteLtd.。他的建筑及室内设计作品自求学时代(85年)起一直不断获得多个国际、亚太区及香港的奖项，是首位香港建筑师获邀请参加义大利威尼斯国际建筑双年展(2000年及2002年)，并入选Taschen出版社书刊《40ArchitectsUnder40》的世界当代建筑师之一。王大君：1991年，王大君获得了美国纽约哥伦比亚大学建筑硕士学位，在设计领域众星云集的纽约城创业，仿效美国建筑事务所两大龙头KPF、SOM的品牌塑造经验，同合伙人以各自姓氏首个英文字母创立品牌“M+W”建筑设计事务所，很快荣获《SD》国际建筑杂志年度建筑新人奖，严文宏：台湾设计师，广告出身，设计过北京多个高端项目样板间，代表作如和乔丽晶、东方之子、天鹅湾、山水文园、优山美地、大湖公馆、NAGA上院、置地公馆等。陈俊豪：香港著名室内设计师，1970年毕业于英国温莎学院，1974-1975年在英国的其他两所学院主修室内设计、展览设计、舞台布景及服装设计，并获得室内设计、展览设计的硕士学位。公园1872产品打造——建筑：贯穿“社区在公园里”、“公园在社区中”的核心建筑理念。产品打造——建筑：新英格兰美学，波士顿建筑理念，演绎独特的建筑风格。公园1872产品打造——园林：翡翠项链工式园林，别具一格的景观主题。公园1872产品打造——园林：中央景观区与休闲商业广场结合设计，极具趣味性。公园1872产品打造——园林：屋顶花园以及外围景观大道，将绿意渗透到社区每一个角落。产品打造——精装修：大师级别精装修，于简约之中见奢华。公园1872产品打造——精装修：由内而外，由公共空间到私密空间，均选用高档材质，强化品质感。公园1872公园1872产品打造——设备配套：人性化的细节设备，使社区营造思想提升到“人居”层面。三线豪宅参考案例：万科公园五号建筑：GBBN匠师之作，人文筑地品牌：GBBN建筑设计事务所成立于1958年，公司拥有辛辛那提本部(俄亥俄州)，来克星顿(肯塔基州),路易富尔(肯塔基州)和美国吉碧毕恩建筑设计有限公司（中国北京）四个建筑实体。特质：美国GBBN建筑设计事务所与万科业已合作6年，深谙万科城市运营理念，着重建筑之于都市的血脉关联，以尊重的态度融合都市生长肌理，以纯粹而现代的建筑方式系结城市的过去、现在与未来，生命般的律动，辉映国际化大都会人文精神。万科公园5号产品打造：国际设计事务所，打造创新产品，传达国际级生活理念。室内；溯源澳洲经典，跨洋钜献悉尼、墨尔本、阿德莱德、布里斯班、香港、曼谷……万科·公园五号室内设计特邀澳大利亚HASSELL设计公司度身而制。注重空间尺度的舒适性、私密性、以及对光独特而微妙的应用。不仅在室内装潢上精雕细刻，匠心打造，更配